2020年註定是不平凡的一年，雖然才過去一個季度，彷彿已經經歷了一個世紀，所有人都一次次見證了歷史。其中最大事件莫過於年初開始爆發的 COVID-19疫情，至筆者截稿時，已經波及
全球 204個國家，總感染人數超過 150萬，切切實實成為了全球性災難。受疫情和原油價格影響，美股在 3月份十天內 4次熔斷，三大指數比年內最高點下跌幅度都接近30%，極大地挫傷了市場信心。政府為了救市，啟動量化寬鬆政策，美國聯邦儲備委員會繼 3月 3日緊急降息 50個基點後， 15日再次將聯邦基金利率目標區間下調至 0%至 0.25%。
受疫情影響，灣區於 3月 16日開始實行 Shelter in Place政策，規定除了生活必須活動，所有人必須呆在家裡，學校停課，公司關閉，大部分服務業停止，很多人的生活和收入受到了嚴重影響。
為了緩解因為失業造成的困境，特朗普總統於 3月 27日簽署通過了2萬億美金的救助方案，這是美國迄今為止最大金額的救助方案。
所有這一切都嚴重影響到灣區的房地產市場。從下面幾張灣區六個縣的統計圖可以明顯看出房地產市場冰火兩重天的變化。
3月份就地避難政策實施後，
上市房源急劇減少，從每週最多接近 1600套新房源跌至每週600套左右；成交數也從最高的每週 1100多套跌至 500多套；相反，撤銷房源數在 3月16日那週上升到 900多套。由於看房的諸多限制和對未來市場的不確定性，房地產市場幾乎半停頓，多數買家和賣家進入觀望狀態。
灣區6縣新上市房源
灣區6縣簽約進入合同房源
灣區6縣撤銷房源
從房價的角度來看，第一季度剛開始，灣區房市迅速升溫。許久不見的多個 offer捲土重來，核心區域十幾，二十幾個 offers的情況非常普遍，價格也節節攀升。貸款利率低，房源少，股市好是造成這一波行情的主要原因，再加上本來春季入學、入職這些傳統原因，房價猶如坐上了快車，一路狂奔，大有追改 2018年初的勢頭。
然而這一切在三月的第二個星期開始發生變化。房子從上市到成交有四到六週的週期，統計數據上會有延遲，所以下圖能看出一二月房價的漲幅，但三月份股市下跌和疫情加劇所帶來的房價的影響，要到四月份的成交數據才會體現。
Santa Clara County中位房價月走勢圖
Santa Clara County中位房價季度走勢圖
目前房產交易被定義為生活必須行業，所以買賣是能夠進行的，只是必須滿足禁足令的要求。雖然市場發生變化，但還是有已經準備好的賣家急切地希望把房子出手，也有買家趁著較低的利率，較少的競爭對手積極入市。畢竟，擁有屬於自己房子，在疫情隔離期間顯得更為重要。
在目前狀況下，買家購房需要考慮以下幾個方面：
第一，留意自己的身體狀況，沒有什麼比自己的身體更重要，如果有慢性疾病或者身體比較弱，不建議在這段時間出去看房，保護自己更重要；
二，如果你的首付資金在投資賬號中，需要特別留意，因為股市每天的波動都可能會影響到你的首付能力；
三，和你的貸款經紀人重新核實貸款審批，各家銀行都可能調整了貸款審批流程和利率；
四，保守地衡量自己未來的收入狀況，現在疫情帶來的經濟影響和失業狀況還沒有完全表現出來，如果公司目前受疫情影響比較大，未來收入不確定，建議這個時間還是保存資金，暫緩購房計劃；
五，如果購買，在簽訂買房協議的時候儘量加上保護條款，特別是針對這次疫情的附件，最大可能保護訂金不受損失。對賣家來說，如果還在房內居住，不建議這個時候上市，畢竟看房帶來的人流會增加感染的概率，而且也是被縣公共衛生局明確禁止的。
如果房子已經清空，需要在這段時間銷售，那麼有以下幾點注意：
一，確定合理的價格，現在大概率不會出現多人搶購的狀況，那麼過低的開價吸引加價是不太合適的策略，相反，過高的開價也會違反市場對房價的預期，所以在您期望售出價格附近的定價是比較明智的選擇；二，儘量完善房子的視頻和披露報告，讓買家可以足不出戶就能儘可能多地瞭解房子的情況；三，在房子裡提供必要的消毒設備，比如鞋套，洗手液，消毒液等，減少交叉感染風險。
對未來的市場走勢，筆者覺得很大程度上取決於疫情。如果疫情很快能得到控制，生產生活儘快得到恢復，長期還是看好灣區地產，畢竟這裡的房少人多，剛需旺盛的基本格局沒有改變，買房優於租房的基本定律還是一樣的。
另外，傳統好區，特別是好學區的房子在抗跌性方面更有優勢，關注優質房源的買家如果找到心儀的房子可以考慮出手，畢竟現在貸款利率還是很低，可以不用和很多人競價，以合理的價位拿下理想的房子現在是很好的機會。在這個特殊時期，投資型買家和購買低價位區域買家則需要更加密切關注市場和疫情的動向，需要更加謹慎。
美國失業最近創下新高，勞動密集型地區的房價受經濟影響的波動會比較大，房市往往在經濟出現下滑後三到六個月後出現關聯波動，可以適當觀望一下，以便做出合理的決策。
病毒終將被戰勝，一切困難都會過去，讓我們眾志成城，攜手變得更強大！
以上分析是由灣區資深地產經紀人 Joyce Zhao趙靜暉撰寫。有想在灣區置業的可以聯繫我們，為您提供最專業的置業保障。
擴展閱讀-舊金山灣區小檔案
舊金山灣區是美國加利福尼亞州北部的大都會區，位於SanPablo 河出海口的舊金山灣四周。
舊金山灣區為美國西岸僅次於洛杉磯的最大都會區，總人口數在700萬以上，該地是美國人均收入最高的地區之一，同時也是中國人最愛的美國購房區域之一，有人說舊金山灣區集中了全國大概一半以上的精英人物，可見其人傑地靈。
在舊金山灣區，聚集著斯坦福大學、加州大學伯克利分校等20多所大學，還有勞倫斯伯克利國家實驗室等25所國家級或州級科學實驗室，100名諾獎獲得者、數10名菲爾茲獎得主和圖靈獎得主在這裡求學和工作過，近1000名美國科學院院士在灣區供職。強大的科研力量，為技術創新輸入源源不斷的動能。
整個灣區分成5個區域：北灣、舊金山市區與中灣、東灣、半島和南灣。
北灣 (North Bay)：
主要區域：Marin County, Sonoma County, Napa County, Solano County
在金門大橋(Golden Gate Bridge)北方的舊金山灣區通常被稱做北灣(North Bay)。除了一小部份地區外，北灣是一個極為富有的地方：馬林縣經常被列為全國最富有的行政區，這裡有著最好的眺望舊金山市的豪宅。北灣是美國著名的酒鄉和美食之都，據全美稱90%的葡萄酒都產於此。
舊金山市區 (The City)：
舊金山市與縣在舊金山灣區裡，常被在地理和文化上被列為自己的一個項目裡，當地經常簡稱它為 “The City”。
舊金山位於美國西海岸聖弗朗西斯科半島，面積47平方英里，三面環水，環境優美，是一座山城。氣候冬暖夏涼，陽光充足，年平均氣溫在20℃左右，被譽為“最受美國人歡迎的城市”。
東灣 (East Bay)：
主要房產熱點城市：Fremont, Berkeley, Newark, Union City, Emeryville, Albany, San Ramon Valleys. Dublin and Pleasanton
東灣的華人社區傳統上以Oakland華埠為中心，但近年來在其他小城市也發展了華人購物中心，尤其以Fremont最為吸引華裔。
這裡有灣區最好的學區之一Mission San Jose，相較於灣區其他地方，東灣的房價比較便宜，但是氣候卻是最宜人的;沒有舊金山的冷，也沒有南灣的熱。
半島 (The Peninsula)：
介於舊金山和南灣的地區是舊金山半島，當地常簡稱為“半島”。這地區由聖馬刁縣的數箇中小型城市和近郊社區和聖塔克拉拉縣西北部份所組成，也包含數個太平洋岸邊的城鎮，如柏思域加和半月灣。
雖然有許多富有家庭居住在此，半島居民的組成是相當多樣化的。 戰後，許多中產和富有家庭遷移至此，也帶動當地發展。自1980年代起，中產和富有家庭的數量因硅谷高科技產業的繁榮而急速成長。來自外國的許多當地家庭，也是居民組成多樣化的原因之一。
南灣 (South Bay)：
也就是聖塔克拉拉谷地區，此地又被稱為硅谷，是許多高科技公司的所在地。南灣的主要城市包括聖何塞、聖克拉拉、森尼韋爾、庫比蒂諾、以及吉爾羅伊等地。其中，聖何塞在2010年人口普查有945,942人，是灣區最大城市、加州第三大城，同時也是全美第十大城。
灣區置業九大平價好區域：
- 舊金山南灣硅谷高科技集中地——森尼韋爾市(Sunnyvale)
- 舊金山南灣硅谷核心地段——聖克拉拉市(Santa Clara)
- 舊金山南灣硅谷首都——優質學區聖何塞市(San José)
- 蘋果公司總部所在地——舊金山南灣硅谷庫比蒂諾市(Cupertino)
- 加州舊金山東灣絕好學區費利蒙市(Fremont)
- 高性價比濱水城市——加州舊金山東灣區阿拉米達市(Alameda)
- “價”低“格”不低——加州繁華地區舊金山東灣列治文市(Richmond, California)
- 美國頂級學府伯克利大學所在地——加州舊金山伯克利市
- “世界大蒜之都”——舊金山南灣硅谷吉爾羅伊 (Gilroy)市
