9月已然結束，正式進入今年最後一個季度。今年樓市好似坐上過山車，車開的驚險，車上的人更是心臟受不了。局勢越緊張，越是製造緊張氣氛，自各地疫情穩定之後，樓市開始復甦，或許操之過急，部分地區採取“非常手段”。關於房價，國家一直要有力調控，今年疫情不為是好機會，政策頻頻出臺，樓市收緊信號明顯。
就以東北城市為例，長春不予三套房發放貸款，瀋陽提高首付比例等。同為省會城市的哈爾濱目前房價相對穩定，如果此時嶄露鋒芒，相比政策也不遠了！
概述
2020年9月，100個重點城市二手住宅市場均價為15334元/平方米，環比上漲0.05%，漲幅收窄0.12個百分點；同比上漲1.79%,漲幅收窄0.03個百分點。
第一季度，哈爾濱樓市相對季度，各項數據直線下滑，1月上旬僅有兩個新盤入市，2月根本“顆粒無收”，3月疫情有所好轉，市場仍低迷一片。二手房市場均價更是跌至2019年年底水平，房地產市場蕭條，樓市政策頻現，為緩解房企危機出臺一系列舉措。
第二季度，市場有序復工，但4月哈市疫情反覆，市場又一度面臨停工停產。後續新房市場陸續開工建設，上半年積壓存量得以釋放，各路房企為追趕上半年銷售業績多采取多方式促銷。而上半年土地市場表現較好，共計成交數量53宗，出讓53總土地，上半年成交數量就達到了2019年全年的85%。
第三季度，哈市陸續迎來新房市場主場，在7月下半月新房市場活躍，南崗、香坊、松北等區域房企活躍度增加，吸引購房者注意。二手房價格也隨之上漲，整月表現非常好，第三季度首戰告捷。8月，延續7月市場餘溫，二手房價格一路猛漲，道里區一度突破一萬四千元每平米，土地市場出現哈市“新地王”，即便市場表現有聲有色，購房者似乎並不買賬。九月哈市二手房價格連續三週下降，就在大家期待房價會持續下跌的時候，9月末周哈市二手房價格逆勢上漲，為整月翻盤。在土地市場過於沉寂之時，出現大規模出讓，也就是說未來兩月將有19宗土地成交，哈市樓市將再添“新人”。
二、城市市場分析
2.1政策解讀
2.1.1 城市政策
01.哈市三年內主城四區56片棚戶區清零 涉及2.46萬戶
2020年計劃啟動20個棚改項目、涉及居民1.26萬戶，徵收房屋建築面積約112萬平方米。2021年計劃啟動17個棚改項目啟動、涉及居民0.68萬戶，徵收房屋建築面積41萬平方米。2022年計劃啟動19個棚改項目啟動、涉及居民0.52萬戶，徵收房屋建築面積83萬平方米。2022年前未搬遷的棚戶區居民，鼓勵使用優質煤和潔淨煤，禁止使用劣質煤。
02.工程項目審批更便民 30餘個項目辦結施工許可電子證照
為進一步提高哈市施工許可階段行政審批效率，方便企業辦理施工許可證，哈市住建局依託省政務服務平臺、工程建設項目審批管理系統，建立施工許可電子證照的製作、簽發和信息歸集業務流程，規範數據信息內容和證書樣式，執行國家統一的證書編號、二維碼編碼規則。施工許可電子證照的推行，實現了施工許可全程網上辦理，辦事企業不必再為領取紙質證照到服務窗口跑一趟，解決了紙質證件攜帶不便容易丟失等問題。
03.試點項目效果良好 哈爾濱海綿城市建設獲住建部專家肯定
9月9 日 、10 日，住建部專家組現場踏查了群力健康生態園、江北文化中心、偉盛綠色建築大廈等海綿試點項目，對項目建設過程中應用的海綿相關措施、理念及項目建成後發揮的作用進行實地勘察，認為哈爾濱海綿城市試點項目目前效果良好，充分發揮了 “ 調控暴雨、雨水分流 ” 的功能，起到了海綿城市 “ 慢排緩釋 ” 的調節作用。同時，專家組對東風溝、曹家溝、松北第一排水乾渠等哈市黑臭水體治理點取水樣現場進行檢測，深入瞭解治理前後的對比情況和周邊百姓的評價。住建部專家對哈市在嚴寒氣候下海綿城市建設相關工作的總體推進情況給予了積極肯定，同時，對哈市海綿城市建設工作也提出了相關建議。下一步，市住建局將按照住建部專家的指導意見，推進海綿城市建設。
2.1.2 行業動態
01.我省新建住宅將安裝物聯網遠傳表 水電氣可一次性繳費
為改善提升群眾居住條件，提升全省新建住宅品質及公共服務設施配套功能建設，省住建廳近日發佈《關於提升新建住宅品質及公共服務設施配套功能建設的通知》。凡新建住宅一律安裝物聯網遠傳表，推行 “ 互聯網 +” 便民繳費方式，實現遠程一次性繳費。建立並拓寬微信、支付寶、銀行客戶端、手機 APP 等繳費渠道，實現 “ 不見面、不聚集 ” 繳費。水熱氣行業主管部門及企事業單位要充分利用媒體和網站，向社會公眾公佈服務指南、業務諮詢電話、氣量水量查詢、安全提示等相關信息，24 小時開通受理電話，方便居民滿足用水用熱用氣需求。
02.哈市3.3萬家庭足不出戶完成審核 領公租房補貼4760萬元
市住建局推行公租房租賃補貼發放新機制，開通 “ 哈爾濱市住房保障中心 ” 公眾號網上審核功能。今後，全市六主城區 3 萬餘戶保障家庭居民足不出戶，就可以完成資格審核，按時領取補貼金。截至9月 22 日，全市六主城區共 33345 戶保障家庭近 5.4 萬人，補貼總金額 4760 萬元已全部發放至保障家庭銀行賬戶。此次公共租賃住房租賃補貼面向我市已申請 2019 年度保障性住房資格年度複核且審核結果為 “ 通過 ” 的保障家庭和 2019 年新增資格准入的保障性住房三類家庭中，尚未取得實物配租，或經公開搖號配租但尚未簽訂公共租賃住房租賃合同，或退出實物配租的保障家庭。其中，一、二類家庭發放第一、二季度租賃補貼，三類家庭發放第二季度租賃補貼。
03.10月25日前哈市將對存在安全隱患等樓頂違建完成拆除
根據部署，哈市各城區將在 10 月 25 日前，對存在建築安全隱患、消防安全隱患的樓頂違建完成拆除工作。各區在 9 月 22 日前，完成對整治工作的專項部署，形成具體工作實施方案，成立工作專班，全面啟動樓頂違建拆除工作。對轄區內未取得合法手續在樓頂或平臺加層、私搭亂建的建築物、構築物和設施，依法依規予以查處。哈市將採取 “ 無人機天上看、執法人員實地查 ” 相結合的方式，對在既有建築上用於經營、居住、倉儲等存在建築結構安全隱患和消防安全隱患的違建以及大型廣告、大荷載設施的違建進行全面摸排，特別是對於預製板結構的樓體房屋將進行重點摸排，確保在 9 月 30 日前完成建立專項整治臺賬。
2.2 土地市場解讀
2.2.1 9月土地市場繼續回暖 6宗成交19宗出讓
整體來看，去年9月，哈市土地供應量驟減，不到8月的一半。而在成交量方面，受到8月出讓土地面積較大的影響，9月哈市土地市場成交面積有一定增加，但漲幅較小。
10、11、12月哈市合計共有21宗土地成交消息以及27宗土地出讓消息，這其中還不包括土地規劃調整內容，其中十月是全年中土地成交量最多的月份。第四季度也成為年度土地市場最活躍時段，從而也帶動樓市市場升溫。
今年1月，共計成交土地9宗，成交地塊總面積達49.47萬平方米，出讓土地3宗，出讓面積達26.43萬平方米。
再看2月，共計成交土地4宗，成交地塊總面積37.26萬平方米，出讓土地2宗。出讓地塊總面積達28.96萬平方米。
到了3月，經歷了前兩個月的低潮期後，三月份土地市場迎來了推地大爆發，3月份共計成交土地1宗，成交地塊總面積25.18萬平方米，出讓土地19宗，出讓地塊總面積64.83萬平方米。
今年4月仍然是哈爾濱土拍市場的高潮期，4月成交土地18宗，成交地塊總面積55.94萬平方米，出讓土地7宗，出讓地塊總面積25.76萬平方米。
進入5月份，土地市場的熱度依舊延續，5月出讓土地19宗，出讓地塊總面積達到了142.87萬平方米，成交略少，僅成交1宗土地，成交面積達10250平方米。
到了6月份，哈爾濱土拍市場的熱度仍然不減，由於5月份大幅供應土地，6月成交土地高達20宗，創下半年之最，成交地塊總面積達140.17萬平方米，但出讓土地略少，僅有3宗，出讓地塊總面積438959.2平方米。
7月份，哈市土拍市場的熱度逐漸削減，7月份共計成交6宗地塊，成交地塊總面積為311592.69平方米，僅為6月成交總面積的22%。
8月份，哈市土拍市場的熱度回暖，8月共計成交8宗土地，成交地塊總面積為907945.48平方米，為7月成交總面積的2.9倍。
由於7、8月份土地供應量持續減弱，9月份僅成交6宗土地，成交地塊總面積為367905.4㎡，僅為8月成交總面積的40.5%。但本月土地出讓數量激增，本月共計出讓土地19宗，出讓地塊總面積達901014.78㎡，為8月出讓總面積的2倍。
數據來源：哈爾濱國土局；整理：諸葛找房
去年9月哈市土地招拍掛市場表現低迷，9月份成交總額僅為28875萬元。
10月成交地塊共計12宗，創下半年成交量之最。成交總額為403352萬元。
11月土地市場熱度有所減少，但活躍依舊，成交總額80040萬元，與10月土地成交總額403352萬元相比，約為10月土地成交總額的五分之一。12月土地成交與出讓情況成績優異。成交總額165159萬元。
進入2020年1月，土地熱度較去年12月有所增加，共成交9宗地，成交總額為304778萬元。
2月份與1月相比有所減少，共成交4宗地，成交總金額為125015萬元，且溢價率為0，與1月份成交總金額相比，約為1月的五分之二。
3月份與前兩月相比有所增加，共出讓19宗地，成交1宗地，成交總額為183896萬元，約為2月成交總額的1.5倍。
4月份土地市場熱度又再一次被點燃，共計成交18宗地，出讓7宗地，成交總額為282179萬元，約為3月成交總額的1.5倍。進入5月，雖出讓地塊不少，但僅成交了1宗土地，成交總額為2020萬元。
到了6月，共計成交20宗土地，創下2020上半年之最，成交總額為776217萬元，約為上月成交總額的384倍之多。
7月份，土地市場的熱度稍緩，共出讓6宗地，成交9宗地，成交總額為148117萬元，約為6月成交總額的19%。
進入8月，哈市土地市場回暖，本月有地王產生，所以雖僅成交6宗土地，但成交總額以高達662417萬元，約為上月成交總額的4.5倍。
到了9月份，土地成交再次遇冷，本月僅成交6宗土地，成交總額為50815萬元，約為上月土地成交總額的7.7%。
數據來源：哈爾濱國土局；整理：諸葛找房
2.2.2 ,9月哈爾濱6宗地塊成交，總成交金額50815萬元
9月土地成交6宗，用地性質分別為1宗商業設施用地、5宗商住用地，成交總額50815萬元。與8月土地成交總額662417萬元相比，本月成交總額約為8月土地成交總額的7.7%。成交地塊總面積達367905.4㎡，約為上月成交總面積的40.5%。
9月哈爾濱土地成交統計
成交地塊總結分析
分城區來看，從上述圖表中能清楚發現，9月哈市土地市場，一直活躍在土地市場的松北區不見蹤影，本月成交主要集中在香坊區和南崗區。本月共成交土地6宗，其中南崗區佔了5宗，成交總額為44008萬元，佔9月份成交總額的86.6%。
除南崗區外，本月香坊區成交1宗商業設施用地，成交總額為6807萬元，佔9月份成交總額的13.4%，該地塊競得企業為：哈爾濱朝陽農副產品批發市場有限公司。
分性質來看，9月成交的6宗地中有5宗商住用地、1宗商業設施用地，成交地塊總面積達367905.4㎡，其中商住用地面積為264047㎡，佔成交地塊總面積的71.8%；商業設施用地面積為103858.4㎡，佔成交地塊總面積的28.2%。
9月成交的6宗地中有5宗地塊溢價率高於0，其中溢價率最高的地塊是位於南崗區紅旗滿族鄉的NO.2020HT043地塊，該地塊的起始樓面價為1020.51元/㎡，成交樓面價為1047.08元/㎡，出讓起始價為3841萬元，成交總價為3941萬元，溢價率為2.6%。
成交地塊衛星示意圖
9月出讓地塊共計19宗 推地超90萬平
9月哈爾濱土地出讓統計
出讓地塊衛星示意圖
出讓地塊總結分析
01.哈爾濱9月份共有19宗地進行出讓。其中，17宗位於松北區，2宗位於香坊區。
位於松北區的17宗地，其中有3宗位於哈爾濱避暑城板塊，為數字冰雪產業生態建設示範區項目地塊。有9宗位於松北環西板塊，這9宗地塊均坐落在哈爾濱新區國際經貿科技城園區內。有5宗位於松北松浦板塊，地塊位於松北區的東部，東北亞國際貿易服務中心內。
位於香坊區的2宗地，均位於香坊區公濱路附近，這兩宗地塊均為棚改項目用地。
02.9月出讓的19宗地塊出讓起始價總額為390486萬元，起始樓面價最高為3162.66元/㎡，這宗地是位於香坊區公濱路與香坊南北路15東南角的NO.2020HT053地塊，用地性質為二類居住用地兼容商業設施用地。該地塊周邊開發程度較低，片區內生活配套資源仍有待完善。
03.縱觀整個9月土地出讓日程，其中17宗地塊於10月下旬出讓，2宗地塊於11月上旬出讓。松北區17宗地分別於10月27日、10月30日進行出讓，香坊區2宗地將於11月3日進行出讓。
2.2.3 熱門地塊地處香坊區，最高起始樓面價3162.66元/㎡
熱門地塊分析
此次出讓的這2宗地塊均位於香坊區公濱路附近，用地性質都為二類居住用地兼容商業設施用地，出讓起始價分別為：39253萬元、7886萬元，樓面價分別為：3162.66元/㎡、2879.89元/㎡。預計將於2020年11月03日09時00分在“黑龍江公共資源交易網”開始拍賣。
熱門地塊位置
2.3二手房市場解讀
2.3.1 9月份二手房均價上漲
9月份哈爾濱市二手房掛牌價為11200元/平方米，環比上漲1.81%，較7月增長199元/㎡，漲幅收窄。哈爾濱二手房均價自7月之後出現回暖態勢，價格持續升溫，此時價格只是恢復到去年水平，並未出現新的突破。市場價格有所回溫，但購房者對市場並不抱有信心，疫情後經濟水平下滑，市場掛牌房源量加大，“有價無市”的市場局面一時難以緩解。況且，哈市疫情後房屋租賃市場行情一度陷入冰點，市場流動人口減少，租金價格下降，一房難租，導致部分房源進入二手房市場。
2.3.2 8月哈爾濱二手住宅掛牌房源以剛需、改善型房源為主
9月哈爾濱市二手房市場掛牌房源中140平以下房源佔比近9成，140平以下各個面積區間分佈較為均衡。90平以下房源佔比56%，較上月增長1個百分點；90—140平房源佔比最多均為33%，與上月持平；其中60—90平房源較佔比31%，連續三月持平。
本月90平以下戶型佔比較高，一方面說明哈市置換人群積極入市，另一方面可以看出對應的剛需客群逐漸成為二手房購買主力，小戶型房源供應力度加大，銷路和市場需求量增加，手握小戶型房源的業主掛牌積極性較高。
根據當面房屋供應面積來看，90-140平米改善型房源佔比最多，疫情過後此類房源量有所上漲，表明疫情後購房者置換意願相對強烈。60-90平米剛需型房源依然佔比較高，此類戶型仍是市場主導。
從二手房掛牌房源居室分佈來看，2居佔比最多，佔比61%，與上月持平；其次為1居室，佔比20%，較上月上漲1個百分點；兩者佔比超8成；市場置換需求依然強烈，3居室佔比16%，與上月持平；四居室佔比2%，較上月下降1個百分點，五居室為1%。
從9月這幾項數據來看，各居室數值與上月相差無幾，從市場需求來看，剛需戶型仍為市場主導，從置換難易程度上看，二居室更容易交易。而一居室多為單身人士或資金不足購房者選擇，一居室在租房市場上更受歡迎。三居室、四居室改善型房源市場需求也在增加，五居室存在侷限性。
2.3.3 道里均價最高，為14001元/平方米；南崗區掛牌房源量居首
從各城區二手住宅掛牌均價來看，道里區14001元/㎡位居各區之首，較上月相比環漲0.32%，每平米上漲44元，漲幅大幅收窄。道里區二手房價格可謂漲勢迅猛，也是7大主城區之中首個均價突破14000元/㎡。松北區自成立新區和自貿區之後，區域新房與二手房價格上漲明顯，目前政策紅利加持相對穩定。平房與呼蘭兩區均價未超8000元/㎡，真正的價格窪地，但由於距離主城區較遠，一定程度上受限，地鐵與公交線路逐漸完善後，價格有上浮空間。
從城區掛牌量上來看，全市掛牌總量約為103272套（8月份為102373），降幅為0.88%，收窄明顯。
各個城區中南崗、香坊、道里三區掛牌量最多。南崗區以31099套依然領先，第二位香坊區，掛牌量22803套，第三位道里區，掛牌量20330套。
2.3.4 南崗降價房源高居榜首，9月累計降價房源量3050套
在二手房降價房源中，南崗區體量最大，9月累計降價房源3050套，較8月減少1118套，降幅26.82%。即便南崗區掛牌房源有所減少，在各行政中排名依然靠前，區域內大型商業商圈眾多，重點學區房備受青睞，綜合各方面因素來看，南崗區二手房交易情況較其他區域明顯要好。
降價房源排名第二位的是香坊區，9月降價房源量1923套，較8月減少938套套；道里區9月降價房源2112套，較8月減少543套。降價房源數量減少，也是整體價格攀升的依據，南崗區降價房源量約是香坊區和道里區的二倍。哈西、會展、秋林一帶二手房掛牌量較多，同時降價房源量也較多。
2.3.5 降價房源量TOP20小區 新發小區降幅最大
在9月降價房源量TOP20小區數據中，南崗區佔據9席、香坊區4席、道里區3席、呼蘭區2席、道外區、松北區各1席。南崗區降價小區數量佔比45%，
佔據最多的南崗區中均價較低的新發小區（均價8137元/㎡），共51套降價房源，套均降價7.02萬；掛牌均價較高的壹品新境小區（均價14956元/㎡），共56套降價房源，套均降價3.68萬。
降價套數最多的小區位於南崗區的盟科視界小區（均價13757元/㎡），共128套降價房源，套均降價1.38萬；
套均降價幅度超過4萬的小區有5個小區，分別為呼蘭區的伸馬·托斯卡納小區，降價幅度4.96萬/套，小區均價9245元/㎡；其次是南崗區的西典家園小區，降價幅度4.16萬/套，小區均價12287元/㎡；呼蘭區濱才城·公園裡小區，降價幅度4.64萬/套，小區均價7815元/㎡；呼蘭區地恆·托斯卡納小區，降價幅度4.78萬/套，小區均價9372元/㎡；南崗區新發小區，降價幅度7.02萬，小區均價8137元/㎡；香坊區果園星城小區，降價幅度4.03萬/套，小區均價9303元/㎡。
2.3.6 熱點城區9月份量價各顯特點，漲降不定
道里、南崗、香坊、道外是哈市四大老牌城區，在歷史進程中，各行政區的特點逐漸彰顯，由此一來，各區特色也逐漸鮮明。其中南崗區二手房數量一直“名列前茅”，與道里兩區成為哈市二手房價格“霸主”。道外與香坊兩區從時間上來看，區齡較長，也是這一原因，整體發展相對落後。
9月哈爾濱二手房價格整體表現“有驚無險”，前三週價格連續下降，在最後一週整體價格上漲。道里區首周價格上漲，隨後大幅下滑，跌破14000元/㎡，降幅持續兩週，末周價格有所上漲，目前為各城區均價最高水平；從趨勢上看，南崗區均價在9月一路下跌，每平米價格下降約100元，二手房市場存量持續加大也使區域價格產生波動；作為哈市最早的繁華城區，道外區均價持續上漲，但從漲幅上看，道外區價格漲幅微小，保持穩定，房源量首周降幅明顯，後持續上漲，末周房源數量達到月初水平；香坊區二手房均價也為“價格窪地”，區域內掛牌量從第二週開始上漲，價格在第二週出現大幅下降，隨後連續兩次下降，末周價格微漲。
