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项目回顾
恒大云报华府的开发公司为云南文化城置业有限公司，这家公司恒大地产占股51%，云南报业传媒（集团）占股49%，所以名字拆开就是就恒大、云报、华府。项目总占地约700亩，总建面约117万㎡，包含学校、写字楼、住宅、公寓、商业等多种业态。
项目2015年11月份首次开盘，开盘均价9850元。当时昆明新房的均价在8050元左右，2016年11月份项目均价为1.1-1.2万/㎡，2017年11月份项目均价为1.45-1.55万/㎡，现在在售地块上华琚均价2万/㎡，5年翻一倍的速度在上涨，这个主要还是和昆明的市场大环境相关，这几年的新房均价都涨的挺快的。
项目周边二手房挂牌均价
NO. 2｜
交通区位
项目属于西山区的城中村改造项目，位于西山区日新中路与陆家路交叉口，规划的绿荫大道会从项目中部穿过，公共交通方面，公交线路周边分布有109路、112路、152路、166路、171路、K52路、k50路、160路、199路等。主要集中在日新中路上面。
地铁方面，距离最近的地铁5号线约1.2公里，5号线预计是2021年可以开通，距离还在图纸上画画的地铁7号线更近些，自驾出行方面，周边分布有前卫西路、官南大道、日新路、广福路、二环南路等道路，就是区域内上下班高峰期容易堵车，后面随着居住人口的增多，会越来越明显。
总体上现阶段距离地铁较远，日常使用不方便。公交线路还是比较多的，乘坐公交车出行比较方便，自驾出行方面日常出行较为便利。
NO. 3｜
地块分布
项目一共分为10个地块来建设，分别是A\B\C\D\E\F\G\H\I\J 10个地块，截止现在已完成A\B\C\D\E\F \H\J这八个地块的开发。
项目地块分布图
A地块为云南报业传媒（集团）的办公楼，B地块为住宅，容积率为4.30，建设7栋30-33高层住宅楼（其中2栋配套4层商业裙楼），总住户数为940户。
C地块和D地块为回迁安置房，E地块为商住混合用地，建设有5栋高层住宅、1栋42层的写字楼和1栋4层的独立商业。F地块为住宅，只有两栋蝶式楼住宅产品。容积率为4.39。
项目建设实景图
G地块为商业用地，现在还是一片空地，规划建设2栋高层办公楼及两处商业裙楼，其中写字楼分别为44层和48层，高度分别为139.6米和152.2米。容积率9.14。
G地块现状场地实景图
G地块建筑效果图
H地块为书林二小福海校区，学校性质为公办，占地46.4亩，为45班9年一贯制学校。今年9月份已经开学了，书林二小福海校区从一年级开始招生，按照西山区教育体育局的要求，完全公办，以划片招生的方式进行招生。2020年总共招收6个班级，一共271名学生。
书林二小福海校区实景图
I地块就是本文评测的恒大云报华府上华琚小区。J地块为住宅，建设有11栋高层住宅、1栋18班幼儿园，住宅总户数为1379户，容积率为3.6。
根据规划，在上华琚北侧规划建设绿荫大道，绿荫大道与小学之间是个带状绿地，就是这个绿荫大道已经提出来10年了，现在还是没建成。
绿荫大道拟建位置
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规划方案
本文主要针对在售的上华琚地块，地块东临陆广路，南邻规划市政道路，北临绿荫大道，西临金广路，这个地块属于商住混合用地，2019年10月份拍下的，土地成交价为84826.96万元，楼面价约4422元/平米。不过地块的外挂条件较多。
项目总图及效果图
地块净用地面积38119平方米（57亩），总建筑面积为261396平方米，绿地率为33%，容积率约5.04，建筑密度23%，整个地块采用围合式建筑，封闭式管理，人车分流，共设有2个出入口。规划建设7栋高层住宅楼、1栋高层办公楼（47层），1栋幼儿园（4层）及公建配套设施（1层），现场施工单位为浙江宏宇建筑有限公司、江苏省建工集团有限公司。
项目精装修交付，装修标准2000元/㎡，装修标准在这个价位里面一般水平。车位配比为1：1.86，总户数约907户，建筑层高2.95米，均价2万左右/㎡，物业为金碧物业，物业费2.37元/㎡。对于小区内部设施和装修标准建议直接去已经入住地块看看就很直观了。
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楼栋分析
43#楼，总高31层，南北朝向，2梯4户的设计，假板式楼，距离南侧市政道路为9米，楼栋西侧和北侧为小区幼儿园，楼栋紧邻幼儿园的活动场所，会对日常生活会产生一定的干扰。
44#楼，总高27层，南北朝向，2梯4户的设计，假板式楼，有建面105平米（端户）、建面94平米（端户）、建面120平米（中户）户型。距离南侧45栋约20.1米，楼栋南侧为小区出入口。
项目在建实景图
45#楼，总高24层，南北朝向，2梯6户的设计，假板式楼，1层为临街商业，布局有临街商业、老年服务站、社区用房、公共卫生间等。距离南侧46栋约33.2米，楼栋北侧为小区出入口，楼栋距离南侧市政道路为6.2米。
46#楼，总高31层，南北朝向，2梯6户的设计，假板式楼，负一层为生鲜超市和物业管理用房，1层为临街商业。楼栋直面外部市政道路交叉口，楼栋外部南侧为一处硬质空间，日后会对日常生活会产生一定的干扰。
47#楼，总高31层，西南朝向，2梯4户的设计，假板式楼，有建面115平米（端户）、建面134平米（端户）、建面120平米（中户）户型。
48#楼，总高30层，西南朝向，2梯4户的设计，假板式楼，有建面115平米（端户）、建面134平米（端户）、建面120平米（中户）户型。楼栋距离南侧的幼儿园约35.4米。
49#楼，总高28层，西南朝向，2梯4户的设计，假板式楼，有建面115平米（端户）、建面134平米（端户）、建面120平米（中户）户型。楼栋距离南侧的幼儿园约25.3米。
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户型评测
105㎡户型，分布在楼栋的端户，三室两厅一卫，实际套内建筑面积79.2㎡，公摊25%，偏高，户型南北通透，属于小面宽、大进深布局形式，厨房和餐厅位置采光不佳，过道有些浪费面积。大阳台面积约5.0平方米，主卧面积约17.0平方米，次卧面积约8.2平方米，北侧卧室面积约6.1平方米左右，小阳台面积3.0平方米左右。
120㎡户型，分布在楼栋的中户，每层两户。三室两厅两卫，实际套内建筑面积93.4㎡，公摊22.7%，一般水平，大阳台面积约5.6平方米，主卧面积约17.6平方米，次卧面积约7.4平方米，北侧卧室面积约6.9平方米左右，小阳台面积2.2平方米左右，本户型属于市场常用户型之一，整体户型较为方正，大主卧设计，卫生间干湿分离设计，这些比较不错。本户型的问题就是隐私感不行，北向的几个功能房间（厨房、次卧、主卫、客卫）通过连廊采光，黑了点。餐厅位置阻挡生活流线等。
115㎡户型，分布在楼栋的端户。三室两厅两卫，实际套内建筑面积89.4㎡，公摊22.7%，一般水平，小阳台面积约2.0平方米，大阳台面积约5.9平方米，主卧面积约17.1平方米，中间功能房面积约5.7平方米，如果当个卧室比较难用，北侧次卧面积6.8平方米，这两个房间是可以打通做成一个房间的。户型南北通透，属于小面宽、大进深布局形式，客卫、厨房、餐厅采光不佳，卫生间正对主卧门等。
NO. 7｜
项目配套
商业方面项目自带商业和周边商业非常丰富，能满足日常生活需求。医疗方面，周边的私立医院比较多，项目距离昆明市儿童医院约3公里。教育方面业主可以上书林二小福海校区，学位是执行每套房产六年一个学位的政策（二孩或双胞胎、多胞胎除外）。这个学校的本部在西山区算是教学质量还不错的小学。
NO. 8｜
老聂综合点评
昆明均价2万左右的新房主要集中在巫家坝片区、环滇池周边、位置一般的洋房产品，项目在这个层级里面，优点是整体片区比较成熟，周边的教育、生活、商业等各项配套趋于完善。缺陷是容积率太高，整体产品和户型比较差，多栋出现了大户型在中户，小户型在端户的布局，为啥这样做呢，根本的原因就是这样布局之后，小区可以多建一栋房子，商业价值更高。
