隨著房價越來越高，人們對樓市的判斷也產生了分歧。仍堅定買房的人認為，房子不僅具備居住功能，還是一種金融產品，只要貨幣增長，房價還會繼續上漲。當然，還有一種觀點認為，現在房子越來越多，未來可能沒那麼多人接手，這其中比較有名的代表就是慈善家、企業家曹德旺，他在接受採訪時表示，他曾勸自己的妹妹賣掉多餘的房子，在他看來，未來的房子是“有錢人賣給有錢人”，說到底，就是富人之間的遊戲。
對此，有一位業內人士表示，曹德旺雖然是跨界談論房地產，但他的話並不是沒有道理。可以對比一下當下的樓市現象或能看出一些端倪。根據CRIC中國房地產決策諮詢系統公開的一份信息顯示，2020年4-6月份，上海、合肥、寧波、鄭州、重慶、天津、滄州等城市，部分剛需樓盤去化率在2%-18%之間，這裡面不乏一些樓市熱點城市，與此同時，其中還出現了一些熱點城市豪宅盤“萬人搖號”場景。說明什麼呢？有錢人還在買房，而剛需接盤越來越乏力，從這個角度看，房價持續上漲有點類似於“擊鼓傳花”，但終究有停的時候。這說法有何依據呢？下面幾點給你答案或者啟示。
第一，城市化率增長空間有限
業內比較一致的觀點認為，這些年房地產市場快速發展，得益於我國的城市化，城市常住人口從2000年的4.87億，增長到2019年底的8.48億，城市化率已經達到60.6%，但考慮到“人戶”分離的實際情況，事實城市化率應該更高，如果參照入門發達國家70%的城市化率水平線，我們的城市化快速增長空間已非常有限，當然，後面雖然還會緩慢增長，但對房地產市場來說，住房需求增量不會太明顯。
第二，住戶部門槓桿率不低了
買房支付的款項，一般由購房首付款+按揭貸款組成，首付款款越多，意味著槓桿率越低，反之則越高。根據相關數據顯示，我國住戶部門的槓桿率，從1996年開始，一直處於上升趨勢，尤其以2008年到2019年期間上升最快，僅用了11年時間，住戶部門的槓桿率就增加了37.8個百分點，至55.8%。這是什麼概念呢？
在金融專家沈昕看來，住戶部門槓桿率與房價有著密切關係。以房價較高地區為例，住戶部門槓桿率方面，浙江和上海分別達到了83.7%、83.3%，北京和廣東也均超過了70%，大幅超過全國平均水平。央行在日前發佈的《中國金融穩定報告2019》中指出，雖然我們的住戶部門槓桿率與國際平均水平一致，但在新興市場中處於較高水平，增幅也處於較高區間，即使與發達國家比較，我們也沒有太多的增長空間。簡單說，住房貸款高增長難以持續。
第三，空置房越來越多
這幾年不斷有媒體爆出的“房叔”、“房姐”新聞，其實也折射出住房空置現象。中國到底有多少空置房，雖然沒有官方的數據說明，但從前不久央行發佈的2019年中國城鎮家庭負債調查報告中可以看出一二，數據顯示，有2套住房的佔比為31%，3套或3套以上住房的佔比為10.5%，戶均住房達到了1.5套，這要比國際1.1套的平均水平高出不少。
其實，一些機構數據也反映了這一現狀。西南財大甘犁教授做過相關調查研究，他們曾派出一個有著千人的調查團隊分赴全國幾百個城市，依據發佈的調查報告顯示，中國住房的空置率達到了21.4%，遠高於國際慣例5-10%的合理空置率。但住房仍在以“中國速度”增加，就拿2019年來說，全年僅銷售的面積就超過了17億平米，按照100平米一套算的話，一年新增加的房子就有1700萬套，所以，在現有基礎上，空置房將會越來越多。
第四，光棍數量還將繼續增加
依照經濟學家姜超的研究，1987年是人口出生的高峰，按照我們首次購房年齡25-30歲算，住房需求高峰對應的是2012年到2017年，此階段也正好是房價大幅上漲的階段，隨著人口高峰過去，住房需求也將呈逐步下滑趨勢。不僅如此，中泰證券首席宏觀分析師梁中華還做過相關推算：
目前中國單身人口有4000多萬，其中農村地區超過了3000萬，尤其是1997年後出生的人口性別比一度高達100：120。男孩相較女孩數量較多，由此不難預見光棍數量在未來10年會不可避免的增多。
其實，在最近一次人口普查數據也表明，即將迎來適婚年齡的“00後”，男7952萬人，女6688萬人，男比女多1264萬人，加上結婚率越來越低和結婚年齡推遲，無論怎麼說，單身數量還會繼續增加是一個不爭的事實。如果說，買房是為了結婚的話，那麼，單身就意味著購房沒那麼緊迫了。
由上述可知，房地產不僅面對“城市化放緩、空置房增多”的大環境，還要與“槓桿率瓶頸、光棍現象”共舞，像過去那樣買房就能賺錢的時代漸行漸遠，同時考慮到房子的流動性和變現能力，其實，很多時候還真不如保留現金在手上，當你需要用錢的時候，或能感受到這兩者的差距。
不過，隨著貨幣不斷增長，人們又擔憂存款貶值，這不是沒有道理，比如過去50元能請好友在餐館裡好好搓一頓，而現在連兩斤豬肉都買不到。所以，從經濟角度看，存錢未必就是一個明智選擇。
那麼，手持現金不划算，買房也未必賺錢，到底該投資什麼呢？
有投行專家認為，什麼東西最寶貴，就投什麼，註定不會吃虧，按照這個思路來找，其實就很清晰，對人來說，最貴的就是身體，因為身體是所有資源的本錢，而未來最重要的就是對孩子的教育。具體到行業中，就是大健康和教育這兩個行業，比房子和現金更為寶貴，為什麼這麼說？來看看簡單分析便知。
阿里巴巴創始人馬雲，毫無疑問，是當下最具影響力的商業領袖之一，他曾說過，下一個超過他的人一定在大健康領域，由此也可以看出他對這個行業的看好。這不難理解，現在越來越多的人願意把賺來的錢投資在健康方面，看這些遍地開花的健身房、游泳館等體育鍛煉設施可知，此言非虛。
其實，大健康的內容非常豐富，包括從人的出生到死亡的健康管理、醫療醫藥、康復智能、養老養生的全週期過程。大健康早在2016年就上升到國家戰略，根據“健康中國2030”規劃綱要，大健康將迎來長足發展。截至到2018年，我國大健康產業僅佔GDP的6.5%，即低於美國的17%，也低於日本的14%，按照營養專家張詠預測，到2030年時，我國大健康產業規模將達到16萬億元，彼時即使與鼎盛期的房地產相比，也不會落下風。
至於教育行業，教育素有“立國之本，強國之基”說法，可見國家對教育的重視。著名高科技企業華為公司此前曾對應屆大學生開出了200萬的頂薪，一時間讓人豔羨不已，事實上，這無不與父母對子女的教育投入有關，試想，如果家庭不重視教育，孩子怎麼可能一路過關斬將從呱呱墜地進階到大學、碩士、博士畢業呢。
教育雖然投入期長，見效慢，但回報率卻不亞於任何行業，根據經濟學家羅斯曼認為，投資教育的最高回報率可以達到30%，即使按平均年化數算，也能達到8-10%，估計很少有這麼高且靠譜的投資標的，當然，教育不僅是資本升值，更是提升個人素養和開闊視野的基礎，很顯然，與未來多買一、兩套房子相比，投身教育更具確定性。
圖文來源於網絡，如有侵權請聯繫刪除）
