來源：鳳凰網房產
撰文|王迪 來源|鳳凰網房產
去年年底的中央經濟工作會議上，“城市更新”的概念被首次強調，“騰籠換鳥”作為標紅重點成為房企簇擁而上的風口。這意味著存量時代之下，“分羹”城市更新不僅僅決定著企業盈利的多寡，也決定著一座城的面貌與新生。
在與第一太平戴維斯華北區交易及諮詢服務業務負責人、高級董事溫書閱的對話中，他提到一個觀點：疫情“黑天鵝”下，城市更新項目不僅沒有受到影響，反而對該領域產生了推動作用，加上中央強調“內循環”，側重於刺激內需，也為城市更新增加了助力。
“在經濟高峰期時，諸多項目已經把價值做到最大化，那時候如若要‘更新’，有可能影響租金現金流，物業所有者從當前收益上覺得沒有必要。”
據統計，截至2019年8月，已列入城市更新計劃項目 764 個，已通過城市更新專規批覆項目 460 個，通過率 60.2% ；實施主體確認公示項目 286 個，實施率 37.4% 。這個數字在2020年被再次推升。
溫書閱所認同的邏輯是，疫情影響之下，商業地產客流銳減，面臨還貸壓力及減租困境，租金收不上來、品牌撤離、經營紓困，這會在一定程度上倒逼業主、開發商等項目所有者及經營者想要靜下來思考項目的改造及煥新。
用他中肯的項目運營建議是：“不要一直在路途上奔跑，停下來看看‘風景’。”
第一太平戴維斯華北區交易及諮詢服務業務負責人、高級董事 溫書閱
一個成功的城市更新項目看三大要素
與中國的改革開放相伴相生，作為中國最早的自由市場和最著名的商業品牌，秀水街於2005年3月19日，以全新的面貌登場，揭開了“秀水街”的重生與希望。
8月14日上午，北京秀水街集團與第一太平戴維斯簽署戰略合作協議，第一太平戴維斯將為秀水街商業調改項目提供整體規劃、改造諮詢和招商代理服務。
中國最具國際化購物屬性的購物中心品牌與國際頂尖房地產顧問機構的跨界合作，體現了城市更新已經在北京進入“深水區”。擁有英國伯明翰大學國際貿易與金融碩士學位、從事房地產行業近15年的溫書閱，也將全力參與項目的設計與規劃。
在溫書閱看來，城市更新其實是市場經濟規律的體現。對於建築體來說，它是有生命週期的，最終在經濟價值及社會價值的雙重影響下，市場規律會促使建築業主主動或被動的做出更新。
例如，秀水街此類的購物中心，曾在改革開放及千禧年之後兩大時間段，在北京客群中佔據重要位置，然而，現在主力消費人群面臨年代更迭，主力消費由60後、70後，轉變到現在80後、90後，再過兩年00後更將成為消費主力軍，新興人群對於商業場景、建築外觀、商家設置較以往，一定會有巨大的不同。
此外，現在如火如荼的城市更新，不僅需要面對“推倒重來”過程，還需要平衡各方利益，面臨諸多問題。
溫書閱認為目前城市更新存在三大痛點：第一，政策限制。舊有的樓宇涉及到很多歷史遺留問題，規劃能不能批的問題，包括設計是不是能得到市政的允許，處於安全考慮方案是否可行等。
第二，城市更新需看遠期收益。投資者、基金、投行、開發商等往往著急實現盈利，這種心態導致項目無法真正沉下心去進行。
“結構、內裝設計、定位一定要思前想後，例如，秀水這麼大的項目，從設計、審批、開始、完工到重新招商，需要兩到三年的週期，業主要有足夠的魄力熬過這段時間，把這個品牌重新包裝上市，運營一段時間，才可以慢慢凸顯價值。”
第三，城市更新需要特別專業的顧問服務。建築更新的方向、形態，及更新後的功能、定位需要貼合市場需求，策劃的落地性極為重要。
“簡單概括起來，政策維度、開發商自身心態、策劃者的專業度三個維度，是衡量城市更新是否成功的三大要素。”
成果核心是能否盈利 改造核心是如何打造差異化
政策支持力度不斷加大，一二線城市土地供應有限，特別是核心地段土地更是稀缺資源，單靠傳統的招拍掛方式無法獲取足夠的優質土地儲備，使得TOP50房企中有半數以上參與到城市更新和舊城改造中來。
“開發商為何參與進來，除了經濟效益以外，就是附加值。資本肯定流向最賺錢的領域，最終城市更新會讓樓宇和項目的價值提升的更高；開發商在其中也會越來越充當主力軍的角色，專業機構就是軍師，幫忙出力獻策。”
溫書閱認為，真正成功的城市更新項目應該是在經濟利益和項目所承載的社會價值之間的完美結合。
“城市更新需要考慮兩個核心：成果核心是能否盈利，改造核心是如何打造差異化。”
房地產與金融向來密不可分，尤其是涉及範圍較廣的城市更新也是另一維度的資產管理。在極速擴張的當下，城市更新也從舊有的管理模式轉變到新興的管理模式。
溫書閱的觀點是，從廣義上講，原來所說資產管理就是投、融、管、退，在他看來，廣義的概念和資產管理專業服務劃等號不太準確，從狹義上來理解，資產管理應該是一個純輕資產的概念。
事實上，作為城市更新的主要內容之一，舊改一直被房企視為重鎮之地。有相關業內人士稱，判斷舊改項目可操作性的條件包括四點：“規劃能不能批得過，拆遷能不能推得動，賬能不能算得過來，週期是不是可控。”
如何在保證利潤的最大化的同時，縮短週期？
溫書閱的看法是，城市更新會有很大的資金介入。而投入的資金是否有效利用，是否能達到預期目的尤為重要，而對於項目本體，周邊環境，消費人群，未來趨勢等等要素的分析是否精準將，對於未來經濟利益及社會價值的回報預期是否客觀，將決定城市更新項目的週期長短。
另外，在房地產整個鏈條上，一般認為投前要比投後更重要，但溫書閱認為投後的管理運營同樣重要，而投後前置這一趨勢將會越來越明顯。
“投前和投後需要有客觀的邏輯論證，一個是前瞻性投資，一個是落地性，這兩者之間需要相互包容。”
城市更新大體分為兩類：被動型及主動型的內容。第一，當初由於定位的失誤或偏差，導致建築從經濟利益或社會功能屬性上失去價值而被動型的改造。
第二，主動型，以盈科中心為例，基金收購，經過改造升級賦予建築新的業態和功能。
據溫書閱預測，在未來十年甚至二十年的時間中，可能會有更多自主型的城市更新，而不是被迫性的城市更新發生。等城市更新作為主動去做的行為時，將會形成良性的循環，而整個城市的建築將會更有生命力及活力。
