2020年，一場突如其來的黑天鵝事件席捲全球，房地產市場遭遇了前所未有的衝擊，不少城市樓市成交量大幅下滑。尤其是部分三四線城市，成交量下滑一度超過70%，這意味著開發商這段時間很難把房子賣出去。之所以出現這種情況，主要原因源自於售樓處暫停開放、中介門店關閉，導致原計劃買房的購房者不得不推遲購房計劃。在如此低迷的情況下，部分三四線城市房價出現了明顯下跌，多數樓盤房價相對去年下跌幅度超過10%，甚至有樓盤房價下降超過20%。更有報道稱，某四線城市房價跌至7000元，重回2014年的水平。
上週，有網友和我訴苦，說自己所在的某四線城市，有樓盤的房價已經跌至7000元/平米，而去年年底該網友在該樓盤以8300元/平米的價格購買了一套110平米的房子，不到一年時間已經“虧損”15萬左右。事實上，這段時間房地產市場低迷，三四線城市房價跌幅確實很大，有些樓盤降價幅度甚至超過2000元/平米。目前情況看，一二線城市房價下跌幅度相對較小，而三四線城市房價下跌幅度較大。因此，筆者認為，雖然目前樓市有“復甦”跡象，但是三四線城市最佳購房時機可能還未出現，未來房價仍有繼續下跌的可能。
客觀來說，三四線城市房價下跌只是早晚的事情，畢竟2015-2017年那段時間，在“棚改”帶動下，三四線城市房價經歷了一波快速上漲，大部分城市房價漲幅超過100%。也正式因為此，三四線城市房價已然“透支”，房價收入已經超過10以上，脫離安全值。要知道，以三四線城市當地居民平均月收入4000元，房價10000元/平米計算，買房難度已經超過很多二線城市。因此，在現在的情況下，三四線城市大部分普通家庭已經失去購房能力，房價繼續上漲的可能性不大。
那麼，現在三四線城市的房子還值得購房者購買嗎？筆者認為，現在三四線城市房價普遍虛高，未來增值潛力不大，甚至很可能面臨貶值風險。原因有以下兩點：第一，人口持續流出。隨著都市圈、城市群的不斷推進，我國人口在不斷向大城市聚集，而這些流入大城市的人口，往往都是來自三四線城市。第二，供給過剩。有機構數據顯示，三四線城市住房空置率大部分超過20%，這說明此類城市很多房子沒有好好利用，也顯示出房子早已供給過剩。綜合上述分析，三四線城市除非剛需自住，否則輕易不要入手，免得砸在手裡。
事實上，獨立經濟學家馬光遠去年就曾預言，現在三四線城市的房子已經過剩，未來這些城市大部分房子已經失去投資價值。同時，馬光遠明確指出，未來只有部分一線城市及熱點城市的房子，仍有投資價值，但是投資風險也在不斷增大。其實，房子作為一種商品，有人買房價才能持續上漲，這也就表明，未來只有那些人口持續流入，經濟發達的城市房價才有繼續上漲的空間。大家覺得呢？
