这两天，收到一张图，列出了去年全国各大城市的房价涨幅。
掌柜我看了一眼，惊得虎躯一震。
排名第一的，既不是年初火得不要不要的苏州，也不是连续收获“大礼包”的深圳。
而是低调的
宁波
▲ 图片来源：数据宝
（我还查了其他的数据库，宁波的确有显著的涨幅）
到底是什么原因，让从不显山露水的宁波，静悄悄地排在了第一呢？
作为一名极有内涵的楼市作者，我研究到了深夜，终于有了答案。
01
去年好几个城市都出现了行情，除了宁波，还有深圳、苏州、无锡、和南通。
虽然它们内在的逻辑各自迥异，但都有迹可循：
深圳取消的“豪宅税”，直接被精明的房东加在了挂牌价里；
苏州的县域经济发达，但工业下滑，资金需要一个新出口。于是都涌向了既有颜值、又有产业的工业园区的房产；
无锡人无欲无求，导致当地房价一直处于洼地。于是去年有了一波修复价值的行情；
南通即将开通高铁，更有“上海第三机场”的概念。既补上了短板，又有了炒作的题材，楼市自然火爆。
而宁波的逻辑是什么呢？
不是因为人才政策。全国都在抢人，宁波不算最出彩的；
也不是因为经济。宁波2019年前三季度gdp增长6.5%，虽然不差，但也不算优秀；
更不是因为政策。宁波的房地产政策一直都很稳定。
答案隐藏在细节里：
把宁波分拆来看，会发现，区块间的涨幅并不均匀。
例如，北仑只上涨了5%，海曙涨了9%；而鄞州涨了13%，奉化甚至涨了20%。
鄞州和奉化，恰恰是“新城概念”最丰富的区域。
鄞州的东部新城已颇具规模，接力棒已经交给了东钱湖新城。
奉化更是沿着宁奉城际这条大动脉，规划了五大新城：
生命科学城、中交未来城、奉甬新城、滨海新城、和生态文化城
宁波大涨的原因，呼之欲出。简单概括，就是四个大字：
造城运动
02
我非常确定，宁波在“偷师”杭州。
G20峰会后，杭州一反人们心中固有的“灵秀”印象，大开大阖，操盘了一场轰轰烈烈的造城运动。
--钱江新城、世纪城，拥江对立；
--未来科技城领衔城西科创大走廊，被美誉为“天堂硅谷”；
--大城北全面启动城市更新，重新崛起；
--钱塘新区新鲜出炉，试图补齐杭州制造业的短板；
...
造城需要钱。
杭州政府的妙着是：
投入资源、吸引项目，不断释放着各种政策利好。驱使着开发商增强了乐观预期，愿意为新城区的土地买单。
杭州收获的土地出让金连年排名全国第一，钱自然不成问题。
借着土地财政，杭州浩浩荡荡地建设地铁、医院、学校...配套起来了，居民们也买账，房价也一路上涨。
我有朋友在15年买在了世纪城，到现在房价已经上涨了150%。
政府、开发商、房东们，都笑得合不拢嘴。造城运动，“看上去”都是赢家。（这个话题，留到以后再细说）
目睹了这一切的宁波，如梦初醒：原先的自己，太束手束脚了。造城运动，说干就干。
于是，各个新城，星罗密布地在全市部署开来。
有统计，宁波前前后后规划的新城，超过了30个，远超杭州的数量。
土地财政也不能落下。
宁波在2019年的推地计划里，就坦诚了：
“拟供住宅用地中，绝大多数是普通商品房用地，计划供应量为135宗、11055亩，比2018年普通商品住房用地的实际供应量增加181.6%。”
“如按平均容积率2.0计算，这批土地可以转换为近1500万平方米的商品住宅。按近两年市区每年约600多万平方米商品住房销售量计，足够满足未来两年的购房需求。”
表面上看，它也确实在重复杭州的路，房价大涨，土地出让金也赚得盆满钵满。
2019年，宁波的土地出让金排名全国第九，把成都、天津、和郑州，三座国家中心城市，甩在了身后。
03
为什么要建新城？
初衷应该是，让居民多些生活的空间，让企业多些聚集的效应。
而宁波却有点走偏了。
2015年，宁波慈溪的杭州湾新区，还几乎无人问津。地也卖得少，整个慈溪的（住宅）土地出让金只有1500万元，不过就是一套上海内环内大平层的总价。
直到前两年，房价也才8000的水平。
但后来“湾区”概念炒得很火。杭州湾新区，被包装成了“杭州湾大湾区”，引来了很多不明就里的上海人买房。
现在，房价已经是1.4万了。
趁着这波大涨的行情，政府大肆卖地。去年，慈溪的土地出让金高达89亿元，供应的土地能盖3万套房子。
但宁波仍不满足，还把杭州湾新区扩容了，成为了“前湾新区”。总面积扩大到604平方公里，是原杭州湾新区的近1.7倍。
足足有半个浦东新区那么大。
但其实，杭州湾新区已经足够大了，大部分区域还待开发。
扩容有长期的战略意义；但短期内带来的，更多是新区的噱头，实际的作用少之又少。
04
对比起来，杭州就实事求是得多。
像杭州把未来科技城在1.0版本的基础上，增加了2.0版本；是因为产业一直在发展，真的需要新的土地。
例如：阿里系的之江实验室、达摩院、和菜鸟总部，都已在未来科技城2.0落地。
新城的概念只能带来短暂的新鲜感，但人们迟早会麻木。
现在长三角一体化正式浮出水面，杭州湾新区，感兴趣的人已寥寥。
那边的产业和配套都还不够成熟。虽然先前新房火热，但现在二手房难以脱手。
以宁波的土地供应量，类似的二手行情，很可能会在不久后，蔓延到其它新城。
成功的新城，就像钻石一样，都是慢慢打磨而成。
以宁波鄞州区强大的经济体量，打造15平方公里的东部新城，尚且花了十五年。
其他图纸上很漂亮的新城，又要花多长的时间，来实现一开始的承诺呢？
希望宁波去芜存菁，回归初心。不要让造城大计，成了空城计。
