最抗跌的為什麼還是廣州？
有著國際五大行之稱的戴德梁行，近日發佈一季度各大城市甲級寫字樓報告，分析北上廣深四個城市的報告，可以總結出這樣幾個要點：
數據來自戴德梁行、廣州樓事
1、一季度京滬廣深租金全部小幅下跌，其中深圳下跌幅度最大，為－3%，北京下跌1.3%，上海下跌0.8％，最抗跌的是廣州，下跌幅度只有0.6%。
2、甲級寫字樓最新租金水平，北京最高，378元／m²／月，其次是上海261元／m²／月，深圳235元／m²／月，廣州最低，190元／m²／月。
3、一季度空置率，最高的是深圳，達到24.6%，其次是上海21％，北京13.8%，廣州最低，5.2%。廣州也是四個一線城市中唯一空置率下降的城市。
從甲級寫字樓的存量、租金水平、空置率、租戶實力等多個指標來看，北京是當之無愧的中國商務第一城，目前全市租金水平最高的是金融街，平均租金超過700元／m²／月，遠超朝陽CBD（381.67元）、陸家嘴（341.9元）、福田CBD（261.5元）、珠江新城（206.7元）。
值得一說的是，北京寫字樓租金僅次於金融街的是中關村，再其次才是北京CBD，說明朝陽CBD在北京的存在感，遠不如陸家嘴、珠江新城之於上海、廣州。
和北京一樣，上海商務區也呈現多中心分佈趨勢，租金最高的是靜安核心區，354.5元／m²／月，其次是陸家嘴（341.9）、徐家彙核心區（305.1）、竹園（271.4）、黃浦（280.4）。
這說明浦西的實力比之浦東更強，上海老城區的繁榮依舊，是廣州人羨慕的。
廣州寫字樓空置率為何如此之低？我認為這首先和寫字樓的存量有關係，相比京滬深，廣州甲級寫字樓的供應是最少的。
根據第一太平戴維斯的數據，北上廣深是我國甲級寫字樓存量最大的四個城市，其中上海和北京的甲級寫字樓存量面積均超過1000萬平方米，而深圳、廣州大約只有京滬的1/2，均在500萬平方米左右，但深圳的存量比廣州略多。
可能有人會問既然廣深寫字樓存量差不多，為何深圳空置率明顯更高？原因有兩個，一是深圳這幾年新增寫字樓體量很大，深圳灣、前海大量寫字樓集中上市，而廣州金融城、琶洲、魚珠等商務區的寫字樓還沒有到集中交付的時候。
另一個原因是產業結構，廣深雖然經濟總量相當，但廣州的底子是商業城市，服務業佔比更高一些，達到71.62%，與上海相當，低於北京。深圳的底子是工業城市，第三產業的比重低一些，只有60.9%。
大家知道，寫字樓的租戶主要就是服務業，廣州作為一個商貿城市，寫字樓的供求關係一直要比深圳更緊張一些。而且，深圳給自己的定位是科創城市，這意味著深圳必須保留相當高的二產比例（很多高新技術產業屬於二產），這在客觀上也限制了三產的發展空間。
當然，廣州寫字樓空置率低還和這座城市的營商文化有關，企業主普遍崇尚悶聲賺錢，不喜歡加槓桿、玩概念、掙快錢。前兩年，大量P2P企業暴雷、不少互聯網公司資金鍊斷裂，導致很多城市甲級寫字樓整層搬空，但在廣州，這種現象就比較少。
廣州這種營商文化，在大環境好的時候，比較吃虧，很多產業部門會錯失加槓桿的機會。而在大環境差的時，又比較有韌性，不那麼容易暴雷，寫字樓空置率長期穩定在低位水平，就是一個體現。
當然，我並不是說空置率越低越好。相反，我認為，寫字樓空置率不僅不能太低，而且還應該維持一定的空置率比較好。道理很簡單，空置率如果太低，租金上漲壓力就大，而且企業的選擇太少，而空置率稍微高一點，租金上漲壓力就小，企業的選擇也會更多，更容易租到滿意的寫字樓。
在此意義上，我認為廣州寫字樓現在的空置率太低了（前兩年一度低至4%），應該上升到10%左右比較好，相信等到琶洲、金融城、魚珠、南站、南沙等商務區建成之後，廣州寫字樓的空置率能夠達到這個水平。
值得注意的是，在廣州內部，珠江新城、琶洲仍然是企業進駐的首選，越秀、體育中心持續出現租戶流失的現象，空置率連續兩個季度上升。這意味著廣州商務中心區的東移，勢不可擋。
至於深圳，很多人批評它的寫字樓空置率太高，特別是南山和寶安，空置率超過30%，前海甚至超過40%。
我倒認為這是政府主動干預的結果，並非經濟差的表現。要知道，深圳現在最大的壓力是營商成本過高導致的產業外流，增加寫字樓供應量和空置率，有利於把租金給穩住。
事實上，相比住宅，深圳寫字樓的租金水平控制得還不錯，至少沒有像住宅那樣直追北京上海。
未來隨著前海商務區的成熟，大量企業正式遷入之後，深圳寫字樓的空置率有望降低到20%以內，但離10%的理想區間仍有距離。
深圳各區的情況來看，羅湖持續出現需求外流的現象，空置率在攀升，福田比較穩，南山的需求較為強勁，但供應量也大，所以空置率也在攀升。這說明深圳商務中心區的西進，勢不可擋。
廣州在東移，深圳在西進，這就是我常常說的珠江口向心力。什麼是灣區？這就是灣區需要做的事情。
