心素如簡Joan
本人2008年時在上海花幾十萬投資了一套60平方、地鐵上蓋的精裝修公寓，4米8高，50年產權，屬於買一層贈一層的品種。平常租賃6-7個百分點，2019年賣的時候，房子也上漲兩倍多。理論上講，這個投資也沒差到哪裡去。但跟買住房比較，就相差太遠了。當時，如果拿這個錢買個上海的"老、破、小"住房，房子應該是足足漲了五倍(當然租賃收入會差一點)!這就是我當初買房時把投資品種搞錯的一個教訓吧!
所以，公寓可以買，有幾個原則:
一、能買住房，就不要買公寓。公寓和住房相比，它的缺點是顯而易見的。第一，公寓的性質是商住，自己落戶、孩子上學或給租戶辦理居住證等事宜，都是不行的。第二，在貸款上，國家嚴格限制公寓購入門檻，一直以來都實行“50%首付+最高10年”的政策，購買者撬動槓桿工具的的空間非常小。第三、公寓一層樓有幾十戶，只能單方通風，居住體驗會比較差。第四，今後如果出售，稅收會比較重，導致公寓的流動性稍差。所以，當你有這個城市住房的購買資格，首先考慮的應該是住房而不是公寓。
二、買公寓對地段和配套的挑選要嚴:第一，要交通方便。地鐵上建或離地鐵很近。第二、周邊配套成熟，商業，學校、醫院都要有。最好在高新開發區，企業多、寫字樓雲集的地方。這樣辦公的人流多，租賃就自然好。第三、挑選有潛力的地段，追求它以後的"爆發力"，可以節省些投入成本。
三、買品牌大開發商的樓盤。買品牌大開發商的房子有這樣幾個好處:第一，大開發商對地段挑選有眼光，各方面配套比較講究。第二，大開發商房屋質量有保障，房屋的結構佈局合理且有創新，交房很放心。第三，大開發商一般都有租賃的後續服務，這點非常重要，可以保證該公寓的長期的租賃服務品質和口碑。
四、挑好時機買房。避免在金融危機來臨、經濟長期低迷時買房。
小團圓姥姥
投資好地段的公寓，長期持有，建議你購買，如果是loft就更好，原因如下：
1、公寓一般是3米，基本上是3梯22戶，居住屬性不是很好，如果是loft，4.2米或者4.9米相對好一些，起碼能做兩層，若做為酒店租，也可以做成上下兩層。
2、選擇公寓，地段很重要，出租辦公或者小年輕都比較好租，空置率低，收益較好，空置的公寓物管費較高，對投資有一定的影響。
3、選擇品牌開發商，綜合配套完善，運營能力強的開發商，對公寓的管理有一定的幫助。
4、選擇公寓時能否通氣，目前雖然很多不能通氣，但有開發商還是可以辦到。
5、選擇公寓面積不要大，50平米左右較合適，總價和出租都較合適。
6、選擇公寓時是否是幾間能不能打通，這樣有助於辦大公司一起租幾間，雖然概率很小，但也是考慮的一個要點。
投資好的地段公寓可以長期持有，投資居住兩相宜，比把資金存銀行要好，收益率會高一些，升值空間潛力會大一些。
遊哉悠哉2020
這一輪去庫存過後，各大大小小的城市房價都發生了很大的漲幅，尤其是二三四線城市房價幾乎都翻了一倍。
因此，我們身邊多了很多，想要通過買房來獲得增值收益的朋友，又或者實現穩定租金收益的朋友。
所以，仍然有一些朋友在問，打算長期持有，投資好地段的公寓，合適嗎？
今天我們就一起來聊一聊，地段好的公寓有哪些優勢？投資這樣的公寓合適嗎？
一，地段好的公寓有哪些優勢？
想要知道好地段的公寓，是不是值得長期持有，一定要先了解它具備的優勢有哪些。
這樣可以幫助投資購房者，判斷他的收益到底如何，是否滿足自己的預期，也好做出明智的取捨。
因此，我們先來看一看，投資好地段的公寓有哪些優勢？
第1個優勢，增值空間更大。
地段是影響房子漲幅空間最大的一個因素，地段價值越高，房子的增值空間往往更大。
公寓也是如此，雖然是商業性質的，但是它仍然離不開地段價值的影響。
所以，地段好的公寓，在未來的上漲空間更好，增值的空間往往會更大一些。
第2個優勢，租金收益穩定且相對較高。
因為地段好，周邊的配套往往更成熟，人群也更集中，公寓的商業價值就更高。
不僅有持續的租金收益，而且相對其他地方也更高更可觀一些。
尤其是租給那些打造連鎖酒店的公司，不僅可以籤一個長期合同，還能夠保證租金的穩定性。
第3個優勢，不限購。
公寓的購買政策相對比較寬鬆，儘管在一些限購特別嚴格的城市公寓也是不限購的。
只要你有錢，想買多少套就買多少套，而且還可以申請商業貸款，利用金融槓桿。
第4個優勢，小戶型低總價，購房門檻較低。
根據各個城市修建的公寓項目來看，大部分都是40~60平之間屬於小戶型產品。
小戶型就意味著總價相對較低，對購房者來說，購買的門檻也要低一些。
……
是的，好地段的公寓有著特別多的優勢。
當然了，還有其他的一些優勢，比如大部分的公寓都是5.8米的層高，可以隔出兩層使用雙倍的面積。
二，投資好地段的公寓，打算長期持有，合適嗎？
在第一大點，我們簡單的歸納了一下，好地段的公寓具有的一些優勢。
非常明確，優勢還真不少，不僅地段價值較高，而且有穩定持續較高的租金收益。
所以，有一些朋友就非常想知道，投資這種地段相對較好的公寓，長期的持有是否合適？
實際上，雖然地段好的公寓也有著很多的優勢，但是從經濟的角度，以及收益的角度來看，我個人覺得投資公寓仍然不是特別的合適。
第一，公寓的金融槓桿較低。
公寓雖然不限購，但是它的金融槓桿相對來說是比較低的。
公寓是屬於商業性質的，首付需要五成，比例相對較大，房貸金額就相對較少，而且申請的時間最長也只能10年，各利用的金融槓桿相對較低。
我們都知道，隨著我國房價的上漲，大部分的收益都來源於金融槓桿的使用到位。
公寓的槓桿較低，獲得的增值收益就相對較低，並不可觀。
第二，公寓沒有綁定重要資源。
我們必須明白，公寓和商品房最大的區別，就是它不能解決我們的戶口，不能落戶。
不能落戶就意味著不能解決子女的教育問題，而大部分購房者都需要解決子女的教育。
作為父母誰都是“望子成龍望女成鳳”，誰都想要給子女提供更好的教育環境和教育資源公寓就沒有辦法滿足。
第三，回本較慢。
好地段的公寓雖然有穩定持續的租金，租金收益也相對一般的住宅要高一些。
但是我國的整體租金收益都非常的低，大部分都在2%以內，哪怕是在我們的四個一線城市。
而公寓首付50%，投入的成本相對較大，還要還每月的月供租金收益，扣除月供之後，在10年甚至更長的時間裡都沒有辦法回本。
第四，高稅費變現難。
公寓屬於商業性質，購買一手的公寓還好，當我們想要把公寓賣出的時候就淪為了二手。
公寓二次轉手的時候，中間涉及到的稅費非常高，是住宅的好幾倍，就導致了它的流動性特別慢，變現的能力特別弱。
甚至我們經常看到，大部分想要把公寓二次賣出的朋友，不需要在總價基礎上打折，而且力度要很大才有人接受。
……
是的，從這幾個方面來看，我個人建議儘量迴避投資公寓，哪怕是它的地段較好。
當然，如果你商品房購買資格被限制，又不想要將手裡多餘的錢存在銀行貶值，是可以投資公寓的。
好地段的公寓，雖然增值的收益變現難，收益相對也不高，但是保值的能力還是有的。
三，小結
總的來說，從未來的市場流動性，以及變現的難易程度來看，我個人建議大家儘量去迴避投資公寓。
可以取代公寓的產品，有很多商品房的類型，也有很多好地段的商品房也有很多，我們完全可以買其他的。
最後，要特別提醒廣大的購房朋友，一定要正確的看待我國的房地產市場，不同的物業類型擁有著不同的市場價值和流動性。
對絕大部分老百姓而言，應該儘量去購買那些增值空間大，市場流動性好，變現能力十足的物業。
這樣才能讓我們的地產投資更正確，當我們想要賣出的時候，完全沒有後顧之憂，可以輕輕鬆鬆的變現。
投資房地產，還得主要以短期的增值變現收益為主，長期的租金收益畢竟並不可觀，回本也慢。
我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！
