撰文 | 優秀
來源 | 選址960
2032字，閱讀約需4分鐘
因拖欠租金，園區停了「二房東」的水電，在門上貼了告示和封條，「附贈」門鎖一把；「二房東」一邊申請緩交房租，一邊退回企業押金，卻發現以前簽訂的租賃合同藏貓膩，難以安心把錢交出去。一場業主與二房東間的糾紛，該如何收場？
事件：欠租致停水停電貼封條
疫情突至，業主和房東的糾紛增多，位於深圳的張女士(化名)就遇到了這樣的難題。
近日，張女士向選址960表示，其位於深圳華瀚創新園內的承租空間被停水停電。4月10日，其承租的上千平米空間已被園區方上鎖，並貼上封條，這致使空間內部分入駐企業連夜搬離，部分入駐企業與園區轉籤租賃合同。
張女士提供的園區方通知顯示：由於企業長期拖欠租金及水電費，造成嚴重違約。按照《房屋租賃合同》約定，應在每月10日付款。逾期支付的，每日按拖欠款的3‰收取違約金，拖欠房租達一個月以上時（從約定交款日起），可採取停水停電等措施。該通知的落款時間為2020年4月10日。
困境：收不上房租等於沒錢交租
該空間運營商（後簡稱「承租方」）介紹，2018年其在華瀚創新園內先後承租A座、D座兩處物業，面積超4000平方米，簽訂了3年租約，之後花費400萬元對該空間進行裝修，並向企業出租。園區、承租方與租戶企業間房租支付形式為月付。
據該承租方介紹，春節放假前，其於1月18日交清了A座房租2個月（1月、2月），D座房租1個月（1月）。但疫情突至，租戶企業無法如期復工，其後的租金也未能如期到賬。
直到3月初，承租方與一些租戶企業才開始陸續復工。園區表示，若不能如期補交拖欠的租金，便採取停水停電的收房措施。於是3月15日、4月10日，其承租的D座和A座空間先後停水停電。
承租方工作人員介紹，其租戶企業近1/3來自湖北、浙江一帶，租戶企業曾提出減免租金的請求，承租方向園區轉達了這一請求，在3月5日時收到了園區拒絕減免的回覆。按照承租方說法，停水停電後，承租方公司人員已無法進入園區，辦公用品一併被鎖在承租空間內。停水停電導致租戶中互聯網企業服務器癱瘓，有的租戶連夜搬走，有的租戶迫於復工壓力與園區簽約。承租方只能為正常履約的租戶企業退還押金和租金。
近期，針對涉疫租金糾紛事件，廣東司法廳官方微信號發佈了《涉新冠疫情減免租金群體性糾紛調解指引（廣東省）》，指出「通過租賃物業進行生產經營的主體，在復工復產後面臨亟須解決租金支付的問題，導致大量租賃合同相關爭議發生。」
該指引由廣東省律師行業疫情防控服務總團民營企業服務分團、省民營企業律師服務團編寫，以應對疫情下的減免租金群體性糾紛調解。
《指引》指出，如雙方租賃合同中沒有關於疫情影響減免租金標準的約定，建議出租人、承租人應根據疫情造成的實際影響，依照實事求是、平等自願、誠實信用、互相理解原則進行協商。
質疑：房租該給誰
在承租方張女士經歷的事件中，除了租金減免協商不成、租金拖欠造成強制收房，張女士還發現出租方本身竟已申請破產，這讓眼前的事情更加麻煩。
據張女士介紹，其租戶企業在搬離時提醒她，「園區開發商已經資不抵債，在申請破產了。」這時張女士才意識到一件蹊蹺事：同一個園區的租賃合同出現了兩個不同的甲方。A座曾因租金優惠雙方於2019年6月重新簽訂了租賃合同，但合同的甲方卻不再是之前的華瀚科技，而是一家名為「深圳中海能投資控股有限公司」。
公開資料顯示，2018年8月深圳市中級人民法院受理華瀚科技破產清算一案；2019年5月，法院裁定對華瀚科技進行重整；2019年12月，法院批准華瀚科技的重整計劃。租賃合同中出現的另一甲方未知是否與華翰科技存在產權或委託關係。選址960就此事聯繫華瀚創新園工作人員，並未收到答覆。
*信息來源天眼查
「房租交出去，空間使用權誰來保障？我們多次聯繫華瀚科技的負責人和清算公司的負責人，希望出具中海能與華瀚科技的相關委託證明，但多次聯繫都是置之不理。」承租方工作人員表示。
選址960諮詢了相關律師，律師指出，企業重整期間，仍可以簽訂租賃合同並繼續履約，但前提是租金打入清算組指定賬戶，否則會侵犯債權人利益。
現象：小微企業轉租止損
疫情導致酒店、餐飲、零售等行業經營業績直線下跌，由此造成前端中小微企業現金流緊張。
部分地區出現了涉疫期間租金糾紛事件：廣州一購物廣場的68家商戶與管理方因租金優惠力度與訴求有差起了糾紛，最終由街道、派出所、社區法律顧問等多方出面化解；濟南一業主與承租的酒店管理公司就免租期未達成一致，承租方一直拖欠租金，隨後被業主告上法庭……
業主難，承租方難，小微企業也難。
據中國證券報報道，北京不少城區商鋪、寫字樓承租人為緩解資金壓力大幅折價轉租，轉租報價普遍低於區域市場價。部分個體或微小型公司由於主營業務大幅收縮，租期未到，將轉租視為及時止損的一種行為，儘管無法完全挽回，但少損失一點兒是一點兒。
業內人士建議，業主與承租方既是博弈的雙方，也是命運共同體。無力支付租金的承租企業若大規模退租，最終蒙受損失的還是業主方。雙方可就延緩交租、租金減免等具體事宜進行溝通協調，共擔風險以減少雙方負擔，維護雙方利益。
