最近成都、杭州等地區接連出現長租公寓雷暴的現象，導致大量的租戶和業主直接損失超過上億元。長租公寓的雷暴再一次將“長租公寓”這個業務推向了社會的風口浪尖，備受大家的關注！
下面我們從以下三個問題來談談長租公寓
1、為什麼會導致長租公寓雷暴
2、目前市場上的長租公寓運營情況究竟如何
3、長租公寓的未來出路究竟應該是什麼樣的
問題1：我們先從第一個問題開始來說本次長租公寓為什麼會雷暴？
現在雷暴的長租公寓我們可以看到一個共同的現象，基本都是分散式的，也就是我們常常說的二房東模式。這種模式盈利的條件在於“租金溢價”，簡單的說就是長租公寓2000元租入房屋，通過裝修、增加配置等手段將房屋進行打扮，最後2500租出去，這裡的500元就是租金溢價，也就是長租公寓的營業收入。這裡就產生了一個問題：長租公寓與房東之間的關係，房東肯定希望房租越高越好、長租公寓肯定希望房租越低越好，這樣才能擴大租金的溢價水平，畢竟一個地區的房租水平是既定的，最多也就是200-300之間的差異，也就是說長租公司要想獲得超額的收益是很難的；
但是長租公寓在支付的成本包括：租金成本+裝修成本+人工成本+公司運營成本+其他成本，高額的成本支出，導致很多長租公寓是處於虧損運營，我們所熟知的紅璞、自如、冠寓、泊寓等品牌公寓基本都是處於虧損運營階段；
高額的運營成本和有限的租金溢價之間無法找到平衡點，虧損的出現基本上是必然的，而且這還是基於正常的商業模式下長租公寓的運營現狀。雷暴長租公寓操作更加風騷：“高租低出”只是常規操作。舉個例子:還是剛剛那套市場租金水平2500的房子，長租公寓2800租過來，2300租出去；願意支付高額的租金是為了快速的搶佔市場，低價出租是為了快速把房屋租出去，而且一般談的是年付，減少損失。這個業務模式能夠持續的發展的先決條件就是，可以持續不斷的獲得新的房源，同時把房源出租出去；當無法獲得房源的時候，就是雷暴的時候；現在來看成都和杭州的雷暴正是因為市場擴張到一定程度所導致的。這種模式其實是病態的、有問題的，本身就是不符合市場規律的產物，當然是無法長期續存的
問題2：目前市場的長租公寓運營狀況？
這裡介紹一個在美國上市青客公寓的情 ，作為長租公寓的第一股在2019年10月遞交招股說明書，通過招股說明書，我們可以看出，雖然青客的出租率達到90.6%，但是仍然沒有實現盈利；這裡有一組數據，是截止2019年9月的：
2019年前三季度，青客公寓銷售費用、行政費用、研發支出和租金成本四項費用總計9.36億元，已經超過淨收入8.97億元。這還是在出租率在90.6%的狀態。而且2019年前三季度的虧損額度較去年同期擴大了15.32%，也就是隨著業務量的增長，帶來的後果是虧損的持續擴大；這僅僅是青客公寓的情況，想必其他的公寓運營狀況相比於青客都是大同小異；
為什麼會這樣呢？我想這裡面有幾個問題是需要值得注意的首先：一個地區的租金水平是有限的，業主和長租公寓之間的矛盾，導致長租公寓要想獲得較大的租金利差是不可能的；其次，長租公寓支付的銷、管、財、研發、運營、人力等成本是不可避免的；再者，分散式的長租公寓難以借提供集中式的增值服務來擴大收益；最後，就是長租公寓基本很難實現100%的出租，這就是長租公寓面臨的難以實現盈利的主要問題了；
問題3：長租公寓未來的出路在哪裡
長租公寓存在和解決的痛點，對於房東而言：將房屋出租給長租公寓，就能拿到房屋租金，而且不需要承擔租客各種事物的影響，對於租客而言，通過長租公寓能夠快速解決租客找房屋的問題，而且不需要支付中介費。我認為未來建立業主和租客之間的有效的信息通道，是解決長租公寓持續發展的重要環節，同時在建立信息通道的同時提供各種服務，以此來實現收入和盈利，才是長租公寓未來可持續發展的良性循環；
