2016年國務院辦公廳出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確通過購租並舉培育和發展住房租賃市場。2017年住建部等九部委聯合發佈《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出要貫徹“房住不炒”的理念,加快房地產市場供給側結構性改革,建立購租並舉的住房制度。有專家學者提出將房屋租賃甚至不動產租賃列為物權並進行物權登記。筆者認為，不動產包括土地、房屋、海域等自然資源，無視其內在不同將其一併而論並不妥當，並且租售並舉是為了保護弱勢的房屋承租人，故本文只分析房屋租賃權的性質，並對其登記和效力進行討論。
房屋租賃權的性質分析
物權與債權的不同在於支配性
物權、債權兩分制度是大陸法系民法的基石，物權是特定物歸屬於一定權利主體的法律地位。任何人非經權利主體同意，不得侵入此領域或加以干涉。這是物權最大的特性即直接支配性，法律對此予以絕對的保護。物權權利人享有物上請求權，可對任何人主張此權利，並對侵害物權的第三人予以自力救濟。因此物權需要有一定的徵象表現於外，他人可以自外部加以認識，避免無意間侵犯。這與債權空間開放，任何人皆可自由進入不同。債權是特定債權人和債務人雙方間的權利義務關係，其內容是請求特定債務人給付，債權人只對債務人享有權利。交易過程中的競爭，自法經濟學的角度看，是社會所允許且鼓勵的，利於社會資源達到更好的調配，增加了社會總福利。債務人可與多個人成立多個相同內容的給付債權，擇其高者履行之。不能履行的，法律也規定了違約責任予以救濟。
房屋租賃權性質上屬於債權
我國房地產立法主要以房屋銷售為中心, 並無特別立法保護承租人。住建部《商品房屋租賃管理辦法》及上海、蘇州等地出臺的住房租賃管理規定，多從行政管理角度規範房屋租賃，對承租人的保護不夠。法律有對房屋承租人進行特別保護的規定,比如買賣不破租賃(《合同法》第229條)、承租人優先購買權(《合同法》第230條)、共同居住人的居住權 (《合同法》第234條)、在先租賃權可對抗後設立抵押權(《物權法》第190條)等。但實踐中承租人權利被侵害的現象依然屢見不鮮, 諸如房東臨時提租、提早解約被趕出、黑中介、甲醛房等。但在比較法上,立法者認為房屋承租人是弱勢群體, 對其進行超過普通債權的保護, 是相當古老的傳統。對住房租賃的法律控制有兩種模式:一種以美國紐約市為代表的合同內容管制, 即通過行政手段對租金、房屋維護、租賃期限等事項進行嚴格限制;二是對出租人解約權的管制, 著眼於維護住房租賃合同的穩定性。
有學者認為只有將房屋租賃權作為物權，方可保護承租人的利益。筆者認同應加強對房屋承租人的保護，但基於債權與物權性質上的不同，不應混淆其概念。德國、瑞士、日本等國並未將房屋租賃權作為物權，而是採取了物權性的保護措施，同樣達到保護承租人的目的。《德國民法典》第571條規定“買賣不破租賃”原則，孫憲忠在《德國當代物權法》中指出，德國民法學界一般不認為這是租賃權的物權“化”，而認為租賃權有相似於物權的地位，原因是德國法學家比較堅持物權法定的原則，法律未認可為物權的，不是物權；租賃權的基礎是租賃關係，是典型的債權關係，而不是物權關係。租賃權物權化後，有優先物權的效力，或者說具有某種物權的效力，但不能說可作為物權。這就好比民法以十八週歲以上的自然人為成年人，可以獨立實施民事法律行為。未滿十八週歲的未成年人可能在身體發育或知識掌握上超過成年人，除非法律明確規定，仍不可認為已經成年。臺灣地區學者謝在全認為，考察新的權利能否作為物權的新種類或不同內容，是否滿足物權法定原則，應該看其有沒有違反物權的直接支配性和保護的絕對性，是否能夠通過公示保障交易安全。由於合同自由，完全可以擬製一個與建設用地使用權等現有物權內容完全一致的租賃合同，但不能說可以將其作為物權，否則物權的優先效力無從體現，物權與債權的界限不復存在，整個民法的基礎將轟然倒塌。
房屋租賃權不具有物權的性質
房屋承租人的權利主要是使用收益權，包括為使用收益佔有房屋的權利，稱為租賃權。租賃權性質上屬於債權，因其不具有物權特性。一是房屋租賃權不具有支配性。物權為直接支配物的權利，與債權特性為請求權，債權人只能請求特定人為一定的作為或不作為不同。承租人對房屋的使用權，不是直接支配物的獨立權利，而是對於出租人許可其使用的債權所附從的權利。房屋承租人只能請求出租人交付租賃物。如果出租人不履行租約，拒絕交付租賃物，不容許承租人使用收益，承租人不能支配租賃物。日本學者舟橋諄一認為：房屋承租人所具有的權利是請求出租人允許其使用房屋的請求權。承租人對房屋的利用，是出租人履行允許其使用房屋的債務產生的反射效果。如果出租人將房屋租給第三人，出租人客觀不能履行債務，承租人的房屋利用權利就失去了。二是房屋租賃權不具有保護的絕對性，即物權的對世性。任何人非經同意不能侵入或干涉物權人對標的物的支配。物權人處分其物權時，不需義務人的介入或者同意。物權人可對侵害物權者行使物上請求權。但承租人在出租房的轉租、裝修等使用收益處分權能上受到極大限制，且沒有物上請求權，由房東承擔出租屋的瑕疵擔保責任。三是房屋租賃權若作為物權將壓制房東的所有權。物權具有優先效力，物權優先於債權，定限物權優先於所有權。若房屋承租權規定為物權，則優先於房屋所有權，如果出現承租人不交租金等違約行為，房屋所有權人無從行使其物上請求權，對所有權人的保護十分不周，事實上導致所有權的空置，侵凌房東的所有權，客觀上可能導致市場出租房源的減少。四是房屋租賃權作為債權可按照契約自由的原則任意規定權利內容，將之作為物權導致權利內容的僵化，立法上也難以規範情形。比如由於工作調動等原因承租人決定退租，如果是債權可支付違約金後解除租約。如果是物權，則需要一次性繳納房租，並且不可退還，而原本可以進入市場流通的出租屋則被凍結住了，減少了市場供應。
