◎作者 / 標叔
數據來源：wind，標準地產研究院整理計算
注：由於建發股份房地產業務佔比較低，存貨週轉率指標影響較大，故不進行統計計算
說明
本榜單的排行範圍是按照在內地以房地產開發作為主營業務的A股和港股的上市公司，以2018年年報的數據為基礎（按照2018年全年的銷售規模排名，剔除了部分規模過小和房地產業務佔比過低的上市房企），以動態預測視角，公平公正的原則制定；
本榜單主要是從規模房企信用安全的角度出發，是評價房企生存能力的排名，不適用於房企的成長性評價；
本榜單是國內唯一以動態的現金流為核心基礎，預測房企信用安全性相對排行的最權威榜單；
本榜單還同時考慮到了槓桿率、規模效應以及永續債等因素的影響，在重點預測現金流對流動負債覆蓋的同時，還兼顧了資產對長期負債的覆蓋性；
本榜單是在有限的公開數據下儘可能地做出相對精確的預測，不能保證榜單中所有的房企信用都安全，但榜單未覆蓋的規模之下房企我們認為相對更不安全。隨著中國房地產行業的頭部集中效應，我們認為，本榜單中，信用安全值在10以上的房企相對安全。
標準地產研究院保留對榜單排行的最終解釋權。
行業整體信用安全趨勢解讀
整體來看，信用安全排行前三的均為央企，中海地產和保利更是一騎絕塵，安全值都在200以上。第三名的華潤置地的安全值也在150以上。其共同的主要原因是央企持續對負債和槓桿的相對較嚴格控制。
以中海地產為例，其信用安全值高居榜單第一，主要得益於在維持較大規模量級情況下對槓桿的把控。在榜單樣本企業中，按槓桿率從低到高的順序排列，中海地產的槓桿率位居第二，僅次於合生創展。
保利和華潤的槓槓率相對較低，同時預期現金流入對流動負債覆蓋良好，提升了信用安全評級。
萬科，龍湖和碧桂園分別排在了榜單的第四到六名。其中，萬科和龍湖的財務素來比較穩健，而碧桂園的進步也非常明顯，這與其最近不斷降低槓桿的努力分不開，碧桂園近年來逐步從高週轉向穩步增長轉變，負債情況得到了極大的優化。
碧桂園的槓桿率相對較高，達13.43，但規模效應之下較高的週轉率和高額的預收賬款增強了碧桂園的信用狀況。
頭部房企中，相比較同等規模的碧桂園和萬科，恆大的債務和槓桿還有進一步的優化空間。和2017年相比，恆大的槓桿率略有降低，惟被加速結轉業績之下預收賬款減少等影響抵消，信用得分變化不大。
和銷售同級別的企業相比，融創的信用得分也較低，排名第19位，主要是由於槓桿率和流動負債雙高，這和融創在拿地方面較為激進有關。
此前，中型房企不少在衝規模上用力過猛，現在去化緩慢之後，導致了安全值不高；而超過1000億銷售額的房企整體排名大部分比較靠前，和市場資源向排名靠前的房企傾斜有關。
2018年銷售額躋身Top 20的泰禾集團和旭輝控股分列信用榜單第63和68位，接近尾部，這主要是因為兩家房企目前正處於加槓桿衝規模的階段，泰禾的存貨週轉率和預收賬款較低而流動負債較高導致短期信用不佳，旭輝的短期信用同樣相對薄弱，同時還有一筆永續債未償還拉低長期信用。
新晉上市房企德信中國排名較低，主要受高企的槓桿率拖累。2015-2017年年末，德信的淨資產負債比率分別為278.7%、435.2%、275.7%。
排名靠後的幾家房企，財務負債等狀況相對較差，一旦商業、金融或經濟環境持續惡化，有較高違約的可能性。
隨著房地產市場的轉型期將至，地產行業的邏輯開始出現改變，頭部房企已經默默轉型，降低增速，並逐步走向多元化，不斷改善財務狀況，降低槓桿和負債，信用安全將會進一步提升。
而中小型房企也需要根據市場來調整自己的策略，增強自身的信用安全，儘量避免違約風險。
