觀點地產網2019年，對於招商蛇口是有紀念意義的一年，是其成立40週年，也是歷時多年的前海土地整備終於完成，併入報表的一年。
4月20日晚間，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（簡稱“招商蛇口”）發佈了2019年年度業績公告。2019年，其營收增10.64%；營業利潤減1.1%；利潤總額減1.79%；歸屬於上市公司股東的淨利潤增5.2%。
招商蛇口在公告中指出，報告期內，公司營業總收入隨著房地產結轉規模增長而同比增加。
不過，更值得注意的是，因為資產規模增長，截至2019年末，招商蛇口總資產錄得6176.88億元，較2018年末增長45.95%；歸屬於上市公司股東的所有者權益948.45億元，同比增長24.95%。而由於前海土地整備及合資合作的完成，招商蛇口增加總資產約729億元。
新增土儲規模上升，前海土地確權並表等等，拿地優勢已經為招商蛇口中長期發展提供充足資源儲備。
綜合發展，穩中有進
年報整體來看，2019年，招商蛇口以穩健節奏超預期完成年度大考。報告期內，公司實現營業收入976.72億元，同比增長10.64%；歸屬於上市公司股東的淨利潤160.33億元，同比增長5.2%；加權平均淨資產收益率21.38%，基本每股收益1.99元/股。
年報指出，2019年度，招商蛇口擬每10股派發現金分紅8.3元(含稅)，分配現金股利總額64.23億元。這也是招商蛇口上市四年來，第四年保持分紅比例為年度淨利潤的40%以上，給股東提供豐厚的回報。
並且，招商蛇口完成了其2019年度既定的經營計劃，多項指標超過預期。資料顯示，2019年，招商蛇口計劃實現新開工面積1100萬平方米、竣工面積1000萬平方米，簽約銷售金額2000億元，而於報告期內，其累計新開工1485.65萬平方米，竣工1021.15萬平方米，簽約銷售金額2204.74億元，均超額完成2019年度經營計劃。其中，簽約銷售自重組上市後複合增長率達43.95%，2019年依舊保持近30%的增速。
展望未來，招商蛇口進一步提高了自身的經營目標。招商蛇口在年報中表示，2020年，其將以“立足長遠、把握當下、科技引領、擁抱變化”的戰略原則為指導，貫徹“成為產業數字化新標兵”的戰略要求，全面踐行綜合發展理念，努力發展成為最有價值的綜合發展頭部企業。經營目標方面，招商蛇口計劃實現簽約銷售額2500億元，實現新開工面積1100萬平方米、竣工面積1100萬平方米。
傳統開發業務即社區開發與運營板塊業務之外，招商蛇口在園區開發與運營也實現了穩健增長。報告期內，該板塊實現營業收入124.76億元，同比增長34.57億元，毛利率31.89%，同比微增0.76個百分點，保持高水準。截至報告期末，招商蛇口持有或運營的意庫系、網谷系和智慧城系特色園區面積達384萬平方米；產業新城/小鎮已經獲取8個項目，佔地面積約175平方公里。
業績實現穩健增長的同時，招商蛇口財務結構也更趨理性。截至報告期末，公司資產負債率63.19%，淨負債率29.28%。融資方面，公司構建多元化融資渠道，2019年公司綜合資金成本為4.92%，維持行業領先優勢，另外，公司繼續保持AAA的主體信用等級和債項信用等級。
值得一提的是，2019年，招商蛇口完成了對中航善達的重組上市工作，並更名招商積餘。報告期末，招商積餘物業管理面積1.53億平方米，其中非住宅類物業管理面積0.76億平方米，住宅類物業管理面積0.77億平方米。同時，招商蛇口以在深圳蛇口的五項商業物業為底層資產，在港交所上市發行了招商局商業房託，為其進一步盤活持有類資產提供渠道。
從目前各大上市房企發佈的年報來看，行業整體承壓，中小房企洗牌加劇，招商蛇口能超預期完成目標，與其長期以來堅持的穩健經營不無關係，在不確定性風險疊加的今天，招商蛇口的穩健優勢將日益凸顯。
對於公司在房地產行業下半場的發展規劃，招商蛇口表示，公司將按照快週轉（T+3）、階段性持有運營（T+10)和片區綜合運營（T+30)的三類發展策略組合產品線，形成合理配比的有機整體，兼顧短中長期業務發展的節奏需要，進而實現長期可持續發展。
前海土地整備樣本
成立40週年、重組上市4週年、前海土地確權並表，對於招商蛇口而言，2019年都是有紀念意義的一年。在2019年12月30日，招商蛇口臨時股東大會審議通過前海土地整備事宜，也讓前海土地併入到2019年年報。
彼時，招商蛇口表示，這次股東大會，是一個有紀念意義的大會。招商蛇口完成了一項具有創新挑戰的資產重組。
不可否認的是，此次土地整備合作金額重大、影響廣泛，且屬於重大創新，自然面對著很多困難。2019年的順利完成，按照招商蛇口的說法，這將對中國整個城市更新發展起到示範和引領作用。參考招商蛇口的方案，前海土地的另外兩大地主，中集、深圳國際也很快達成了土地整備協議。
並且，由於前海土地整備是以土地作為實物注資，讓這項涉資1458億元，超過招商蛇口2018年經審計歸屬於母公司所有者淨資產額50%的交易，產生的現金流負擔幾乎為零。伴隨著前海合資公司的並表，招商蛇口資產負債率也進一步降低，截至2019年末，招商蛇口的資產負債率降至63.19%，淨負債率降至29.28%，同比減少11.09以及16.55個百分點。
多家券商報告亦指出，招商蛇口在前海蛇口自貿區土儲豐厚，資源重估價值高。而按照招商蛇口的規劃，前海的發展時間為六年分宗，十年開發。也就意味著，這份超1400億的土地價值，將在中長期階段逐年釋放。
值得一提的是，隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》以及《中共中央國務院關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》的印發，對於在深圳深耕40年，且在深圳核心區域：蛇口、太子灣、前海、深圳國際會展中心等區域擁有大量待開發的優質資源的招商蛇口而言，也將帶來巨大的商業機會。
可以看到，前海媽灣片區的綜合開發早已提前佈局，周邊配套的薈同國際學校開學、啟動區一期項目實現銷售，區域城市化格局初步顯現；蛇口片區，積累三十年的歷史土地遺留問題一攬子解決，進一步明確了蛇口土地的權屬辦理原則及辦法；太子灣片區的建設及銷售全面鋪開，新開盤濱海大廈、灣海大廈、領海大廈、望海大廈、雲璽、灣璽二期等項目，銷售情況備受市場矚目；深圳國際會展中心也於年內正式落成並投入運營，報告期內已成功舉辦了寶博會、智博會、青創會、大灣區工博會以及央視新年音樂會等盛會。
另一方面，前海土地整備的完成，除了為招商蛇口帶來高價值的土地儲備，也為招商蛇口在房地產行業的下半場提供了更具護城壁壘的核心競爭力。
有研報指出，近年來城市化進程不斷加快，人口持續地朝著都市圈或城市集群湧入，但不少城市卻面臨開發強度日趨飽和、土地資源日益稀缺的現狀，盤活存量土地資源是必然出路。在2019年，中央和地方政府多次出臺有關城市更新的引導支持政策。怎麼樣發揮土地的集約、解決土地歷史遺留問題、解決土地升值後的利益分享、解決土地開發問題等，都面臨著法規、制度、規範等一系列的挑戰。
前海土地整備這一“前無古人”的重組事項，恰巧提供了一個範本。
若剔除前海土地整備新增的資產額，招商蛇口總資產依然保持30%左右的增速。這也是得益於其實施一城一策、精準拿地。
數據顯示，2019年，招商蛇口新進入汕頭、肇慶、揚州、台州、長沙等9個城市；全年共獲取79個項目，土地面積716萬平方米，總計容建面1423萬平方米，總地價976億元，權益地價523億元。並且投資發展更為理性，新增項目預期收益顯著提高。
報告期內，招商蛇口海門市國際郵輪城項目的獲取，是繼深圳、廈門、湛江郵輪母港項目後公司通過港城聯動獲取優質資源的又一成功案例。並且，招商蛇口著力與招商局集團下屬金融、工業等業務板塊深化合作、協同發展，實現了蘇州金融小鎮、博鰲樂城國際醫療旅遊先行區、海門豪華郵輪配套產業城等項目落地，在中西部省會城市積極推動獲取西安港務區、昆明滇中新區等大型項目。
對於招商蛇口而言，拿地能力的提高與新增土儲規模上升，讓其在房地產行業的下半場，更具穿越週期能力。
