9月已過，不出我們之前所料，各個開發商已經紛紛開啟了打折促銷的模式。其中，最引人注目的無疑是恆大推出了全國樓盤全線7折，打響了“金九銀十”降價促銷的第一槍。實際上，除了恆大以外，過去這一個月，全國不少城市都傳出新房、二手房降價的消息，而且力度還不小。我們不妨先簡單看一看幾個例子：
據央視財經報道：在廣西南寧，許多房企推出了力度較大的促銷方案。以某樓盤為例，平時21000元-23000萬元的單價，現在每平方米優惠了2000-3000元，更有一些房企為了在“金九銀十”中搶佔先機，推出了每平方米8000-9000元的特價房促銷措施。在筆者看來，面對這樣的折扣，這無疑算得上是“大促銷”了。
據中新經緯報道：在天津，不管是新房，二手房，價格下跌成為當地樓市的主流形態。其中提到，2016年，天津某市民以130萬元的價格買下了東麗區一套二手房，隨後房價最高點上漲到了210萬元，但最近再次掛牌，價格卻已經跌到了140萬，相當於跌回到了4年前的水平。據當地經紀人判斷，相較2017年，市區房價每平方米平均降了5000元.
濟南：在唐冶片區，時隔兩年後，再次有開發商打出“9字頭”的促銷價，給周邊房企帶來不小的壓力。購買一套100平的房子，這意味著要比平時便宜近20萬，這相當於一個普通家庭兩三年的收入。濟南樓市有多冷，再看一組數據就知道了：據9月7-9月13號的市場去化率，一共7個項目推出新房源，但4個樓盤的去化套數為個位數。
除了南寧、天津、濟南外，還有石家莊等全國很多城市都出現了類似的行情。究其原因，很簡單，國家三令五申，房地產調控不會放鬆，面對越來越平穩的樓市，購房者開始趨於冷靜，結果房子賣不出去了，開發商自然就“坐不住”，所以需要通過“降價促銷”刺激一下購房者。當然，除此之外，還有一個更深層次的原因：今年開發商尤其缺錢。
具體來看，一方面，此前央行和住建部召開重點房企座談會，給房地產融資劃定“三道紅線”：1、剔除預收款後的資產負債率大於70%；2、淨負債率大於100%；3、現金短債比小於1倍。對於開發商來說，如果“踩中”3條紅線，融資將會被嚴格限制，甚至無法繼續融資。據統計，在80家規模上市房企中，近90%都“踩線”了，其中18家“三道紅線”全部踩中。另一方面：身上的債務也讓開發商“雪上加霜”。據貝殼研究院發佈的統計數據顯示，2020年8月份到2021年上半年，房企有4個單月到期債務規模超過千億。
一邊是融資逐步收緊，一邊是債務如約而至，現金流變得至關重要。因此，對於開發商來說，無論是為了通過降負債來達到“三條紅線”的要求，還是為了通過盤活現金流來償還債務，目前只有加大力度降價賣房，加速回款這一條路可走了。因此，預計接下來，“降價潮”將會全面開啟。面對這種行情，不是什麼房子都可以隨便買，既要關注抗跌性，也要關注流動性。內行提醒，3類房子可以安心“撿漏”，但4類房子要儘量避開。
3類房子可以“撿漏”
1、品牌房企的特價房、尾盤。為了衝量，當前不少開發商都會推出特價房，所以有購房打算的，不妨多關注關注意向樓盤的特價房，雖然樓層可能不太滿意，但只要採光、通風、戶型等沒有硬傷，基本不會有太大影響。除了特價房，購房者還可以重點留意下品牌房企的尾盤，尾盤更具有討價還價的優勢，而且不少尾盤都已是準現房，甚至已經交房，看得見摸得著，更加省心和安心。
2、城市群內部的“價值窪地”。伴隨城鎮化進入下半場，最近一兩年，國家多次強調要大力培育、發展現代城市群，而且還將探索實行城市群內戶口通遷、居住證互認制度，從而加速勞動力在內部自由流動。因此，面對核心城市高不可攀的房價，購房者可以退而求其次，選擇內部的“價值窪地”，比如緊鄰核心城市的衛星城、三四線城市等。隨著高鐵、地鐵技術的發展，目前長三角、大灣區等城市群已經打造了“一小時生活圈”，更加方便快捷。
3、性價比更高的二手房。如果遇不到讓自己滿意的新房，購房者也可以考慮二手房。伴隨房地產市場行情的轉變，一些準備離場的投資客，一些打算置換的房東，都特別著急把自己的房子賣出去，降價幾萬幾十萬的也不少見，所以購房者可以多留意二手房市場的變化，只要不怕辛苦，多走走轉轉，一定可以挑到地段不錯，戶型不錯，價格也比較合適的房子，早日拎包入住。
4類房子應該避開，最好降價也別買
1、資金鍊脆弱的中小房企。據人民法院公告網的數據顯示，2018年房企破產的數量達到了458家，2019年達到了525家，截至今年8月中旬，2020年已有近400家房企發佈了破產文書。看得出來，近三年，開發商破產數量一直居高不下，而且主要以中小房企為主。這很好理解，面對樓市降溫，融資環境收緊，沒有實力和資金的中小房企，抵抗風險能力大大降低，往往最先受到衝擊，所以很容易出現爛尾、跑路等現象。
2、“收縮型”城市的房子。從長遠來看，人口才是支撐房地產發展的根本因素，如果沒有足夠的住房需求，房地產自然就沒有未來。在國家推動城市群發展的同時，也提出了“收縮型”城市的概念，主要是指那些人口不斷流出，自然資源枯竭，產業轉型乏力的中小城市，目前全國大概有80多個，由於沒有後續的需求作為根本支撐，未來房價不可避免的將會進入調整、下行的階段，所以不建議持有過多房產，夠住即可。
3、小產權房。很多人購買小產權，就是圖便宜，同時寄希望有一天能夠實現“轉正”。但是今年，自然資源部下發了《關於加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》，其中明確規定：對亂佔耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記。顯然，小產權房不予確權登記，意味著直接被打入到了“冷宮”，對購房者來說，小產權房也成了一塊“燙手山芋”，如果貿然出手，可能會面臨強拆、產權糾紛、無法轉手等問題，所以最後竹籃打水一場空。
4、商住房。商住房，就是在本該用於商業開發的地塊上建商品房，既可辦公，又可以居住，所以這種房產大都是遊走在法律的灰色地帶，並不靠譜。此外，還存在很多其他弊端：40年產權，無法辦理落戶，沒有學校，水電費商用，想要轉手的話，還要繳納比普通住宅更高的稅費，所以市場接受程度一直不高。在筆者看來，不僅不適合自住，投資的回報率也並不穩定，尤其是進入2020年以來，受到突發事件的影響，不少商住房的租金嚴重受挫，所以並不建議盲目持有商住房。
