作者：時代財經 黃銀橋
圖片來源：圖蟲網
儘管樓市新政一日遊已經成為常態，但每一次發生依然能引起業界的強烈關注，這一次是發生在北方第三城——青島。
4月14日，青島網上房地產官網重新發布“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則，相較於4月10日發佈的第一個版本，新活動規則進行了明顯的調整。
4月14日調整後活動規則 圖片來源：青島網上房地產
4月10日調整前活動規則 圖片來源：青島網上房地產
其中第四條刪除了一半，保留了“堅持‘房主不炒定位，繼續執行限購政策”部分，刪除了“由於繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅佔部分共有份額的，不按其擁有一套住房計算”的規定。
而最受矚目的是第五條，取消了此前原有住房滿2年即可上市的規定，改為“出售原有住房新購住房的，新購後家庭擁有住房不應超過2套，且在2018年4月18日之後新購的住房仍需執行滿5年上市的政策”。
第六、第七條關於人才購房的規則直接取消了。若按照4月10日的規定，在青島市工作、符合人才條件的，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制，符合落戶條件的在校大學生辦理落戶手續後，可享受該市戶籍人口購房政策；因外出求學，戶口自青島市遷出並能提供在讀學校證明的，可享受該市戶籍人口購房政策。
與所有嘗試打破原有調控的城市一樣，青島市4月10日出臺購房新政的時候，毫無意外地被推上了輿論的風口浪尖。
據時代財經瞭解，青島並不是第一個在限售政策上動刀的城市，此前山東菏澤、河南開封都曾經試過放開限售政策，但在巨大的輿論壓力下，新政往往頒發一日後便被緊急撤回，青島雖然熬過了一日，但最終難逃撤回的命運。
這一來一回之間，不僅鬆綁限售第一槍沒有打響，就連以人才之名放鬆的限購政策也泡了湯。
“此次青島的政策，再一次說明過大尺度的放鬆依然會面臨壓力，進一步說明雖然近期各地樓市面臨壓力，但是突破房住不炒的政策依然是不允許的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進4月14日向時代財經表示。
在青島地產業內人士張百忍看來，青島市此次冒著槍打出頭鳥風險出臺的政策，對於現階段的青島樓市是非常有必要的。一方面是城市經濟增長的需求，另一方面則是樓市去化的需求。
從城市經濟的角度來看，2019年青島GDP（11741.31億元）接連被寧波、無錫超越，全國排名從原來的12名下滑至14名，更重要的是青島後面的“追兵”相當兇猛，其中鄭州GDP為11589.7億元、長沙GDP也高達11574.22億元，這兩個城市與青島的差距不到200億元。若鄭州在不久的將來超越青島的話，青島保持了20年的“北方第三城”的稱號將拱手相讓。
長久以來，房地產都是拉動各地經濟以及中國經濟發展的支柱產業，青島要穩住經濟地位，房地產的健康發展必不可少。張百忍向時代財經表示，放開限售會刺激一部分換房需求，“這是個滾動需求，買賣並舉，要買就得賣”。
從樓市供求關係角度來看，目前青島有很多區域都處於供大於求的狀態。據張百忍介紹，青島2018年之前，每年商住土地出讓量基本在三四百億徘徊，2018年開始快速增長，達到七百億左右，2019年更成功突破千億。
進入2020年，張百忍認為，青島商住用地出讓總量不會比2019年少，甚至更高。尤其是最近今年土地出讓比較少的市區值得期待，如果順利的話，今年市區土地出讓規模會在3000畝上下。“這是一個極為龐大的數字，近幾年從來沒有這麼高。”
大量的土地出讓，意味著最近兩年青島市的供應將明顯增加。
但在樓市低迷的2019年，青島的成交卻沒有像土地出讓量那樣增長。據銳理新媒體數據統計，2019年青島新建商品房成交141420套，成交面積為1638萬平方米，同比下降11.52%和8.09%。
2020年受疫情的影響，青島的成交繼續走低，銳理新媒體最新數據統計顯示，2020年一季度青島市商品房成交17063套，同比下降30.14%；成交面積202.19萬平方米，同比下降27.75%。
來自克而瑞的數據顯示，青島的庫存壓力在不斷加大。截至2020年2月底，青島住宅部分庫存面積為1474萬平方米，存銷比從2019年1月8.7上升至今年2月份的13.4。
供求關係的失衡，在不斷加劇青島樓市的去化壓力，這也是張百忍認為放鬆調控政策的非常有必要的原因之一。
張百忍預測，如果再繼續讓土地放量，青島樓市壓力將更大“一旦賣地多了，就是激烈拼殺，對開發商銷售能力是個巨大的考驗，青島去年和今年的持續賣地，讓很多區域競爭加劇，自然也會讓很多開發商被邊緣化或者淘汰掉，這是個殘酷的過程。”
