4月底，北京再次迎來土拍，這次拍賣的兩個地塊都在大興區西紅門鎮，西紅門鎮過去是北京城郊結合帶，與新發地果蔬批發市場為鄰，因此也是以髒亂差聞名。後來，附近村莊全部拆遷，進行了新城區開發建設。如今，也是高樓林立，亞洲最大宜家城入住後，西紅門的面貌就不一樣了。後來，四號地鐵線和薈聚商業城的建成，更是讓西紅門像是嫁接了兩個翅膀，飛起來老高了。
西紅門在五環內，京良路以南，京開路以西。不過，最近拍賣的這塊地，距離西紅門的核心區，還是有段距離，交通也不是很方便，既不靠近地鐵站，也不緊鄰商業城。
但是，政府卻給這塊地設置了一個挺高的門檻，未來商品住房的銷售限價，均價不超過64400元/㎡，且最高銷售單價不得超過70800元/㎡。而且兩個地塊還明確有“70/90”的限制，即居住建築規模中套型建築面積90平方米以下戶型的住房面積所佔比重需達到70%以上。
先來看結果，第一宗塊地，溢價率7.38%，樓面價約3.89萬/㎡；第二宗地塊僅3輪，溢價率3.03%，樓面價約3.95萬/㎡。
不到4萬元/平米的土地成本，房屋售價達到6.44萬元，也就是說，建造、稅費、經營成本、利潤等是2.5萬元/平米，是不是還可以？這在外地的開發商是不可想象的。
為什麼？在疫情尚未結束之前，北京要抬高房價？市場這有這麼大的推動力嗎？百思不得其解，最可能的想法可能是要給北京樓市打氣，反過來說，就是北京的樓市太消極了。有人估計，北京的二手房與最高的時候相比，已經跌幅在30%以上。
西紅門的兩限房地價7萬元/平米，還都是小戶型，按照目前的情況，真擔心到時候能不能賣的出去？前兩年，北京有不少的兩限房被棄選，今年，已經有一些兩限房項目降價1萬/平米促銷，也就是原來4萬多的房價，現在3萬多了，人們也是覺得奇怪，兩限房哪裡有這麼大利潤空間？就像西紅門地塊，莫非2.5萬元/平米的除地價以外的成本，能壓縮到1.5萬元/平米？建造成本大致不超過5000元/平米，其他的看著辦吧。
最新的房價統計顯示，大興區的二手房價是4.2萬元/平米，大興城區很多小區房價已經能淘到3萬多元的房子了，當然這都是比較好的小區，不是老破舊小區。而地理位置，和周圍環境要比新紅門地塊有更多的優勢。麵粉比麵包還貴？誰願意買單？因此，如果，北京的樓市不能再次大幅度反彈，這個地塊的房價很難維持住7萬元的高價。
昨天，一個住在石景山的朋友，給一個在香河買房的朋友說，趕快賣掉香河的房子在北京買房吧，現在是北京購房最好的時候。他說，當然是對自住需求講的，投資就算了。
他講，他們小區，最高的時候房價漲到了6.8萬元/平米，現在網上價格是4.8萬元/平米，實際成交價只有4.2萬元/平米，小區位置在八寶山附近，也算是石景山核心區，不是特別偏遠的地帶。然後，他分析了北京樓市的現狀，認為，具有北京購房資格的北漂應該抓緊在北京購房置業。
其實，那位在香河買房的朋友的情況，不僅僅是買房的問題。他跟我說，自己在老家河南的縣城也買了一套房，買的時候只有2000多元每平米，30多萬元，現在的房價也就是4000元的樣子。在香河的房子是前幾年買的，買的時候已經漲到8000元/平米了，2018年最高的時候漲到了1.8萬元/平米，目前回落到1.1萬元/平米。
因為，兩套房子都沒有買到最高點，因此，目前的還貸壓力還不是太大。自己一個人在北京上班，每天開車進城，老婆帶著兩個孩子在香河家裡照顧，大孩子已經上學，小的才兩歲。老婆一直就沒有上班。不過，現在做微商，也挺忙的，收入一般，但是，我聽著，他們還是感到很滿足的。畢竟從外地到北京打拼，現在已經安家立業了。
香河最出名的是傢俱業和房地產，但是，市政配套沒有跟上來，特別是學校，都不具備基本條件，大量的房地產建成之後，入住的業主，竟然沒有上學的地方，很多人被迫到附近的農村小學借讀。因此，這個朋友首先考慮的是怎麼解決孩子上學的問題。
如果在北京買房，一個是壓力太大，北京房價雖然和以前比下降了很多，但是，和自己的收入比，和天津的房價比，還是高出去很多。因此，這個朋友的初步打算是轉移到天津，等孩子上初中的時候，就可以讓孩子到天津讀書了。朋友介紹，天津的落戶政策，比較靈活，落戶天津應該不是什麼問題。
我跟他們介紹說，北京的上學問題，以後也會解決，因為北京的學校資源太多了，大概12年前，北京的參加高考的學生是16萬人，今年，看報道疫情之後返校的高三學生只有5萬人。這對北漂來說，不是利好的消息嗎？你想過北京戶口什麼時候解套嗎？居住證轉戶籍有沒有可能？就在以前，誰能想過北京的房價會下降？下降這麼多！誰能想過北京的戶籍人口會下降，現在每年淨減少2萬多人，非戶籍人口減少的就更多了，難道他們願意離開北京嗎？以前每年淨增戶籍人口是50多萬，現在負增長？什麼原因？
這個朋友的打算，和前面那個朋友的建議，哪個更好一些？不管怎麼說，北京的房價是降了，你們那裡還不降嗎？什麼都在變，疫情之後，會改變更多，我們一定要做好準備。【本文由“馬躍成”賬號發佈2020年5月5日】
