博法律師說
1. 《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的佔有應系實質佔有，而非形式上的佔有。
2. 《補充協議》屬於對買受人有利且關鍵的證據，但在審查中始終未出示顯然與常理不符，法院無法排除《補充協議》存在時間倒籤的可能，法院無法將《補充協議》中支付價款的變更約定作為認定買受人是否依約履行支付價款義務的判斷標準。
基本案情
2017年1月10日，黃先生作為申請執行人，以代先生等為被執行人，向北京市第三中級人民法院提出執行申請，執行依據為生效判決，法院立案執行。在執行過程中，法院於2017年1月22日依法查封被告代先生名下的涉案房屋。
潘先生於2017年2月9日向人民法院提出執行異議，申請撤銷執行裁定，並解除對涉案房屋的查封，法院於2017年5月19日作出裁定，法院認為潘先生提供的證據不足以證明其已按照合同的約定支付了相應款項，裁定駁回了潘先生的異議請求。後潘先生提起執行異議之訴。
法院審理
一審法院認為:
本案的焦點問題是原告潘先生對人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除執行的權利，對此分析如下:
其一、潘先生與代先生簽訂的《房屋買賣協議書》有不合常理之處，交易高度存疑。
第一，就合同約定價款而言，雙方約定涉案房屋成交均價為4.2萬元每平方米，該價格為協議簽訂同期同一小區有關房產交易價格的65%左右，可視為明顯不合理低價。雖然原告潘先生陳述其於2015年底即與出賣人代先生口頭約定了涉案房屋的交易價格，但並未提交證據佐證，對其該項陳述法院不予認可。
第二，原告潘先生陳述其與代先生僅有一面之緣並非朋友關係，但原告潘先生卻在與代先生簽訂《房屋買賣協議書》之前，於2016年12月8日向代先生轉賬38.072814萬元用於償還涉案房屋銀行貸款及利息，該行為不符合交易常理。
第三，《房屋買賣協議書》約定房屋總價款為615萬餘元，在房屋價款明顯低於市場價格的情況下，《房屋買賣協議書》還約定買受人與出賣人分別履行各自的繳稅、完稅義務，這不符合一般由買受人承擔全部稅款的交易習慣。
第四，出賣人同意在網籤當日將房屋交付給買受人，自房屋過戶之日起180天內買受人向銀行申請貸款200萬元並自籌資金74.85萬元，同時買受人在2017年底支付完畢補償款190.45萬元。上述約定的房屋價款支付和房屋過戶方式，亦不符合房屋交易的一般習慣。
其二、潘先生對涉案房屋合法佔有的證據並不充分，該待證事實高度存疑。
原告潘先生提供了《房屋交接單》、電卡等證據，意在證明其己在法院查封前對涉案房屋進行了實際佔有。《房屋交接單》載明出賣人與買受人共同記錄水、電、氣表的讀數並交接附件中所列物品，但在《附件:房屋附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等具體情況》表上，供水、供電等項目下均為空白，並無讀數的記載，在房屋傢俱、電器、用品情況等項目下均為空白。經法院詢問，原告潘先生表示，其持有涉案房屋鑰匙並在涉案房屋中放有個人物品，但至今未曾繳納過水費、電費、供暖費及物業費，未曾到物業處辦理相關入住手續，涉案房屋目前是否通水、通電自己並不掌握，其最後一次是2017年7、8月份去過涉案房屋，之後就再也沒有去過。
法院認為，法律之所以賦予房屋買受人的物權期待權優先於其它一般金錢債權，原因在於房屋買受人已依約履行了義務，並確信物權將變動至其名下，基於該確信對涉案房屋行使實際佔有的權利，如不予保護將對房屋買受人業已形成的現有狀態形成實質不利影響。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的佔有應系實質佔有，而非形式上的佔有。實質佔有是對物具有事實上的管控力，是對物具有實際的控制和支配能力。空間、時間和法律上的結合是判斷的重要標準，空間上的結合表明特定物在特定人的控制下，時間上的結合要求這種控制具有一定的連續性，法律上的結合強調控制的效力而非表象控制。
本案中潘先生獲得鑰匙、電卡及存放個人物品等行為屬於形式上之佔有，原告潘先生提供的證據不能證明其在法院查封涉案房屋前已對涉案房屋進行了實質的合法佔有，亦未能證明其對涉案房屋形成了持續、穩定的實際佔有狀態。
其三、潘先生依約支付房屋價款的待證事實高度存疑，處於真偽不明的狀態。
原告潘先生在本案中提供了《補充協議》並主張已依約履行支付價款義務，《補充協議》簽訂時間顯示為2017年1月13日，但在原告潘先生在向法院執行庭提出執行異議期間，經過法官組織的兩次聽證談話程序，潘先生均未向法官說明和出示《補充協議》。《補充協議》屬於對潘先生有利且關鍵的證據，潘先生在執行異議的審查中始終未出示顯然與常理不符，法院無法排除《補充協議》存在時間倒籤的可能，法院無法將《補充協議》中支付價款的變更約定作為認定潘先生是否依約履行支付價款義務的判斷標準，潘先生提供的證據不足以證明其已按《房屋買賣協議書》的約定支付了相應款項。
本案中，原告潘先生應當承擔舉證證明責任，其應當證明其享有的權利同時符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條所列的全部四種條件。根據本案現有證據，原告潘先生所主張的多個待證事實處於真偽不明的狀態，原告潘先生應當承擔舉證不能的不利後果，故法院對原告潘先生的全部訴訟請求不予支持。
二審法院認為：
本案的焦點問題是上訴人潘先生對人民法院依法查封的涉案房屋是否享有足以排除執行的權利。案中潘先生就涉案房屋的簽約、付款、佔有等提交了相關證據，黃先生對此提出了質疑，並提交了部分證據。綜合涉案房屋的簽約價格明顯偏低、價款支付方式與稅款負擔不合常理、房屋價款支付和房屋過戶方式違反通常交易習慣以及涉案房屋的交付與佔有情況、《補充協議》的提交時間等等，本院認為，上訴人潘先生提交的證據不足以證明其與代先生就涉案房屋所籤買賣合同為雙方真實意思表示，由此法院自然不能確認涉案房屋的買賣合同為合法有效合同。進而，上訴人潘先生亦不能證明其已合法佔有涉案房屋和依約支付了房屋價款。故潘先生上訴主張的事實與理由不能成立，潘先生關於改判其擁有足以排除執行權利的上訴請求缺乏依據。
