按：本文撰寫時間為2019年7月5日。10個月之後，海南房價的真實走勢如何？不妨做個回顧。
首先，根據安居客的數據，2019年6月至2020年5月，海口房價單價從14951元漲到15161元，微漲1.4%，走勢看起來起起伏伏，但波動幅度不過254元。
其次，根據全省房地產房地產銷售數據，2019年5月至2020年3月，各統計期間平均銷售單價在16151元至15540元之間波動，波動幅度為611元，統計期間累計銷售平均單價，從2019年上半年到2020年第一季度，微漲0.38%。
總而言之，過去的一年，海南的房價基本上處於橫盤的狀態。今後走勢會如何，將會根據最新的情況進一步分析。
下面是去年7月的分析文章。
海南的房價還會漲多少？
文∣陳靜之（2019年7月5日）
根據國家統計局發佈的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，截至2019年5月，海口新房銷售價格從2017年12月起至2019年5月，已經連續上漲18個月，從2017年1月起至2019年5月的29個月中，銷售價格環比上漲的月份有25個，累計增長29.72%。二手房銷售價格，同期也累計增長15.54%。
根據安居客的數據，2017年1月至2019年5月，海口市二手房銷售價格的累計漲幅不止15.54%，而是高達108%。這一增幅更符合人們的實際觀感。
海口房價，在 8000元左右的位置蹉跎多年後，從2017年一季度開始快速上漲，在2018年二季度海南出臺號稱“壯士斷腕”的史上最嚴格的限購政策之後，依舊繼續上漲，直到當年四季度才開始往下微調。
在“壯士斷腕”式的限購政策影響下，2018年全年和2019年前五個月，海口市的房地產銷售面積和銷售額均出現了大幅下滑。
但是，銷售均價仍然有較大的漲幅，2019年前五個月銷售均價16211元/平方米，2018年全年銷售均價為13233元/平方米，上漲了22%。
再看全省的情況。同樣地，2018年和2019年前五個月投資和銷售均出現巨幅下滑，下滑幅度比海口市的還要大，但是銷售單價也同樣出現了較大幅度的增長，從2018年的14546元/平方米增長至16151元/平方米，增幅11%。
因此，2019年前五個月，無論是海南省還是海口市，其特徵都是投資、銷售量大幅萎縮，但是成交單價均有較大幅度的上漲。尤其是海口市，房地產投資佔固定資產投資的比重達到48.4%，雖然掛牌價略有下降，但銷售均價實際上漲了22%，“房住不炒”的調控目標面臨巨大挑戰。
11%！22%！一不留神，又漲了這麼多。
隨著成交量的持續下滑，實際成交價格能否還能維持上漲態勢？海南的房價，能靠什麼續命？
2019年6月底，海南有關部門出臺關於人才住房政策的補充通知，將購房繳交社保的年限要求由5年或2年統一調低為1年，同時放寬了急需人才購房的限制條件。這是自今年3月海南出臺人才購房的補充通知後再次出臺政策降低引進人才的購房門檻。
在各類政策的刺激下，海南的房價是否還能繼續上漲？
下面從金融、土地供給和人口三個方面進行探討。
01
—
住房貸款持續上漲之後，海南人還有多少購買力？
2015年起，海南的中長期消費貸款餘額，也就是住房貸款餘額開始蹭蹭蹭地加速往上竄，2015年至2017年，住房貸款增量以幾乎翻倍的速度增長，到2018年受限購政策影響開始回落，2019年1-5月，繼續下降到只有87億元。受住房貸款快速增長的拉動，海南住戶貸款從2015年的900億元增長到2019年的2616億元。
海南人手裡還有多少可以買房的錢？
2019年5月末，海南省住戶存款餘額為4444億元，比2018年末增加228億元；住戶貸款餘額2616億元，比2018年末增加162億元。要特別說明的是，住戶貸款餘額中至少有70%以上是房貸。截至5月末，海南省住戶貸存比59%，也就是說每10塊錢的存款對應著近6塊的貸款。
這個數字，在2012年時，只有21%，到了2015年，貸存比也只有30%，經過2016-2018年的又一輪房價翻番的瘋狂，海南的貸存比接近60%並將於2019年毫無懸念超過60%，這意味著海南人將揹負不少於2000億元的房貸。
2018年海南人的可支配收入，扣除社會消費品零售總額，大概還有六百多億留在手裡，不出意外，今後各年海南人每年手裡的餘錢大概不會比這個數字多太多，算700億元，其中大概有60%變成存款以用於未來的教育醫療等支出，大概還剩下200億元在手裡，扣除用於購買金融資產和其他的投資，對於年交易額已經達到2000億元的房產市場，海南人手裡還有多少錢可以用於購房？
存貸款情況反映的只是本地居民的購房能力。海南樓市，更要關注來自島外的購買力。在限購政策沒有全面放開的情況下，恐怕，真的要指望落戶的“人才”來支撐高房價了。
除了居民的購買力，還需留意，目前的利率水平處於歷史低位；且過去十年年均13.5萬元的M2增量，長期處於貨幣超髮狀態，截至今年5月末，M2餘額189萬億元，比2018年年末增加了6.45萬億元，M2仍保持較高增速。低利率和貨幣超發，這都是刺激房價上漲的重要因素。
02
—
土地供給
海南省在2018年4月出臺的《關於進一步穩定房地產市場的通知》中明確提出，“建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地。”
2019年初，海南省住建廳有關領導透露，2018年海南省供應住宅用地88公頃，比2015年減少了88%。
從海口的土地供給情況看，2018年的供給量也有大幅減少。根據海口市國土局公佈的數據，2018年海口全年供應住宅用地（土地用途為“城鎮住宅用地”和“其他普通商品房用地”）47公頃，佔2015年供應量的37%。
海口的住宅用地，高峰期在2012-2017年，年均供應126公頃，2018年銳減至47公頃。
這其中，拿地成本最高的年份是供地面積最少的2018年，包括“其他普通商品房用地”在內，2018年平均拿地成本大概是558萬元/畝，摺合大約8400元/平方米。
需要留意的是，2019年上半年，海口市住宅用地的供應量已基本和2018年持平，達到43.6公頃。2019年全年的住宅用地供應將毫無懸念超出2018年。今年年初，海南省有關領導透露，海南將鼓勵存量住宅用地逐步轉型或退出。
在房地產銷售銳減導致財政收入增長動力不足的情況下，海南是否繼續堅定“壯士斷腕”的決心，繼續控制住宅用地的供應，有待繼續觀察。如若海南繼續控制土地供給，這是又一個房價上漲重要的支撐因素。
03
—
人口
《海南省總體規劃（2015-2030）》對海南人口的預測是：“按照國家有關規範，預測2020年海南省常住人口為1084萬人，2030年為1268萬人。”
2018年5月出臺的《百萬人才進海南行動計劃(2018—2025年)》則提出：到2020年，吸引各類人才20萬人左右；到2025年，實現“百萬人才進海南”目標。
2018年，海南省常住人口為934.32萬人，要在2020年實現總體規劃提出的人口目標，海南需要在三年裡增加150萬的人口，這是不可能的。
根據人口的自然增長率推算，不考慮人口的流入流出，在靜態增長的情況下， 2020年，海南人口大概是951萬人，到2025年，最多達到994.8萬人。
過去十年，海南年均人口增量為8萬人，這基本上就是人口自然增長的增量，流動人口的增量佔比很少。再考慮人口結構，海南省2017年0-14歲人口比例比2000年減少了8個百分點，同時65歲以上人口增加了1.5個百分點，隨著人口老齡化程度加劇，海南的適齡購房人口將逐步減少。
海南人口的自然增長，支撐不了高房價。只有源源不斷的人口進入城市，才可能形成支撐高房價的基本面。不難預見，未來海南城市人口的增量，主要來自引進的人才和本省農村進城的人口。
海南的人才引進，情況又如何呢？
今年3月份兩會期間，海南省有關領導透露，截至3月份，海南省共引進人才約4.2萬人。
另據報道，海口市2018年引進人才1.49萬人，約佔全省50%左右。又據海南日報的報道，2018年5月13日至2019年5月13日，海口市共引進人才2.66萬人，相互對比，意味著2019年的前五個月，海口市引進了1.17萬人。
另外，三亞市2018年各類人才落戶1.21萬人（含隨遷人員）。
根據前述數字推算，2018年海南共引進人才約3萬人。要實現2020年共引進20萬人才的目標，海南省還需加大工作力度。
城市人口的另一個來源就是農村人口進城。2018年，海南的城鎮化率為59%，距離達到城市集群70%的城鎮化率還有11個百分點，未來十幾年，城鎮化的推進將為海南增加近百萬的城市人口。這些進城的人員，將是未來房產市場的生力軍。
04
—
海南房價未來的走勢會如何？
各種因素之外，影響全局的，則是海南的經濟發展狀況，海南能否藉助自貿區港建設的東風，在近幾年內完成產業結構的調整和升級轉型，將極大地影響海南房價的走勢。
下面，結合前面的分析，將影響房價的各類因素做一個歸納。
房價上漲的驅動因素
低利率：如前所述，目前的利率水平處於歷史地位，五年以上的貸款利率只有4.9%。
控制土地供給：海南省2018年開始的住房政策調整目標之一，是嚴控住宅用地的供給，2018年的住宅用地供給量達到歷史地位，這將是未來兩年房價上漲的一個重大的影響因素。
類似的事例在香港等典型的房地產市場曾經發生過。1984年《中英聯合聲明》要求香港“每年供地規模不超過50公頃”，限制了土地供給量，是香港樓市自1985年起連續上漲的重要影響之一。2002年香港宣佈“取消拍賣土地，暫停‘勾地’一年，直至2004年5月再作土地拍賣”，加劇了土地供給的短缺，也是香港自2004年起房價迅速上漲的主要推手。
加大人才引進力度： 顯而易見，不再贅述。
繼續推進的城鎮化：城鎮化的推進速度也影響重大。城鎮化的推進將為城市發展提供更多的人口和土地，促進經濟發展，產生更多的稅源。另一方面它也要求政府加大基礎設施建設的投資。城鎮化的推進與地區政府的財力 和城市規劃、治理水平密切相關。
不斷完善的交通設施：這是城鎮化發展的一部分。近年來海南的交通設施建設成績顯著。
城際之間，東西環高鐵貫穿全島，中線高速順利開通，更加完善的城際交通網已經在規劃中。
城市內部，海口於7月1日開通了市郊列車，將成為海口市軌道交通網中的骨幹線路。近年來，隨著城區的擴大，海口的交通設施建設隨之發展，早在2011年海口就開始軌道交通規劃的編制，八年後終於開始投運。
眾多一線城市發展的經驗已經表明，交通設施的建設對城市的發展有著積極的促進作用，如香港於1970年開展的“新市鎮計劃”，隨著1979年第一條地鐵“觀塘線”的開通，及隨後的荃灣線等路線的投入運營，廣大的新界農村地區與繁華的港九城區連接得更加密切，新界原先的農村地區也逐漸生長出一片片現代化的城市區。海口正在發展中的城市交通網將未來海口未來的城鎮化提供有力的支持。
自貿區港建設：短期政策效應明顯，前路如何有待觀察。
房價上漲的抑制因素
孱弱的存量購買力：前述分析，目前海南居民除去必要的消費和儲蓄外，每年大概有不到三百億元用於投資，這些存量資金無法支撐起一個已經達到2000億元的市場的持續發展。對於剛需來說，購買將極可能是一件掏空六個錢包的事情。
限購政策：一是取消了外省人士的購房資格，對於海南這樣一個主要依靠島外購買力支撐的區域市場，這是極其關鍵的影響因素。二是提高了首套房和二套房的首付比例，降低了槓桿率，既提高了剛需購買首套房和滿足改善型需求的門檻，也抑制了炒房客的投機衝動。
逐漸老齡化的人口結構：影響是適齡購房人口將不斷減少。
低收入水平、高生活成本：海南的痼疾，無法根治。
政府的住房保障措施：從2010年之後開始的公租房、經濟適用房等政策除了便利了一部分體制內人群和少數本地居民外，對房價的緩衝可謂完全失敗。有關部門再提“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”，姑且樂觀視之，將其作為平抑房價上漲的一種可能。
內地的住房保障政策，很大程度上借鑑了香港的做法，然而同樣與香港一樣，無法解決提供足夠多公屋的問題，管理水平更是難與香港政府相比，以致保障性住房怪象跌出問題頻頻，亦已積重難返。
德國房價是世界各國住房市場的一朵奇葩，房價長期穩定，原因在於德國的住房制度設計以居住為導向，政府能保障充足的住房供給，並發展了規範發達的租賃市場。中國在種種經濟適用房醜聞之後，提出的“租購併舉”會是怎樣，保持審慎樂觀。
流動性：這是個謎。
低利率、城鎮化的發展和自貿區的政策紅利等因素，利好海南房價的上漲，人口和收入水平，包括本地的經濟發展水平無法提供支持房價持續上漲的基本面。長期來看，海南的房價仍將是大概率上漲，但是需注意短期房企的資金流動性和政府能否有足夠的財力推進各項基礎設施建設，短期內，政府是否真具備“壯士斷腕”的決心，斬斷島外購買力的湧入，也是一個關鍵的影響因素。
海南房價還會漲多少？這是一個複雜的問題，本文僅針對現有資料做探討交流，不構成任何投資建議。由於所知有限，難免錯漏，亦請列位看官多加指正。
（2019年7月5日）
版權聲明：未經許可，不得擅自轉載。
