2019年剩下的時間不多了，不知道各位投資人在2019的戰績如何，隨著世界經濟形勢的越發複雜化，現在越來越多的投資者謀求多區域，分散化投資，漸漸資金進入到港險，海外基金，美股等等諸多投資領域，而傳統的投資項目海外房產熱度也一直居高不下，作為海外房產的從業者，筆者也經歷了幾波區域市場從爆發到沒落的完整過程，在即將到來的2020年我想給大家分享一下本人看到一些市場爆發的苗頭，也能看到一些顯見的風險，下面給大家梳理一下明年的投資展望，本文僅供參考，不作為投資依據。
泰國市場：泰國市場作為很多中國人海外房產投資的第一站，也經常被大家稱為海外房產投資第一課，按照慣例先給大家看幾個數據，泰國人口總數6943w，泰國年齡中位數34.2 生育率1.38(2017年數據)，泰國可以投資的城市呢，可以分為三個大的板塊，曼谷板塊，清邁板塊，普吉島板塊，還有芭提雅板塊。下面給大家剖開來講一下.
泰國不缺少土地，曼谷周邊有大量的可用建設用地
曼谷板塊：曼谷板塊在早些年一直受到中介和投資客追捧，大家注意這裡面先有中介然後再由投資客，經常會有中介組織一些便宜的泰國遊的廉價團或者純粹的看房團，帶著些客戶看房子然後順便看看房子，泰國大部分的房子交房標準本身就是精裝修已經做好了，而且沒有公攤面積，加上幾年前曼谷的房價的確是便宜的很，而且中介還有包租三年的政策，所以讓很多的中國投資客一擲千金，大量的收房，但是隨著這幾年三年包租到期，很多投資客才發現，他們從客戶手裡面拿到的房子價格遠高於市場價，所以當時購買價格已經透支了未來至少三到五年的漲幅，加之，泰國的生育率1.38，年輕的接盤俠也不會買二手房，所以要轉手只有一種可能性，賣給其他的中國投資客，但是有幾個投資者能夠找到接盤俠呢，所以大量的房產砸在了手裡面，而且曼谷目前房價在筆者看來實在是一個過高的點，最近筆者跟泰國幾個項目開發商聊了一下，曼谷市中心的報價在5-6w人民幣/平米均價。而曼谷的酒店容量足夠容納海外的遊客，加上泰國的酒店業集團的遊說，泰國的公寓類的項目做Airbnb這一類的短租是違法的，加上很多物業公司對短租帶來的管理上的高成本，所以在曼谷用公寓做短租基本上難度很大，而能支付高額租金的長租的客戶又是很難尋找，因為曼谷的本地的產業和國際性的機構不是非常的多，但是房產項目的總體還是供大於求的。從中長期來看，曼谷市場在未來五年內大概率可能會橫盤或者下跌。主要原因是泰國的人口增速和曼谷周邊大量的可用土地疊加泰國人購房的習慣。
開發商老闆被警察叫到芭東警局問話
普吉島：普吉島的酒店也是頭幾年的投資的熱點，因為尤其是十一月份之後大量的中國客人湧入普吉島，所以一度造成了當地的酒店的供不應求，但是，所以前幾年很多中國的遊客一邊在海邊度假一邊在當地買房的情景也是屢見不鮮，但是島上的建造成本偏高，讓很多項目的交房時間一拖再拖，有些些小的開發商比如當時很轟動的普吉翡翠天堂海景公寓甚至到最後直接就把錢花光了，而且這種類型的項目讓外國投資者很受傷，但是普吉島的項目還是有些可以做的，房價本身的成長性不高加之轉手成本很高的情況下，投資者只能在包租收益上下功夫，但是這個的掌控權並不在客戶的手上，所以建議投資者在投資的時候一定要擦亮眼睛。
這是清邁的夜景，很多中國人說，在國外啥都好適應，就是這個中國胃適應不了
清邁板塊：清邁因為其教育和醫療的優勢也名列中國投資客的最愛榜，依筆者的看法，客戶在投資這個清邁房產之前一定要明確的知道自己要幹什麼，比如說我是過去養老的，但是語言本身就是個問題，有些人說我想讓孩子在曼谷上學，ok，很多中國的投資客跑到當地為了孩子的教育直接出手買了套豪宅，有的買了別墅，但是，眾所周知豪宅的租售比可不是一般的低，而且豪宅極難轉手，尤其是在清邁這種根本不缺少土地的城市，而且泰國法律根本不允許外國人買別墅，中介一般幫助客戶在泰國註冊公司，再以公司的名義購買別墅，但是外國人在公司的股權最多是49%，所以當很多客戶頭腦一熱，想著我要在這裡養老的時候，我孩子在這上學的時候，第一個賣點根本不成立，第二個賣點不錯，清邁確實有幾間不錯的國際學校，但是，如果從投資的角度來說，為了教育順便買一套不能出手只能住一段時間的房子，這絕對算不上一個精明的投資，況且，縱觀整個東南亞，要說養老，拿到馬來西亞第二家園然後在檳城養老，過冬，比在清邁會簡便不少，所以這兩個賣點根本是不成立，那麼第三個就是對外出租，當上海的房子都沒人租的時候，哈爾濱的房子還有人租嗎？但是很多話也不能說死，因為，由於城市化的推進清邁的投資潛力還是比曼谷和普吉島強很多。
芭提雅一共只有三條主街，每條街上遍佈這種酒吧，夜夜笙歌，很多人到芭提雅從不過夜，因為嫌髒
芭提雅：芭提雅也是最近才漸漸的有些人開始推廣，但是怎麼說，其他三個地方至少還有航班直飛，這個芭提雅現在只能從曼谷坐車四個小時趕過去，有一條高鐵類的項目也不知道什麼時候能夠動工，大部分芭提雅的項目現在大約均價也是在兩萬左右嗎，大部分項目也是跟普吉島一樣的酒店類的項目，每年能夠住幾天這種，但是筆者曾經去過芭提雅做了一番考察，芭提雅最大的產業就是性產業，本地的工業基本是沒有，基礎設施比起普吉島來說也是差很多，很多配套也沒有做起來，除了目的性非常強的外國遊客，我實在看不出這裡面的投資價值，如果要投資，還不如去買普吉島的酒店，但是這只是個人的一點意見。
其實大家也能看的出來，筆者本身對泰國現在整個市場不是很推薦的，因為第一個現在的價格，第二個成長性（從土地的存量和人口的出生率等等），基本上未來幾年的時間我看不到這個市場的一個大的爆發，所以真的建議投資客謹慎投資泰國。但是，如果有不錯的項目大家也要自己拿主意，本身老孫也是才疏學淺，以上不作為投資參考。
