◎作者 / 标叔
数据来源：wind，标准地产研究院整理计算
注：由于建发股份房地产业务占比较低，存货周转率指标影响较大，故不进行统计计算
说明
本榜单的排行范围是按照在内地以房地产开发作为主营业务的A股和港股的上市公司，以2018年年报的数据为基础（按照2018年全年的销售规模排名，剔除了部分规模过小和房地产业务占比过低的上市房企），以动态预测视角，公平公正的原则制定；
本榜单主要是从规模房企信用安全的角度出发，是评价房企生存能力的排名，不适用于房企的成长性评价；
本榜单是国内唯一以动态的现金流为核心基础，预测房企信用安全性相对排行的最权威榜单；
本榜单还同时考虑到了杠杆率、规模效应以及永续债等因素的影响，在重点预测现金流对流动负债覆盖的同时，还兼顾了资产对长期负债的覆盖性；
本榜单是在有限的公开数据下尽可能地做出相对精确的预测，不能保证榜单中所有的房企信用都安全，但榜单未覆盖的规模之下房企我们认为相对更不安全。随着中国房地产行业的头部集中效应，我们认为，本榜单中，信用安全值在10以上的房企相对安全。
标准地产研究院保留对榜单排行的最终解释权。
行业整体信用安全趋势解读
整体来看，信用安全排行前三的均为央企，中海地产和保利更是一骑绝尘，安全值都在200以上。第三名的华润置地的安全值也在150以上。其共同的主要原因是央企持续对负债和杠杆的相对较严格控制。
以中海地产为例，其信用安全值高居榜单第一，主要得益于在维持较大规模量级情况下对杠杆的把控。在榜单样本企业中，按杠杆率从低到高的顺序排列，中海地产的杠杆率位居第二，仅次于合生创展。
保利和华润的杠杠率相对较低，同时预期现金流入对流动负债覆盖良好，提升了信用安全评级。
万科，龙湖和碧桂园分别排在了榜单的第四到六名。其中，万科和龙湖的财务素来比较稳健，而碧桂园的进步也非常明显，这与其最近不断降低杠杆的努力分不开，碧桂园近年来逐步从高周转向稳步增长转变，负债情况得到了极大的优化。
碧桂园的杠杆率相对较高，达13.43，但规模效应之下较高的周转率和高额的预收账款增强了碧桂园的信用状况。
头部房企中，相比较同等规模的碧桂园和万科，恒大的债务和杠杆还有进一步的优化空间。和2017年相比，恒大的杠杆率略有降低，惟被加速结转业绩之下预收账款减少等影响抵消，信用得分变化不大。
和销售同级别的企业相比，融创的信用得分也较低，排名第19位，主要是由于杠杆率和流动负债双高，这和融创在拿地方面较为激进有关。
此前，中型房企不少在冲规模上用力过猛，现在去化缓慢之后，导致了安全值不高；而超过1000亿销售额的房企整体排名大部分比较靠前，和市场资源向排名靠前的房企倾斜有关。
2018年销售额跻身Top 20的泰禾集团和旭辉控股分列信用榜单第63和68位，接近尾部，这主要是因为两家房企目前正处于加杠杆冲规模的阶段，泰禾的存货周转率和预收账款较低而流动负债较高导致短期信用不佳，旭辉的短期信用同样相对薄弱，同时还有一笔永续债未偿还拉低长期信用。
新晋上市房企德信中国排名较低，主要受高企的杠杆率拖累。2015-2017年年末，德信的净资产负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%。
排名靠后的几家房企，财务负债等状况相对较差，一旦商业、金融或经济环境持续恶化，有较高违约的可能性。
随着房地产市场的转型期将至，地产行业的逻辑开始出现改变，头部房企已经默默转型，降低增速，并逐步走向多元化，不断改善财务状况，降低杠杆和负债，信用安全将会进一步提升。
而中小型房企也需要根据市场来调整自己的策略，增强自身的信用安全，尽量避免违约风险。
