不破不立——只有歷經大清洗，沉痾宿疾的旅遊地產才能迎來新生。
伴隨國內房地產行業的無序發展，以旅遊地產領域為標誌，行業滋生出各種亂象，嚴重背離產業地產的本質。由此，從長白山到海南島、從秦嶺到大理、從牡丹江“曹園”到石家莊西美金山湖小鎮......全國範圍內掀起了一輪前所未有的“撥亂反正”高潮。
而伴隨在國內新冠疫情防控進入常態化，儘管經濟復甦持續承壓，但從月前最高領導人在陝西和浙江的系列考察及表態看，為推動經濟社會的高質量可持續發展，國家對生態文明建設的監管力度沒有絲毫放鬆。與之相呼應，對旅遊地產新一輪的整改，就此拉開序幕。
01
新一輪“大清剿”
3月25日，青島市黃島區發佈消息稱，青島涵碧樓因在建設過程中對礁岩造成一定程度破壞，需對項目涉及破壞生態岸線的41棟建築進行整治。在資產確認後，已啟動依法整治，以恢復海岸帶的自然生態功能和生態岸線的公共屬性。
資料顯示，青島涵碧樓於2010年開工，項目分為七星級酒店和海上莊園兩個部分，因期間歷經數次大的規劃調整，2013年6月，青島涵碧樓酒店用海項目才獲得山東省正式批覆，並於2014年底開業。此次被拆除的別墅，與酒店一樣均為40年產權的海上莊園部分；
3月31日，哈爾濱市呼蘭區水務局發佈一則行政強制執行決定書稱，黑龍江明達溼地旅遊投資有限公司投資經營的呼蘭河口溼地公園違建雪蓮堡酒店等57處建築，因未執行限期清除障礙行政決定，將被強拆並處罰款10萬元。
呼蘭河口溼地公園位於哈爾濱市呼蘭區，佔地面積38.5平方公里，是國內最大的城市溼地。公園於2012年1月開工建設，2013年6月開園。內有雪蓮堡酒店、快餐廳、賓館等57處違建別墅類建築物。根據軟件測量，雪蓮堡酒店佔地面積約為8700餘平方米。該酒店曾在2016年和2017年連續兩年被指定為F1摩托艇世界錦標賽中國哈爾濱大獎賽專用酒店；
4月11日，濟南雪野旅遊區管委會公告開展雪野湖別墅整治行動。雪野湖原名雪野水庫，建成於1959年，是國家4A級景區。自2007年雪野湖成立管委會以來，多家地產商在當地政府的違規審批下進入景區開發別墅項目，逐漸將雪野湖打造成“濟南後花園”。
根據公告，此次整治範圍涉及的別墅總數為517棟。公告解釋稱：《萊蕪市雪野新區旅遊城鎮總體規劃》與省政府批覆的《萊蕪雪野風景名勝區總體規劃》不一致；區域內有9個項目未向省級主管部門履行項目選址備案手續，在清查整治工作中，被列為“政府違規審批‘五證俱全’別墅”；
4月17日，蒙陰縣自然資源和規劃局發佈公告稱，為恢復蒙山風景名勝區的自然生態功能和公共屬性，沒收拆除蒙陰縣桃墟鎮雲蒙小鎮·瀛園內65棟建築。
資料顯示，蒙陰縣雲蒙小鎮於2006年取得土地使用許可，項目總佔地面積約150畝，建築面積約10萬平方米。相關建築沒收拆除後，蒙陰自然資源和規劃局將重新規劃土地用途；
4月21日，海南省陵水黎族自治縣綜合行政執法局發佈公告稱，雲南城投旗下的土福灣·悅榕莊酒店（B10地塊）項目因觸碰“海岸帶200米範圍內紅線”等原因，責令開發商自行拆除，否則將採取強制拆除措施。
公告顯示，涉事項目已建成的77棟低層建築和3條地下過車通道未按照《建設工程規劃許可證》內容進行建設，建築面積合計約2.8萬平方米，其中57棟低層建築和2條地下過車通道位於海岸帶200米範圍內，建築面積合計約2.25萬平方米需拆除。受此影響，該配套超五星級酒店的旅遊地產項目或將遭受重創......
02
“詩與遠方”後的“苟且”
所謂旅遊地產開發，其根本是以旅遊需求為源動力和流量入口、以度假地產發展為支撐，通過旅遊幾大核心要素和及延展形成產業聚集，通過資方、運營商、在地居民和地方政府的良性互動，共同推動區域以旅遊產業為軸心的城鎮化綜合發展。
事實上，伴隨傳統房地產開發模式進入滯漲時期，作為“詩與遠方”載體的旅遊地產，近年來得到快速發展。相關數據顯示，截止到2017年底，國內旅遊地產項目已超過14000個。而需求端的爆發，也刺激了作為旅遊住宿配套的地產增長。從特色小鎮、美麗鄉村到田園綜合體，旅遊地產的概念一直在更新。
具體來看，以海南、雲南等老牌目的地和環三大城市圈區域為代表，憑藉優越的氣候條件、怡人的自然環境和便利的交通區位，地方旅遊地產曾歷經過美好的歲月。包括雅居樂清水灣、碧桂園十里銀灘、恆大海上威尼斯等項目在內，一批開發商借超體量項目的成功操盤，在成就行業地位的同時，也由此賺得盆滿缽滿。
儘管順應休閒度假的時代大勢，但聚焦具體項目，受旅遊地產行業屬性、相關政策法規缺陷與地方監管缺位等因素影響，國內旅遊地產領域始終亂象叢生。
一方面，相對於城市中心區域的住宅地產，位於城市近郊或者遠郊的適合開發旅遊地產的區域土地成本相對低廉，且這種地塊一般不限購不限貸。開發商通過開發旅遊地產規避風險幾乎成不二選擇。所以以旅遊為名行地產之實，各地大量落地的偽旅遊地產，實際上既無意願也無能力，來帶動旅遊業的有機發展；
再者，按照行業規律，政府在批地給開發商做旅遊地產的同時，一般在公共配套建設空間外給了很多建築指標用地餘地，開發商可在旅遊規劃配套的基礎上進行拓展，轉型為住宅用地，而涉及到風景區超強度、掠奪式的開發，更是給地方生態造成沉重乃至不可逆的破壞，此前，各地旅遊地產頻繁曝出的毀山填海惡性事件，便是其畸形發展的代表。
事實上，作為產業地產的重要組成部分，旅遊地產涉及到投資前的頂層規劃設計、項目建成後的優質內容導入與長效運營必不可少。而傳統房企轉型做旅遊地產，銷售導向是通病，很多旅遊地產項目只著眼於賣房，其他部分權重趨零，以致大量旅遊地產難去庫存；
再者，儘管部分開發商營銷能力與渠道資源強大，雄厚的資金實力引入重資建成配套部分，但由於缺乏對需求的深度理解和客群的精準定位，涉及到運營能力的人的環節能力不足，導致長回報週期的運營板塊難以與短頻快的銷售形成良性循環，伴隨整體運營的每況日下，長線板塊的回血異常困難，以萬達文旅資產包驚天大甩賣等為參照，此類案例不勝枚舉。
03
未來將往何處去？
系列跡象顯示，伴隨國內地產行業進入白銀時代，過往快週轉的純銷售模式將難以為繼，對於旅遊地產，藉助地方非透明的“人脈紅利”，拿廉價的旅遊用地進行違規的“旅遊地產”項目開發，此類慣常操作將隨著土地利用政策的收緊逐漸淡出市場。
以前面提到的雲南城投為代表，這家老牌旅遊地產玩家的沉浮，折射出了國內旅遊地產領域的風雲劇變。
談及違規建設，土福灣·悅榕莊酒店（B10地塊）並非雲南城投的唯一操作，3月30日，大理市舉行洱海天域項目遺留問題處理方案聽證會。材料顯示，2010年5月，雲南城投旗下洱海天域項目在建設過程中存在各種違法違規違約問題，被相關部門責令停工停售至今，包括購房者、銀行、施工方權益等諸多問題急待加以妥善處理；3月28日，海東方項目因涉及違建別墅問題被大理海東開發管理委員會通知立即整改，受規劃調整影響，雲南城投旗下海東方項目未建的項目轉移到大理新區進行安置。
而就在4月27日，雲南城投發佈公告稱，公司擬以協議轉讓的方式，向雲南保利實業轉讓所持有的西雙版納雲城置業90%的股權；交易完成後，公司將持有版納雲城10%的股權，版納雲城將不再納入公司合併報表範圍。作為雲南城投旗下首個文旅大盤，項目位於西雙版納旅遊度假區二期。土地面積合計56.39萬平，其中尚餘30.3萬平尚未開發建設；如此割肉，實屬反常。
而在此之前，雲南城投已多次公開轉讓古滇未來城、大理滿江康旅、天堂島置業等控股項目公司。系列的跡象顯示，以雲南城投為代表，傳統旅遊地產的操盤模式已經一去不返。由於策劃能力不足，行業同質化氾濫成災。可預見的未來，旅遊地產將會遭遇一場優勝劣汰的行業洗牌，一批缺乏創意與吸引力的項目將被慘烈淘汰。
總的來講，當生態保護區的開發紅線不再允許“灰色操作”僭越，旅遊地產如何擺脫對自然環境的絕對依賴，通過優質內容IP的塑造、多元業態的組合以及精細化的社群運營，串聯起從產品研發、推廣等以及配套商業、酒店、娛樂等細分業態的長效運營機制和獨特產業鏈，才是旅遊地產的核心價值所在。整個行業也將“去偽存真”後的新紀元。
