最近這兩天被一個熱點新聞刷了屏，不是朝鮮也不是丹東，而是大灣區。
因為粵港澳大灣區的規劃在5月中旬就要出臺，作為去年國家級規劃的三大熱點之一，大家甚是期待，很多媒體已經提前做了宣傳預熱和猜測解讀。
緊接著另一則新聞又是火上加油：廣東緊急通知，要求大灣區9市提供萬科、恆大用地情況。
這是為何呢？搞得如此神秘，一石激起千層浪，各種猜測和解讀。
對於即是灣區，又是環深之下惠陽會有怎樣的影響呢？今天我就結合前一週去惠陽的考察結果，一起來給大家分享：這個全國唯一不限購的環一線城市——惠陽，樓市價值到底有多高？還能不能買？要買怎麼買？
今天我將會分四大部分給大家分享：
☉惠陽的城市位置和軌道交通
☉惠陽房地產市場的具體分析
☉惠陽房地產市場具體版塊分析
☉惠陽投資價值分析和最終結論
在具體剖析惠陽樓市之前，有兩個點我必須要先和大家達成共識，這對大家理解後面的分析會有很大幫助。
01
整體而言，從房產投資的角度
環深是四大環一線城市最有投資價值的
可能北京、上海聽了不同意，甚至很不爽（廣州不說話），我堂堂帝都和魔都怎麼就比不過你一個彈丸小城深圳的影響力了？
沒錯，正因為其中很大一部分原因就是因為深圳是彈丸小城，才會造就了環深城市的更高投資價值。
☉深圳的面積是1997平方公里
☉北京的面積是1.64萬平方公里
☉上海是6340平方公里
很明顯，深圳的面積只有北京的1/8，上海的1/3。
也就是以一個正常的一線城市的來計算，深圳可管轄和輻射的面積不要說達成北京水準，哪怕是達成上海，甚至上海的2/3，也應該都要去到4000公里。
如果深圳這一刻變成4000公里，那麼東莞的南部部分區域、惠陽大部分的區域都應該是躺在深圳懷裡。
這些地方，你可理解為就相當於昌平之於北京、奉賢之於上海的意思。
作為全國最小的一線城市，它的資金、產業甚至購房人群不就更容易外流到周邊嗎？房價更容易輻射到周邊嗎？
正因為深圳小，那麼環繞它周邊的城市價值才大，距離越近越大。
再加上環深片區本身也處於世界級灣區規劃——粵港澳大灣區之下，長遠的投資價值更加可見一斑。
當然，我要明確一點，我這裡指的是整體而言。
而燕郊對於北京、崑山對於上海，這個投資價值在環一線中還是很高的，這一點學過我的房產投資課的學員朋友一定很清楚。
但是分別對四大環一線區域的整體打個總分，一定是環深圳最高分。
用一個很通俗的例子讓大家理解，如果蒙著我的眼睛，讓我對著環京、環滬和環深的區域地圖扔飛鏢，扔中哪就必須要買哪，我只敢扔環深。
02
此次環深直指惠陽，而不是整個惠州
惠州太泛，誰更靠近深圳誰就最有價值
大家很清楚，惠州是一個地級市，比惠陽要高一個行政級別，惠陽只是惠州的一個區。
因為環深而投資惠州，但不是投資惠州整個城市，僅僅只是惠陽，不包括惠州市中心在內的惠州其它地區。
非常明確，這一刻惠州整個城市最值得投資的不是惠州市中心，而是惠陽。
沒有其他原因，就是因為惠陽離深圳更近。這個價值分析邏輯，大家也許似曾相識。
因為和我分析海南大部分城市的價值是一樣的，不管是三亞還是陵水，文昌還是臨高，最有投資價值的地方一定不是他們各自的市中心，而是他們最靠海的區域和項目，誰越靠海誰價值就越大。
而對於惠州，誰越靠深圳誰就越有價值，管你誰是市中心。
當然，我要補充的一點的是：我這裡分享的惠陽是包括大亞灣經濟開發區在內的。
雖然管轄上大亞灣已經在06年從惠陽獨立出去自成一區，但是物理空間上惠陽尤其是惠陽中心淡水與大亞灣是緊密相連，難割難捨。
在兩區交界處，就連當地人也未必分得清哪裡是惠陽，哪裡屬大亞灣。
達成這兩點共識，我們開始進入對惠陽的整體介紹和了解。
1
惠陽的城市位置和軌道交通
1.城市位置及區位優勢
惠陽面積為1262平方米公里，比深圳還要小接近一倍。
正北區域與惠州內部的仲愷高新區和惠城區相連；東部區域和惠東縣相連，西北部地區與東莞清溪鎮直接相連；重點和關鍵是在西南部地區，上、中、下分別與深圳的龍崗區、坪山區、大鵬新區三個區直接接壤。
直線距離上，惠陽區政府離惠深交界處最近距離為5公里，與坪山區政府距離為14公里，與龍崗區政府距離22公里，與深圳核心區福田區區政府距離為50公里。
很明顯，惠州離深圳的核心區福田、南山不是最近，但是是緊挨深圳東：龍崗和坪山兩個區。
對於深圳的發展，大家更熟悉的是福田、南山甚至是前海新區，但是對於深圳的東部區估計都很陌生。
東部區是可以說是深圳最落後的區，但是因為深圳“東進策略“，徹底改變了深圳未來的發展格局。
東進策略若是後期不斷執行落地成功，發展起來的前景甚至可以比肩福田、南山，具體分析稍後我會和大家詳細講到。
2.交通
（1）高鐵
惠陽境內高鐵——惠州南站，屬於廈深鐵路沿線站，北起廈門，途徑漳州、汕頭、惠州等，最終達到深圳北。
惠州南是離深圳最近的高鐵站，平均30分鐘時間可達到。
一天共計40多班次，平均20分鐘一班，20塊的票價。
如果你在高鐵附近住或者上班，幾乎可以當做地鐵一樣來使用。
（2）高速
兩個相鄰城市的距離，一個重要的考核標準就是看高速的通達和便利。
而惠陽正在打造成田字形的高速路網，也就是有6條高速穿插其中分別是：博深高速、惠鹽高速、惠大高速、廣惠高速，惠莞高速、深汕高速。
惠陽區的中心離深圳東兩個區：龍崗和坪山，開車通勤時間在30-45分鐘內，這是屬於非常普遍的市內通勤時間。
離深圳核心區福田和南山，通勤時間在1-1個半小時內，對於一線城市，其實也能接受。
（3）地鐵
惠陽的地鐵要分兩個層面和大家講解：一個是從深圳直接延伸過來的地鐵，一個是惠州市內地鐵。
① 深圳延伸地鐵
14號線及延長線：由深圳中心區福田區的崗廈北作為起點站，連接龍崗新中心大運新城，坪山新區中心。
最後延伸到惠陽，連接惠陽的白雲新城片區、惠陽南站片區，在惠陽境內設置有3個站點。
這條線是所有深圳延伸惠州的線中價值最高的，因為不僅是直達深圳核心區，福田的中心。
而且還連接了深圳東的兩個區的中心：龍崗新城的大運中心、坪山新城中心。
深圳段已經獲批並動工，預計2022年底竣工；而惠陽段已單獨交由惠州自己遞交審批報建，目前還在待批狀態。
16號及其延長線：由龍崗新中心大運出發，途徑坪山新區等深圳東部地區，最後延長到大亞灣區。在最新的規劃中，大亞灣區只有3個站點。
該線僅僅只是直達龍崗區，比起14號線直達福田中心，價值要小。
同時，和14號線惠州段一樣，也是在遞交待批狀態。但是從惠州當地的內部部門瞭解到，惠州段的16號的不確定性要比14號線大。
2
惠陽房地產市場具體分析
1.庫存及去化週期
截止2018年3月，惠陽商品房庫存290.19萬平米，去化週期12個月，屬於供求相對正常的市場。
2.當前房價、過去兩年上升幅度、房價在粵港澳灣區的排名
截止2018年4月，惠陽房價為13331元/平，2016年4月為8820元/平，2年漲幅51%。
如果把惠陽的房價放在整個粵港澳大灣區9個城市進行排名對比，惠陽的房價排名第7，排在佛山、中山之後。
以環深的價值進行評估，我認為這是屬於一個相對價值窪地。
3.惠陽購房人群比例
惠陽樓市成交客源佔比中，深圳客高達80%，其次為本地客戶，其他珠三角地方東莞、廣州客戶佔少量比例。
但是近1年內，珠三角外的全國其他地方的客戶、尤其是北方客戶的增加也比較明顯。
從整個人群比例和變化可以得出，惠陽樓市的最大投資價值就是靠近深圳，受到深圳客戶外溢的需求非常明顯。
同時，作為環深唯一不限購城市，已經很明顯的受到全國投資性資金的關注。
4.購房政策
限購和貸款政策：惠陽當前暫不限購，外地人買房條件和當地人一樣，無需社保或稅單。首套首付不得低於30%，二套房首付不得低於40%。
一方面，在所有環深，乃至環京、環滬城市中，惠陽是絕無僅有的一個不限購城市。
但是，這種窗口期一定不會太久，很有可能在粵港澳大灣區規劃出來的前後，也就是5月中旬前後，窗口或將關閉。所以，想要投資惠陽的一定要搶好這個時間窗口。
其次，二套還可以做到4成首付，這也是一個非常難得的高杆槓利用機會。但是，大家也要清楚一點，惠陽當前的貸款利息一般要上浮30%，甚至40%之多。
我的觀點是，只要一個地方的投資價值能夠大大高過利息成本，這個投資就做得過。而如果這個地方不值得投資，哪怕利息打折也不買。
房產投資簡單來說不就是一門生意嗎？利潤做得過就做，做不過就拉倒唄。這和去年，南京、海南的房子需要全款但是大家也搶著買是一個道理。
因為有利可圖，不要說利息上浮，全款都無所謂。
限售政策：自2018年4月8日起，惠陽開始實施限售政策，新購買商品住房，不管是一手還是二手，須取得不動產權證滿3年方可轉讓。對於市面上大部分期房，收樓需要2年，拿到房產證再需要2年，拿證後到有資格賣又需要3年，前後加起來需要7年。如果你是想投資炒短線，顯然沒有機會。
但是以價值投資做長期持有，那完全沒問題。
整體來看，在整個粵港澳灣區之下，惠陽的樓市還處於一個相對價值窪地，靠近深圳這個超強輻射能力的城市，是它房價的最大支撐點。
現在全國的樓市局面是：有價值的地方你未必買的了，但惠陽偏偏就是一個非常難得的個例。
但是，按照當前房住不炒的基調，尤其是粵港澳大灣區規劃即將到來之時，窗口期一定不會太久。
3
惠陽具體版塊分析
惠陽不大，但是我認為最具投資價值的就只有以下3大板塊。
1.白雲新城板塊
這個板塊是當前惠陽區最重點打造的區域，處於整個惠陽的西南側，緊挨深圳。
首先，雖然叫新城，但是實際上這個區域並沒有偏離惠陽原本的主城區，與主城區還是緊密相連在一起。
其次，這個板塊緊挨深圳坪山區，可以說和深圳只是一路之隔，而且也是深圳地鐵14號延長線進入惠州的首站點。
即使做一個最壞的打算，哪怕地鐵14號惠州段不開通，但是這個片區離深圳的地鐵14號線的沙田站，在2-5公里距離之間，一樣可以享受深圳地鐵的便利。
最後因為板塊的優勢，這個片區聚集了非常多的開發商，不管是全國性知名的，還是當地地頭蛇。
包括：碧桂園、保利、恆大、萬城、九州等。有這麼多開發商進駐，這個板塊才會被炒熱。同時，因為樓盤多，未來入住的人口就多，政府就會投入與之對應的商業配套和基礎設施。當然，在整個片區規劃中已經有體現。
整個板塊均價：1.3-1.5萬/㎡，基本以毛坯交付為主，部分開發商有雙合同即含普通裝修。
這裡有一個重要點要和大家聊的是，因為惠陽從去年年初開始實行限價，一個樓盤的本期開盤價不能高過上一期開盤價或周邊樓盤均價，有樓盤嘗試做突破，後面還被封盤了一段時間。
所以，現在整個板塊所呈現的特點是大家價格相差無幾，而且和去年的成交價幾乎沒多大變化。也就是說實際上從去年限價開始，這個片區的價格就沒有上漲過。
那麼很明顯，這個片區的價格實際上是被人為限價給摁住。從這個角度來看，限價始終會放開，買到就是賺到。
2.惠州南站板塊
很明顯，這個板塊就是被惠州南站所輻射的板塊。
一方面，因為這裡靠近惠州南站高鐵，前面介紹交通的時候和大家說過，惠州南站到深圳北站的高鐵不僅班次多，而且時間快，票價便宜，簡直可以當成地鐵來用。
同時，這裡也是深圳地鐵14號延長線進入惠州的終點站，也就是這裡將會是高鐵站和地鐵站雙站結合，交通價值巨大。
但是，這個板塊當前在售樓盤並不多。而且整體離高鐵站並不近，離的遠的，價格在1.2萬左右。
離得相對近的一個樓盤，價格已經去到1.8-1.9萬/㎡，而且是到了尾貨狀態。
而真正離高鐵站最近的地方，現在整個還是一片待拆遷的村莊、農田，聽說碧桂園已經安排在向當地人統一徵收土地了，但是等真正徵收完畢開始動工建設，就不知道是猴年馬月了。
3.大亞灣板塊
大亞灣板塊，是惠陽板塊中的另一熱點板塊，作為惠州重點打造經濟開發區，已經在06年從惠陽獨立出去。大亞灣是惠陽板塊難得的擁有產業和旅居雙重價值疊加的板塊。
