【问题】物业服务合同纠纷从2013年后，呈现出爆发性的增长势头。业主与物业公司矛盾激化的重要原因之一即在于物业费的缴纳。到底哪些物业费应该交？物业费又应该如何交？
2011年至2019年物业服务合同纠纷案件量
“湖，我们小区最近准备联合起来把物业公司开了。我们小区的物业太糟心了，不仅小区管理的不好，还成天地让我们交这钱那钱的。”
“湖，你说这物业公司到底能收哪些钱啊？我们现在交的不明不白的，问过物业几次，他们也没给我们说出个依据来。”
听到好友的询问，我心想，果然大家对牵扯到“钱袋子”的事是最关心的。
“趁着今天空，我就给你详细说道说道吧！”
早在2003年国务院即已颁布实施《物业管理条例》，以规范物业管理活动。其中第七条、第四十二条等已明确规定，业主在物业管理活动中应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用，业主与物业使用人（比如将房屋出租时的承租人）约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但房屋业主仍负连带缴纳责任（也就是说，如果承租人没有按时缴纳时，物业公司可以要求业主缴纳）。
“如果我没有和物业公司签订有物业服务合同呢？物业公司还能要求我支付物业费吗？”
“可以的。”
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，即使业主没有与物业公司签订物业服务合同，但主要依据开发商与物业公司签订的物业服务合同缴纳物业费。
物业服务合同本身具有的综合性、共益性、有偿性等特点，使得它和一般的合同具有不同属性，它打破了传统合同所要求的相对性原则，业主与物业公司之间即使没有签订有物业服务合同，但却实实在在地享受到了物业公司提供的物业服务，既然受益了，自然也是要有所付出的。而且，对于前期的物业服务在业主与开发商签订的商品房买卖合同中一般也是有所约定。既然已有约定，自然也是要遵守的。
“那我这物业费从什么时候开始交？不至于开发商和物业公司签了合同就要我们交钱吧？我们又不知道他们合同什么时候签的。”
“当然不是从开发商和物业公司签订合同之日开始缴纳。”
根据《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。也就是说业主一般应从房屋交付后开始缴纳物业费。假如事实上没有按照商品房买卖合同约定的时间进行交付时，则需视情况而定：如果是因为开发商的原因导致不能按时交房的，一般还是从实际交房之日开始收取物业费。如果是因为业主的原因导致的迟延交付，则业主需要从收到开发商的《交房通知书》之日开始缴纳。
“交是会交的，但是我们总有权知道哪些费是该交的？哪些是不该交的吧？交出的物业费都拿去干什么了，我们总是有知情权的吧？”
“你们当然享有知情权。”
物业费一般由办公费用、公共费用、其他费用组成，具体的话，又可以细分为十项。
这十项费用通常情况下会表现为物业费、装修管理费、装修押金、装修垃圾的清运费、公共设施设备的能源公摊、特约服务费（比如疏通管道、维修水龙头等）、代理服务费（比如代理出租房屋等）、机动车停放管理费、机动车车位租金（非业主公共产权的机动车车位）、非机动车的停车管理费等。
物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。各地针对不同性质的住房，对其物业费的收取标准也常出台有具体性的规定。
针对物业费的具体缴纳，以西安地区为例：
物业服务费一般是根据房屋的建筑面积按月计收。
停车服务费一般是根据合同约定按月缴纳，但对于同一小区内，面积小于标准车位的停车服务费应适当优惠。针对临时进入物业区域停放的车辆在符合下述条件的，不得收取费用：
（1）临时停放时间不超过30分钟的；
（2）执行公务的车辆停放的；
（3）残疾车辆（仅限于小区地面无障碍车位停放的由残疾人驾驶的车辆）。
物业服务企业接受专营单位委托代收费用时（比如水费、电费、取暖费等），不得向业务收取额外费用，也不能以未交物业服务费为由限制或妨碍业务对水、电、暖气等的正常使用。
物业服务企业在每年第一季度应将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不少于一个月。
此外，西安市从2019年起已经取消了装修垃圾清运费、装修押金及装修期间装修工人出入证工本费（但业主自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾，委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准可由双方自行约定）。
“如果我的房屋质量存在问题，墙壁裂缝、管道渗水，物业一直不给我处理，服务都没有服务，我应该可以不交物业费吧？”
“不行的。”
房屋质量纠纷与物业服务合同纠纷系属不同的法律关系，其权利主张的对象是不一样的。假如房屋确实存在质量问题，一般是应向开发商提出主张，与物业服务企业提供的物业服务之间并无法律上的关系，业主不能以此为由拒交物业费。
“那如果我觉得我们小区的物业服务不好，想要更换物业公司，但是小区又没有成立业主大会，那该怎么办呢？”
以西安市为例，对于不具备成立业主大会条件、具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能成立的或者业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的，可以成立物业管理委员会来代行业主委员会（业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生）的职责。物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织成立，由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成。物业管理委员会由九至十三人单数组成。其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在业主中推荐产生。
物业关系的和谐与我们每个人都切身相关，合法维护自身权益是提高和改善物业服务质量的重要手段之一。
这些事例基本来源于我的执业经历，后期将不定期更新，有兴趣的朋友可以关注我哦！
