按：本文撰写时间为2019年7月5日。10个月之后，海南房价的真实走势如何？不妨做个回顾。
首先，根据安居客的数据，2019年6月至2020年5月，海口房价单价从14951元涨到15161元，微涨1.4%，走势看起来起起伏伏，但波动幅度不过254元。
其次，根据全省房地产房地产销售数据，2019年5月至2020年3月，各统计期间平均销售单价在16151元至15540元之间波动，波动幅度为611元，统计期间累计销售平均单价，从2019年上半年到2020年第一季度，微涨0.38%。
总而言之，过去的一年，海南的房价基本上处于横盘的状态。今后走势会如何，将会根据最新的情况进一步分析。
下面是去年7月的分析文章。
海南的房价还会涨多少？
文∣陈静之（2019年7月5日）
根据国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，截至2019年5月，海口新房销售价格从2017年12月起至2019年5月，已经连续上涨18个月，从2017年1月起至2019年5月的29个月中，销售价格环比上涨的月份有25个，累计增长29.72%。二手房销售价格，同期也累计增长15.54%。
根据安居客的数据，2017年1月至2019年5月，海口市二手房销售价格的累计涨幅不止15.54%，而是高达108%。这一增幅更符合人们的实际观感。
海口房价，在 8000元左右的位置蹉跎多年后，从2017年一季度开始快速上涨，在2018年二季度海南出台号称“壮士断腕”的史上最严格的限购政策之后，依旧继续上涨，直到当年四季度才开始往下微调。
在“壮士断腕”式的限购政策影响下，2018年全年和2019年前五个月，海口市的房地产销售面积和销售额均出现了大幅下滑。
但是，销售均价仍然有较大的涨幅，2019年前五个月销售均价16211元/平方米，2018年全年销售均价为13233元/平方米，上涨了22%。
再看全省的情况。同样地，2018年和2019年前五个月投资和销售均出现巨幅下滑，下滑幅度比海口市的还要大，但是销售单价也同样出现了较大幅度的增长，从2018年的14546元/平方米增长至16151元/平方米，增幅11%。
因此，2019年前五个月，无论是海南省还是海口市，其特征都是投资、销售量大幅萎缩，但是成交单价均有较大幅度的上涨。尤其是海口市，房地产投资占固定资产投资的比重达到48.4%，虽然挂牌价略有下降，但销售均价实际上涨了22%，“房住不炒”的调控目标面临巨大挑战。
11%！22%！一不留神，又涨了这么多。
随着成交量的持续下滑，实际成交价格能否还能维持上涨态势？海南的房价，能靠什么续命？
2019年6月底，海南有关部门出台关于人才住房政策的补充通知，将购房缴交社保的年限要求由5年或2年统一调低为1年，同时放宽了急需人才购房的限制条件。这是自今年3月海南出台人才购房的补充通知后再次出台政策降低引进人才的购房门槛。
在各类政策的刺激下，海南的房价是否还能继续上涨？
下面从金融、土地供给和人口三个方面进行探讨。
01
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住房贷款持续上涨之后，海南人还有多少购买力？
2015年起，海南的中长期消费贷款余额，也就是住房贷款余额开始蹭蹭蹭地加速往上窜，2015年至2017年，住房贷款增量以几乎翻倍的速度增长，到2018年受限购政策影响开始回落，2019年1-5月，继续下降到只有87亿元。受住房贷款快速增长的拉动，海南住户贷款从2015年的900亿元增长到2019年的2616亿元。
海南人手里还有多少可以买房的钱？
2019年5月末，海南省住户存款余额为4444亿元，比2018年末增加228亿元；住户贷款余额2616亿元，比2018年末增加162亿元。要特别说明的是，住户贷款余额中至少有70%以上是房贷。截至5月末，海南省住户贷存比59%，也就是说每10块钱的存款对应着近6块的贷款。
这个数字，在2012年时，只有21%，到了2015年，贷存比也只有30%，经过2016-2018年的又一轮房价翻番的疯狂，海南的贷存比接近60%并将于2019年毫无悬念超过60%，这意味着海南人将背负不少于2000亿元的房贷。
2018年海南人的可支配收入，扣除社会消费品零售总额，大概还有六百多亿留在手里，不出意外，今后各年海南人每年手里的余钱大概不会比这个数字多太多，算700亿元，其中大概有60%变成存款以用于未来的教育医疗等支出，大概还剩下200亿元在手里，扣除用于购买金融资产和其他的投资，对于年交易额已经达到2000亿元的房产市场，海南人手里还有多少钱可以用于购房？
存贷款情况反映的只是本地居民的购房能力。海南楼市，更要关注来自岛外的购买力。在限购政策没有全面放开的情况下，恐怕，真的要指望落户的“人才”来支撑高房价了。
除了居民的购买力，还需留意，目前的利率水平处于历史低位；且过去十年年均13.5万元的M2增量，长期处于货币超发状态，截至今年5月末，M2余额189万亿元，比2018年年末增加了6.45万亿元，M2仍保持较高增速。低利率和货币超发，这都是刺激房价上涨的重要因素。
02
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土地供给
海南省在2018年4月出台的《关于进一步稳定房地产市场的通知》中明确提出，“建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。”
2019年初，海南省住建厅有关领导透露，2018年海南省供应住宅用地88公顷，比2015年减少了88%。
从海口的土地供给情况看，2018年的供给量也有大幅减少。根据海口市国土局公布的数据，2018年海口全年供应住宅用地（土地用途为“城镇住宅用地”和“其他普通商品房用地”）47公顷，占2015年供应量的37%。
海口的住宅用地，高峰期在2012-2017年，年均供应126公顷，2018年锐减至47公顷。
这其中，拿地成本最高的年份是供地面积最少的2018年，包括“其他普通商品房用地”在内，2018年平均拿地成本大概是558万元/亩，折合大约8400元/平方米。
需要留意的是，2019年上半年，海口市住宅用地的供应量已基本和2018年持平，达到43.6公顷。2019年全年的住宅用地供应将毫无悬念超出2018年。今年年初，海南省有关领导透露，海南将鼓励存量住宅用地逐步转型或退出。
在房地产销售锐减导致财政收入增长动力不足的情况下，海南是否继续坚定“壮士断腕”的决心，继续控制住宅用地的供应，有待继续观察。如若海南继续控制土地供给，这是又一个房价上涨重要的支撑因素。
03
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人口
《海南省总体规划（2015-2030）》对海南人口的预测是：“按照国家有关规范，预测2020年海南省常住人口为1084万人，2030年为1268万人。”
2018年5月出台的《百万人才进海南行动计划(2018—2025年)》则提出：到2020年，吸引各类人才20万人左右；到2025年，实现“百万人才进海南”目标。
2018年，海南省常住人口为934.32万人，要在2020年实现总体规划提出的人口目标，海南需要在三年里增加150万的人口，这是不可能的。
根据人口的自然增长率推算，不考虑人口的流入流出，在静态增长的情况下， 2020年，海南人口大概是951万人，到2025年，最多达到994.8万人。
过去十年，海南年均人口增量为8万人，这基本上就是人口自然增长的增量，流动人口的增量占比很少。再考虑人口结构，海南省2017年0-14岁人口比例比2000年减少了8个百分点，同时65岁以上人口增加了1.5个百分点，随着人口老龄化程度加剧，海南的适龄购房人口将逐步减少。
海南人口的自然增长，支撑不了高房价。只有源源不断的人口进入城市，才可能形成支撑高房价的基本面。不难预见，未来海南城市人口的增量，主要来自引进的人才和本省农村进城的人口。
海南的人才引进，情况又如何呢？
今年3月份两会期间，海南省有关领导透露，截至3月份，海南省共引进人才约4.2万人。
另据报道，海口市2018年引进人才1.49万人，约占全省50%左右。又据海南日报的报道，2018年5月13日至2019年5月13日，海口市共引进人才2.66万人，相互对比，意味着2019年的前五个月，海口市引进了1.17万人。
另外，三亚市2018年各类人才落户1.21万人（含随迁人员）。
根据前述数字推算，2018年海南共引进人才约3万人。要实现2020年共引进20万人才的目标，海南省还需加大工作力度。
城市人口的另一个来源就是农村人口进城。2018年，海南的城镇化率为59%，距离达到城市集群70%的城镇化率还有11个百分点，未来十几年，城镇化的推进将为海南增加近百万的城市人口。这些进城的人员，将是未来房产市场的生力军。
04
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海南房价未来的走势会如何？
各种因素之外，影响全局的，则是海南的经济发展状况，海南能否借助自贸区港建设的东风，在近几年内完成产业结构的调整和升级转型，将极大地影响海南房价的走势。
下面，结合前面的分析，将影响房价的各类因素做一个归纳。
房价上涨的驱动因素
低利率：如前所述，目前的利率水平处于历史地位，五年以上的贷款利率只有4.9%。
控制土地供给：海南省2018年开始的住房政策调整目标之一，是严控住宅用地的供给，2018年的住宅用地供给量达到历史地位，这将是未来两年房价上涨的一个重大的影响因素。
类似的事例在香港等典型的房地产市场曾经发生过。1984年《中英联合声明》要求香港“每年供地规模不超过50公顷”，限制了土地供给量，是香港楼市自1985年起连续上涨的重要影响之一。2002年香港宣布“取消拍卖土地，暂停‘勾地’一年，直至2004年5月再作土地拍卖”，加剧了土地供给的短缺，也是香港自2004年起房价迅速上涨的主要推手。
加大人才引进力度： 显而易见，不再赘述。
继续推进的城镇化：城镇化的推进速度也影响重大。城镇化的推进将为城市发展提供更多的人口和土地，促进经济发展，产生更多的税源。另一方面它也要求政府加大基础设施建设的投资。城镇化的推进与地区政府的财力 和城市规划、治理水平密切相关。
不断完善的交通设施：这是城镇化发展的一部分。近年来海南的交通设施建设成绩显著。
城际之间，东西环高铁贯穿全岛，中线高速顺利开通，更加完善的城际交通网已经在规划中。
城市内部，海口于7月1日开通了市郊列车，将成为海口市轨道交通网中的骨干线路。近年来，随着城区的扩大，海口的交通设施建设随之发展，早在2011年海口就开始轨道交通规划的编制，八年后终于开始投运。
众多一线城市发展的经验已经表明，交通设施的建设对城市的发展有着积极的促进作用，如香港于1970年开展的“新市镇计划”，随着1979年第一条地铁“观塘线”的开通，及随后的荃湾线等路线的投入运营，广大的新界农村地区与繁华的港九城区连接得更加密切，新界原先的农村地区也逐渐生长出一片片现代化的城市区。海口正在发展中的城市交通网将未来海口未来的城镇化提供有力的支持。
自贸区港建设：短期政策效应明显，前路如何有待观察。
房价上涨的抑制因素
孱弱的存量购买力：前述分析，目前海南居民除去必要的消费和储蓄外，每年大概有不到三百亿元用于投资，这些存量资金无法支撑起一个已经达到2000亿元的市场的持续发展。对于刚需来说，购买将极可能是一件掏空六个钱包的事情。
限购政策：一是取消了外省人士的购房资格，对于海南这样一个主要依靠岛外购买力支撑的区域市场，这是极其关键的影响因素。二是提高了首套房和二套房的首付比例，降低了杠杆率，既提高了刚需购买首套房和满足改善型需求的门槛，也抑制了炒房客的投机冲动。
逐渐老龄化的人口结构：影响是适龄购房人口将不断减少。
低收入水平、高生活成本：海南的痼疾，无法根治。
政府的住房保障措施：从2010年之后开始的公租房、经济适用房等政策除了便利了一部分体制内人群和少数本地居民外，对房价的缓冲可谓完全失败。有关部门再提“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，姑且乐观视之，将其作为平抑房价上涨的一种可能。
内地的住房保障政策，很大程度上借鉴了香港的做法，然而同样与香港一样，无法解决提供足够多公屋的问题，管理水平更是难与香港政府相比，以致保障性住房怪象跌出问题频频，亦已积重难返。
德国房价是世界各国住房市场的一朵奇葩，房价长期稳定，原因在于德国的住房制度设计以居住为导向，政府能保障充足的住房供给，并发展了规范发达的租赁市场。中国在种种经济适用房丑闻之后，提出的“租购并举”会是怎样，保持审慎乐观。
流动性：这是个谜。
低利率、城镇化的发展和自贸区的政策红利等因素，利好海南房价的上涨，人口和收入水平，包括本地的经济发展水平无法提供支持房价持续上涨的基本面。长期来看，海南的房价仍将是大概率上涨，但是需注意短期房企的资金流动性和政府能否有足够的财力推进各项基础设施建设，短期内，政府是否真具备“壮士断腕”的决心，斩断岛外购买力的涌入，也是一个关键的影响因素。
海南房价还会涨多少？这是一个复杂的问题，本文仅针对现有资料做探讨交流，不构成任何投资建议。由于所知有限，难免错漏，亦请列位看官多加指正。
（2019年7月5日）
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