文章來源：知乎
作者：房導航
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最近和一箇中介老闆聊天。
他13年底那會，從鏈家帶了點資源出來，自立門戶的同時，確實嚐到了房產市場瘋狂帶來的甜頭。可惜只嚐了3年不到，剩下的3年就在市場的高壓中，生不如死。
“我覺得我撐不下去了...”
大家都知道，中介一直是樓市中最基礎的服務群體，就像地震前樹林上驚起的鳥群，他們的艱難，其實是在釋放一個紅色的信號。
帶著這個信號，我又在微信上和一些業內外的朋友聊了聊，他們有地產營銷人、買房者、業主、自媒體人，幾乎覆蓋整個的交易鏈條，聊完之後有種深切的無力感——
當下的上海樓市，好像已經開始脫離常識，進入到一個誰說都沒用的時代。
01
地產營銷人——
我們所積累的經驗，在當下的市場中一文不值。
其實各大房企有多艱難，無需多做贅述。前段時間的半年報，數字看起來各種利好，但我們都知道那只是騙人的。
不管品宣部是在自嗨還是自欺欺人，說到上海全面橫盤給到房企的艱難，底層的營銷線才最能體會。
我在微信上找到一家房企的營銷人，吐了半肚子的苦水之後，他才不緊不慢地說：
“前幾年覺得自己可牛逼了，現在才發現屁都不是一個。”
舉個最簡單的例子。16年之前，上海熱門地段的樓盤，幾乎可以說不需要什麼特別的營銷手段，只要你的產品和戶型不至於太差，總會有人買。
而且是不計代價地去買。
因為那時候的買房人基本是不會在產品端糾結太久的，瘋狂的市場下，糾結就意味著錯失上車的關鍵機會。
但現在呢？當大家都被關在車外的時候，買房人冷靜下來看看這個一眼望不到頭的冰冷市場，才重新學會了貨比三家的精明，甚至拿起了在菜市場買菜砍價的幹勁。
他說，現在在項目上，他被問到的最多一句話就是——
“隔壁的XX小區才5萬出頭，憑啥你們賣6萬呢？”
以往對付這種問題，案場的經理會拿戶型好、綠化好來說事，客戶聽完心裡也就默認了，因為實在沒什麼猶豫的空間。
那現在呢？不好意思，不說來之前客戶就已經有充分的時間做預習，就連戶型、日照、立面用的哪種石材或塗料，回到家之後都有時間慢慢研究。
充足的購房準備時間，加上現在越發開放的房產自媒體信息，讓每個買房人都有著不遜於所謂專業地產人的消費判斷，這是全面橫盤下，基層營銷人所遭受的最大挑戰。
除非你家的產品的確好到得到了市場的廣泛認可，否則現在很難把自己的產品力當做賣點了。甚至，當整個市場冷靜下來，營銷人回過頭研究自家產品的時候，也會吐槽一句，這TM做的什麼玩意兒！？
但對於他們來說，也只限於吐槽罷了。
大多數房企還沒有意識到產品力這一點，或者說早就意識到了，但傳統房企複雜的體系決定了其沒法快速轉變。
可現在的地產人卻又急需自上而下的轉變，以往積累的無用經驗才能被統統拋棄，然後快速適應這個全新的市場邏輯，才能不至於被淘汰。
所以當下對地產營銷人來說，大概是最無力迷茫的一段時間吧。
02
買房人——
我看得項目越多，越覺得力不從心。
反過來對於買房人來說，又是一個怎樣的情景呢？其實按道理，當一個市場迴歸理性，消費端的人總該有時間去坐下來喝杯茶，慢慢挑選適合自己的產品。
在樓市橫盤的境況下，買房人的確有挑選的時間。可惜的是，這時候他們卻發現，自己居然沒有挑選的餘地。
也就是說，雖然現在不斷有新房入市，但真正符合大眾需求的好戶型，起碼在上海，是供不應求的。
這一點從之前的開盤銷售情況就能看得出來——
比如今年4月份開盤的東方城市豪庭，佔據了惠南不錯的地理位置，卻做出了75平一房、114平兩房這樣的產品，到如今賣都賣不動。
其實無論什麼時候來看，這樣的產品幾乎是沒有任何市場的。那為什麼這樣的產品還是會最終推向市場呢？
歸根究底還是那要了命的快週轉。
因為快週轉，前期沒有足夠的時間去調研市場；因為快週轉，沒有給到設計公司足夠的時間去推敲戶型；因為快週轉，整個公司從上到下都是盲目自大的狀態；......
其實在房企們拼命奔跑的那幾年，並不是所有老闆都認同這種粗野的打法，但無奈，瘋狂的市場沒有給到大家足夠的時間去考慮。現在死還是以後死，成了每天大佬們思考的問題，當然，多數人選擇了以後死。
所以事到如今也沒什麼好遺憾的，只是死的時機到了而已。
可惜，最終吃虧的還是普通的購房者，就算湊夠了錢，好的項目看不上你，差的項目你看不上。
有苦難言，有錢也難以安家，這大概是大家最無力的時候吧。
03
賣房者——
不僅房子難賣，而且更容易感到迷茫。
新房大概如此，而二手房的市場又是另外一番詭異化的景象。
我的前同事最近考慮賣掉中環附件的房子，靠近長寧，說實話位置不錯，但降了幾次價都沒賣出去，心裡有點慌，所以找我來看最近的二手市場趨勢。
我找到一組數據，發現了一些弔詭的地方。
第一個弔詭的地方是，掛牌價和最終成交價正在分裂。
以往賣方市場下，5%的談判空間對買家來說是基本不敢想的，磨磨唧唧不給你漲價就不錯了。如今這麼大的差距，多少反映出賣房人對這個市場的過於樂觀。
這點也很好理解，誰都不想自己的房子變得不那麼值錢，畢竟前幾年樓市的瘋狂，還是讓很多消息不那麼靈通的人，如今還是抱著有恃無恐的態度。
但當他們真的以自己的肉身踏入這個冰冷的市場，才發現，買房人的曖昧態度他們真的承受不起。
第二個弔詭的地方是，不少人原來並不清楚賣房來的錢要拿去幹嘛。
這是我偶然問到的，他說原本是想置換，但自己看了不少房子後，發現真正好的產品可選的並不多，看來看去慾望都沒了，就開始猶豫。
就算賣房套了現，這個錢除了想盡辦法置換，還有什麼可以操作的餘地呢？
想了半天，說總不能拿去炒鞋吧（笑）？
其實我不知道，像他一樣迷茫的人有多少，但我清楚的是，對自己的資產真正有強規劃的人的確很少很少。
在如今的樓市裡，多數賣房人反倒在迷茫中成了隨波逐流的那批人，最終失去原本強勢的話語權。
04
中介——
用盡所有小聰明，最終面臨的還是被淘汰。
再說迴文章開頭提到的中介吧。雖然一直是基層服務者，但其實中介在房產交易中的重要性，往往被忽略。
他們掌握著幾乎所有的關鍵信息，甚至買方、賣方的準確心裡價位，只有他們才最清楚最真實的房價。
曾經依靠數據信息的不對稱，中介可以在買賣雙方之間靈活變通，再加上一些登不上大臺面的小手段，總能賺到屬於自己的那一份錢。
可現在呢？買方的持幣觀望幾乎斷絕了中介們鑽空子的可能，當市場開始真正拼服務和硬實力的時候，很多中介才發現，自己原來從來不曾有話語權。
當然，更關鍵的一點在於——
鏈家的貝殼，已經在幹掉中介、幹掉自己的路上一騎絕塵。
但篇幅所限，關於鏈家的事在此就不展開了，我只想總結一句話：
當所有的樓盤信息被公開透明地搬到網上，只靠一個手機app，就能完成看房到買房的所有流程你才會發現——
和野蠻人鏈家相比，其他的中介就好像原始土著那樣可憐。
05
政策？政策！政策...
文章寫到這，也許會有人站起來提出，起碼在上海的樓市，政策的調控還是很有力的吧。
當然，這一點我不會否認，特別是在”房住不炒“的聲音落地之後。包括上海在內的絕大部分炒房現象得到了遏制，房價也一直被限制得比較平穩。
但是，我在這裡提出的問題是，那些炒房的人又去哪了呢？
仔細想想，他們其實還是衣食住行各個領域無孔不入，炒鞋、炒豬...看起來和房產領域毫無關係。
卻又影響著我們每一天的生活。
換句話說，政策的出現一定是為了把大家的生活向好的方向去引導，但最後的結果，除了房價被壓下這唯一一點看似好的好處外，還有更加明顯的結果嗎？
或者再說的直白點，
我們每個個體的生活體驗好壞與否，其實，和樓市政策的有無大概率是無關的。這，大概就是政策的有心無力吧。
06
房產自媒體人——
我們說的，也許全是錯的。
未來的市場，到底是怎樣的呢？我覺得任何一個寫房產的人都給不了一個標準答案。
因為我們說的，也許全是錯的。
這是借鑑微信創始人張小龍說過的一句話，那個時候的微信，誰都不知道會發展成如今的地步，當年張小龍說的每一句話，聽到的人更多會覺得是故弄玄虛。
但經過時間的洗禮之後，如今張小龍的每一句話，幾乎都成了互聯網產品經理的必背聖經。
所以，最有力的終歸是時間、時間、時間。
在時間還允許的範圍內，不管你是營銷人、買房人、賣房人、中介...只要足夠敬畏這個行業，並且做出了足夠理智的選擇，那等到的下半場一定還是好的——
真正優秀的產品大概率還是會冒出來，市場也能重回靠產品力掰手腕的良性競爭。
最後再和大家分享一句話吧——
喜劇給人力量，悲劇給人希望。
屬於房地產的喜劇和瘋狂帶來的力量，我們都經歷過了，當下正在體驗的也是一出悲劇。
那麼剩下的，就只有希望了。
希望，如此吧。
