踩盤報告 | 樓市盤點 | 買房課堂 |
傑哥撩盤全文約3612字，閱讀需要4分半鐘。
核心看點：
1.城北副中心純新盤
2.保利堂系在長沙首個新中式項目
3.秀峰山公園旁
4.雙地鐵、雙學區
踩盤日記：
踩盤時間：2020.4.8
踩盤區域：開福北
踩盤項目：保利堂悅
踩盤路線：開車從麓谷出發，經麓谷大道－嶽麓大道－西二環、北二環－三汊磯大橋－芙蓉北路－鵝秀路－興聯路，距離約16公里，開車大概25分鐘，到達項目營銷中心。
NO.1 | 板塊解讀
01.區域分析
金霞副中心
今年3月， 積極推動金霞片區升級為“長沙城市副中心”被寫進開福區2020年政府工作報告。
新建鵝羊山公園，提質秀峰山公園，啟動1094地塊、關公湖片區招商開發，加快打造秀峰商圈、青竹湖商圈也成為2020年的重點推進工作。
▲ 金霞副中心規劃圖
緊接著，金霞副中心相關規劃編制啟動，長沙北城發展有限公司迅速成立。開福北金霞副中心，成為今年長沙樓市的重要看點成為必然，今天我們踩盤的項目保利堂悅就處於秀峰組團，與金霞副中心的核心區域高嶺樞紐相鄰。
02.產業規劃
1.金霞經開區
金霞經開區是長沙陸港型國家物流樞紐的重要承載地，將創建國家級園區。2019年，完成稅收27億元，增長20.2%，實現物流業主營業務收入468億元，增長15.8%。
▲ 圖片來源網絡
2月25日，開福區項目集中籤約、開工暨產業集聚區徵拆動員活動舉行，金霞經開區10個項目集中籤約，總投資382億元，10個重大項目集中開工，總投資40.18億元。
2.高嶺商貿城
高嶺國際商貿城是全國省會城市中唯一二環邊的大型商貿市場集群。
▲ 高嶺國際建材市場實拍
高嶺國際商貿城預計總投資500億、規劃用地7800畝、規劃建築面積960萬平方米，由中央商業區、中央物流區、中央會展區、中央總部區、中央電子商務區、中央服務區六大板塊組成。
全業態涵蓋14大專業市場群，定位為面向中、西部經濟圈的全球商貿交易集散平臺。
3.周邊現狀
▲ 項目東面實拍（興聯路）
▲ 項目西南面實拍 （秀峰山公園）
▲ 項目北面實拍 （福晟錢隆世家）
項目周圍的城市界面較為整潔，城市感比較強，生態環境好，周邊新房均價為精裝12300左右，旁邊福晟錢隆世家二手毛坯房，均價8760元/平米（數據來源於安居客）。
NO.2 | 交通配套
01.高嶺汽車北站
項目南面規劃了一個新型交通樞紐中心-高嶺樞紐，未來就是長沙的汽車北站，集長途客運、城市公交、地鐵、出租、社會停車及郵政等六位一體。與汽車南站、汽車西站、汽車東站，共同構成大長沙的公共交通大網絡。
▲ 高嶺汽車北站效果圖
02.地鐵
✪ 地鐵1號線北延線一期（在建）：周南中學站
▲ 地鐵1號線北延線一期線路圖
地鐵1號線北延線一期工程，預計今年9月開工建設，項目距離周南中學站，步行約600米左右。
03.公交
距離項目售樓部67米，有興聯路植基路口公交站，238、257、265、372、812、X208、夜1路、36、128、129、218、409、931、w105等多條公交線路經過。
距離項目680米左右，芙蓉路上的友誼諮詢大廈公交站，有十多條公交線路直達市區。
04.駕車
項目擁有“三橫三縱”的交通路網，緊靠芙蓉路這條縱向主幹道（距項目約600米，全長62公里，連通三市），往南去市中心開車約15分鐘，橫向往東走興聯路、星沙聯絡線可到長沙縣政務中心、松雅湖等，開車大概15分鐘。
▲ 興聯路過江隧道示意圖
另外，芙蓉北路、開福大道、北二環暢達全城，規劃的興聯路過江隧道是市鎮重點工程項目，未來隨著興聯路過江隧道的拉通，可貫穿銀星路直達雷鋒大道，去月亮島公園大概10分鐘車程。
✪ 南北向：芙蓉北路、芙蓉中路、開福大道、東二環
✪ 東西向：北二環、興聯路、長沙繞城高速、星沙聯絡線
▲ 保利堂悅區位圖
NO.3 | 教育&醫療
01.學區配套
✪ 項目自建一所幼兒園
✪ 新竹二小
✪ 周南興聯小學
✪ 周南秀峰學校（初中）
（備註：項目配套的小學暫未劃定）
▲ 新竹第二小學
再來聊聊大家比較關心的教育配套，項目自建幼兒園，距離較近的小學有新竹第二小學、周南興聯小學，新竹二小是開福區的一張名片，小學學區暫未劃分。
▲ 長沙市周南中學
初中是微機派位，周邊有周南秀峰學校，目前是周南中學初中部了，初中部不錯，有批抓成績的老師，總體來說，教育配套屬於強二類梯隊。
02.醫療配套
✪ 長沙市第一醫院北院（長沙市公共衛生救治中心）
✪ 泰和醫院
周邊醫療資源有湖南省三級綜合醫院長沙泰和醫院，另外，長沙市公共衛生救治中心(長沙市第一醫院北院)將新建門急診大樓和綜合住院樓項目，計劃2019年底將投入使用。
NO.4 | 商業&生態
01.商業配套
✪ 福晟MALL
✪ 高嶺國際建材家居城
✪ 紅星美凱龍生活廣場
▲ 福晟Mall實拍
▲紅星美凱龍生活廣場實拍
3月17日，開福北鵝秀組團1094畝土地項目，發佈地塊調規公示，住宅面積增加，商業面積減少，其中商業面積建面35.45萬平方米，較原控規減少77.62萬平方米，商業面積減少為原控規三分之一不到。
▲ 1094畝地塊改規後規劃圖
據悉，項目擬建成長沙北城區地標性商住綜合體，保利參與1094畝地塊百億級戰略合作的呼聲很高。
▲ 1094畝地塊商業格局圖
3月26日，秀峰商圈規劃佈局啟動，到2022年，秀峰商圈將建成商務商貿面積超過150萬平米，輻射50萬人群，滿足商務辦公、商業商貿、社區消費、文化旅遊等多樣化需求的特色商圈。
02.生態資源
✪ 秀峰山公園（佔地600多畝，最高峰海拔126.5米，距離項目1公里）
✪ 鵝羊山、蘇託垸溼地公園
▲ 秀峰山公園實景圖
項目背靠600餘畝秀峰山城市綠肺，周邊還有湘江風光帶、鵝羊山公園、蘇託垸生態溼地公園等，週末一家人休閒的去處選擇很多。
NO.5 | 產品規劃
01.項目概況
保利·堂悅，主打新中式產品，定位為中高端改善盤，強調的是人與自然的和諧與交融。
作為保利在長沙的首個堂系項目，樓盤在規劃設計、戶型打磨上花費了不少心思。（據置業顧問透露，樣板房其實已經做好了，但是沒有達到領導們的預期，所以需要敲掉重做，從這些細節還是能看出這個項目對品質的苛刻）
樓盤基本信息
項目名稱：保利堂悅
購房推薦指數（十星）：8★
佔地面積：3.36萬平
產品類型：8棟住宅21層或22層的高層住宅
容積率：3.0
梯戶比：2梯3戶/2梯4戶
總戶數：794戶
車位數：地上87個，地下690個
物管費：3.2元/平/月（住宅）
物業公司：保利物業
綠化率：40%
項目地址：長沙市開福區興聯路
02.推售信息
項目只規劃8棟住宅，均為21層或22層的高層住宅，
總共794套住宅，主力戶型為105平、117平、129平和140平，項目毛坯限價10100元/平，目前還未確定毛坯還是精裝銷售。首開1＃住宅，總共112套，預計樣板房4月底將會開放，月底同步開盤。
▲ 實拍保利堂悅沙盤
03.社區園林
在園林功能空間規劃上，打造“全生命週期”社區，620米複合型跑道、550平全齡化兒童樂園、有氧健身空間、150米超長景觀中軸等全齡配備，可以滿足一家人的生活需求。
04.戶型點評
由於戶型圖的細節部分，目前還在優化調整中，下圖是從營銷中心實拍的3D戶型模型，僅供大家參考。
建面約117平戶型
▲ 117平四房兩廳兩衛
117平四房二廳帶連廊戶型，其中朝北的次臥和書房，由於連廊的遮擋，採光和私密性將會受到一定的影響。
建面約129平戶型
▲ 129平四房兩廳兩衛
129平闊綽四房，戶型方正，動靜分區，1＃中間通透戶型和西邊單元端戶為這個戶型，設計有老人房、客廳帶陽臺和全明落地窗設計，可賞中央園林景觀，預測將成為性價比最高的爆款戶型。
建面約140平戶型
▲ 140平四房兩廳兩衛
約5.5米進深客廳帶落地窗，南向約1.8米寬大陽臺，270度極大視野的觀賞秀峰山山景。戶型設計動靜分區，洗手間乾溼分離，主臥帶觀景飄窗，但戶型為了發揮觀景優勢，沒有做到完全南北通透。
NO.6 | 傑哥點評
01.項目優勢
開福區北的金霞定位為北邊的副中心，全市綠化，東邊有秀峰山，北邊有鵝羊山，西邊有湘江，南邊有撈刀河，地鐵南北向規劃有1號線，東西向規劃有10號線。從生態、交通和教育綜合實力來看，這裡的規劃明顯高於省府、星沙、黃興、金橋四個副中心，僅次於梅溪湖。
新中式改善項目，戶型設計讓人驚豔的一大亮點是，客廳全明落地窗設計，可賞270度秀峰山生態景觀。
02.項目不足
項目旁邊的糧油大廈可能會有一定的遮擋影響，項目商業配套只規劃有1000多平米，沒有了商業的喧譁嘈鬧，但是未來日常生活購物可能需要步行到福晟Mall來解決。
NO.7 | 購房建議
新中式項目，在長沙並不多，為啥？答案很簡單，新中式要做出品質，成本會比較高，而且玩砸的概率大，所以一般的小開發商根本不敢輕易碰新中式。
喜歡新中式、注重生態居住環境，有大品牌心理情結的購房者可以考慮。
項目畢竟內5區開福區，雖然不及主城核心區的發展前景，但是未來肯定是作為改善的承接地，不存在站崗的風險。項目整體均好性不錯，旁邊中小學學區大概率都不差，無明顯短板，就是需要些時間等待周邊配套的落地。
寫在最後
如果你有想了解的樓市新盤，想讓傑哥來個360度全解析，歡迎評論區留言，我們將挑選留言票數最高的樓盤，作為下週的踩盤對象。
好了這一期就分享到這裡了，另外，如果有關於買房的任何問題需要諮詢房哥，也可以在下方留言，房哥會一一解答喲！同時你還可以直接私信長沙侃網或查看微頭條！房哥拉你免費進購房交流群！
