來源: 法制日報
□ 法制日報通訊員 武 旋
出於拓展居住、儲物空間的考慮，部分業主會選擇在建築物的首層或頂層加建陽光房。然而，陽光房聽起來雖然很美很溫暖，也與佔用農用地進行違法建設的情形有所不同，但是在後續買賣、租賃時，卻可能被行政機關認定為違法建設，從而影響房屋的居住和交易。加建陽光房有哪些風險？建設前有哪些注意事項？針對陽光房的熱點問題，北京市第一中級人民法院梳理了近年來審理的幾起典型案例，詳細分析加建陽光房隱藏的法律風險，“陽光房雖好，但不可任性建”。
私建陽光房難過戶
中止履行合同解除
張先生購買了某小區聯排別墅後，將樓上平臺改建為陽光房。2018年3月，劉女士與張先生簽訂買賣合同，買下了張先生名下的聯排別墅。合同簽訂後，劉女士支付了定金和中介費。
2018年11月，城管部門發函，認定該聯排別墅的改建未取得建設工程規劃許可證系違建並通知業主限期拆除，張先生的房屋因此無法依約過戶給劉女士。雙方因合同履行問題發生爭議訴至法院，雙方均請求解除合同並要求對方支付違約金和賠償損失。
北京一中院審理後認為，涉案房屋在履行期限屆滿前即已因違法建設被調查，且在本案審理期間被責令限期拆除及限制交易，在此情況下，劉女士有理由中止履行，張先生解除合同依據不足。
法院同時指出，上述障礙可以排除，並不必然導致合同目的不能實現，劉女士據此解除合同亦不成立。審理中雙方均要求解除合同，可以認定已經就合同解除協商一致。張先生出賣的標的物存在瑕疵，應自行承擔相應損失；劉女士簽約及解約時欠缺謹慎，造成的中介費等損失亦應由其自行承擔，因此，雙方要求對方賠償損失、給付違約金，法院均不予支持。
據此，法院二審判決確認合同解除，張先生返還劉女士購房定金，雙方互不支付違約金和賠償損失。
購房後違法建門廊
未過核驗責任自擔
2005年，王先生與某溫泉公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定王先生購買溫泉公司開發銷售的101號房屋，其中產權登記部分約定溫泉公司應當在2006年12月30日前取得該商品房所在樓棟的權屬證明。合同簽訂後，王先生支付了全部的購房款，某溫泉公司交付了房屋。
2006年7月，王先生對所購房屋加建門頭、外廊，組成了陽光房。幾年後，當規劃部門對涉案小區房屋進行規劃核驗時，發現王先生的房屋存在違法加建現象，因此沒有通過核驗，某溫泉公司也沒有取得該樓棟的權屬證明。拿不到產權證的王先生據此起訴溫泉公司，要求對方支付逾期辦理樓棟權屬證明的違約金，支付為訴訟所支出的費用。
北京市一中院審理後認為，某溫泉公司不能證明其已按合同約定交付房屋，也不能證明在王先生加建行為之前未辦理房屋登記及產權證的責任在王先生，故王先生違法加建行為前，應認定某溫泉公司已違約，對此應承擔違約責任。在合同履行過程中，王先生沒有經過國家有關主管部門的批准，就擅自對其所購買的房屋進行違法加建，並受到規劃部門的查處。故王先生違法加建的行為是其至今沒有取得房屋所有權證書的主要原因。
據此，法院結合雙方當事人的責任，判決支持了王先生的部分違約金請求，駁回了其他費用請求。
法官庭後提醒，業主自行加建陽光房雖然能夠擴大房屋的使用面積，提高房屋整體的居住功能，但是這一類房屋存在被行政機關認定為違法建築、限期拆除的可能，進而對和房屋有關的買賣、租賃等民事合同的履行產生不利影響。自行加建陽光房具有較多法律風險，所以業主們在日常生活中應當予以留意。在建設前嚴格履行建設工程規劃許可申請程序，獲得建設工程規劃許可證後，按照許可的項目和範圍進行建設，以避免可能引起的法律糾紛。
承租人自建陽光房
遇整治租金難要回
趙先生與愛家公司簽訂了《租賃合同》，約定趙先生將其名下的房屋轉租給愛家公司開設營業廳使用。簽約後，趙先生交付了房屋給愛家公司，愛家公司也支付了租金和押金。之後，愛家公司將趙先生的112號房屋南側改建成陽光房。合同履行期間，該房屋因擅自“拆牆打洞”被整改，愛家公司自行加建的陽光房被拆除，對公司的正常經營造成一定影響。
愛家公司為此向趙先生的妻子發送短信，通知解除合同。趙先生則表示沒有收到短信並且不同意返還租金押金。為此，愛家公司向法院起訴，要求趙先生返還自整治之日起的租金、全部的押金和逾期付款的利息。
法院審理後認為，整治拆牆打洞，愛家公司使用112號房屋進行經營的行為受到一定的不利影響，如不能再由112號房屋南側房屋的門出入、潛在客戶難以迅速識別該房屋為愛家公司的營業廳等。但112號房屋未被拆除時，愛家公司仍可採取其他方式標示店面，亦能通過原有單元門出入112號房屋，整治拆牆打洞的行為並不導致愛家公司不能在此經營，不導致愛家公司的合同目的無法實現。愛家公司主張的法定解除權沒有法律依據。因此基於解除權成立的返還租金、押金並賠償利息損失的訴訟請求於法無據，不予支持。
法院生效判決駁回了愛家公司的全部訴訟請求。
法官庭後提醒，在買賣或承租房屋前，買受人、承租人需要仔細審查房屋的情況，查清是否存在業主自行加建陽光房的情況。如存在，則與業主協商是否予以拆除，或考慮調整購買、承租方案。在實際使用房屋之後，買受人或承租人應當嚴格遵守房屋用途，避免自行加建的行為發生。如需要加建，則應當與產權單位、業主及時協商，並履行規劃報批手續，以防止購買或承租後出現合同履行不能的風險。
私佔樓頂圈地建亭
侵害共有權判拆除
業主景先生在收房後不久，在樓頂搭建起了小亭。思維公司購買該小區房屋進行裝修時發現景先生佔用了樓頂，使用了樓頂鐵柵欄內的面積，遂起訴至法院，要求景先生拆除鐵柵欄，停止使用柵欄內的面積並清空物品。
訴訟中，景先生承認使用了屋頂柵欄內的面積，搭建了亭子，但認為自己使用這部分面積得到了開發商的同意，並且提交了《商品房預售合同》，其中規定，關於房屋露臺，未經出賣人同意，買受人不得封閉露臺。
一審法院審理後認為，思維公司作為業主，對所在樓宇的樓頂面積享有共有和共同管理的權利。樓層平面圖顯示，窗外護欄部分為種植屋面，而景先生卻將柵欄內的面積私自搭建亭子並存放物品，侵害了全體業主的權益。因此，法院判決支持了思維公司的訴訟請求，景先生需要將樓頂亭子拆除並將物品清空。
景先生不服，提起上訴，二審中雙方調解結案。
法官提醒，根據物權法相關規定，建築物樓頂面積應當屬於該棟建築物的業主共有，由樓棟內的全體業主共同管理使用。頂層業主私自佔有使用，或者搭建陽光房的，屬於侵害全體業主對共有部分所享有的權利，其他業主有權起訴頂層業主排除妨害、恢復原狀。為了避免一時的使用帶來後續較大的損失，在房屋交易時，業主應仔細查看房屋買賣合同中關於建築物共有部分的表述，以及房屋所有權證中的房屋平面附圖，必要時可以實地查看，明確建築物的共有和專有部分的範圍。對於共有部分，業主在享有平等使用權利的同時，需要承擔不損害其他業主使用的義務。
合同法相關規定
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。
第九十七條 合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。
第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。
第二百二十三條 承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
物權法相關規定
第七十二條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。
老胡點評
擅自搭建陽光房，存在著多方面的社會危害性。一方面，其行為違反了國家建設規劃法律法規，擾亂了國家建設規劃管理秩序，使國家建設規劃的統一性受到破壞。另一方面，由於未經有關部門的審批驗收，擅自搭建的陽光房往往在建築質量和防火等方面存在諸多安全隱患。此外，擅自搭建陽光房的行為侵害了其他業主對建築物共有部分享有的共有和共同管理的權利，因此極易釀成糾紛、衝突，危害社會的和諧穩定。
行政執法部門應當積極開展國家建設規劃方面法律法規的普法宣傳，使公眾知曉法律規定，增強法律意識，瞭解擅自搭建陽光房的社會危害性，自覺杜絕擅自搭建行為。同時，執法部門還應當對於擅自搭建陽光房的行為強化監督檢查，通過積極受理群眾投訴、認真開展日常巡查等方式發現問題隱患、線索，把擅自搭建行為消除於苗頭階段。一旦發現違法建築，要及時處理。
購買房屋的業主或者租賃他人房屋的承租人改善居住環境、增加活動面積的願望可以理解，但一定要善於運用法治思維和法治方式處理相關問題、履行法定審批手續，否則，很可能落得個偷雞不成蝕把米、竹籃打水一場空的下場。 胡勇
（責任編輯：金燕)
