产业地产是一个比较新的概念，但也是一个实践性很强的投资领域。我们通常看到的文旅地产、产业园区、养老地产及物流地产等都是比较典型的产业地产分支。
为了更简单清晰地理解产业地产的发展历程及内涵，可以借用数学方程式来解析一下产业地产的前世今生：
一、传统方程式：产业地产=工业地产
工业地产概念来由已久，正如常规住宅地产是给人及人的生活方式盖房子。那么，工业地产是给机器及生产过程盖房子。
产业地产起源于工业地产，也就是说，最初的产业地产概念就是第二产业的二级地产开发，因为工业在产业划分上属于第二产业，最初的工业地产是拿到土地使用权之后盖房子，属于二级开发。
二、常规方程式：产业地产=区域经济+产业研究+土地运营
产业地产开始兼顾宏观、中观及微观层面的融合发展，而不再局限于盖房子。随着经济发展的重要，产业地产的产业范畴不再局限于第二产业，开发阶段也不再局限于二级开发。
就产业而言，除了常规的第一、第二、第三产业，逐渐延伸到第一、第二、第三产业的融合发展，也可能形成新的跨界产业、新兴产业，比如所谓的新型工业M0及2.5产业等。
就开发阶段而言，在一级开发、二级开发基础上，又衍生出了半级开发、一级半开发等。可以说，产业地产是第一、第二、第三产业融合的一二级联动开发。
三、现代方程式：产业地产=（产业+地产）+互联网+金融
李总理在2015年中央政府两会上提出“互联网+”，产业地产也开启了“互联网+”时代，以马云的菜鸟网络科技的“菜鸟模式”为代表。
菜鸟模式：鸟头、鸟身、两翼
鸟头就是产业：快消品物流
鸟身就是土地：建设全球云仓并通过智慧物流骨干网链接
一翼是互联网：天猫，起着加速器的作用
一翼是金融：支付宝，起着放大器的作用
产业地产现代方程式实现了信息流、物流与资金流的全球全时流动。
四、未来方程式：产业地产=（（产业+地产）+互联网+金融）+智库
通讯、结算等科技技术的发展，会进一步推动产业地产方程式的升级。除了互联网与金融作为两翼，在未来，智库起着加速器的作用。
