1、炒房專家給青島定的目標
去年上合會後，青島宣佈自己是國際大城市。如今在閉幕一週年的日子裡，六月底的青島組織了一個創意大會，會上各路神仙紛紛發表觀點，在學深圳之外，給這個城市又提出諸多目標，讓本地人眼花繚亂，飄飄然間有點比肩全球明星城市的意思了。
正部級單位人民日報的副總編輯許正中指出：要讓青島成為一個科技領跑的“北方深圳”，成為一個精神引領的“文化延安”，成為一個魅力四射的“時尚巴黎”，昂起山東經濟發展的龍頭，成為輻射拉動北方經濟社會發展的新戰略支點。
這是一個極為宏大的課題，不光是目標不低，而且這幾個目標城市之間的氛圍似乎有所衝突。百忍老師延安沒去過，估計是說紅色理想。巴黎待過幾天，那確實是歐洲城市的驕傲，有其鮮明個性和文化。深圳更是考察過很多次，國內經濟轉型最為成功的城市。比起這兩個城市，感覺青島的確是還有很長很長的路要走。
眾人還沒想清楚青島和深圳延安的關係呢，又傳來更驚人的目標。國際著名智庫麥肯錫公司全球資深董事、麥肯錫全球研究院院長華強森做的題為《青島未來發展戰略設想》的演講，據說格外令人印象深刻，為青島發展戰略提供了一種新的思路框架。
這個美國籍的中國通提出一個比較驚人的口號：未來十年，青島有望成為看齊舊金山、慕尼黑的同等級國際城市。德國南部的第三大城市慕尼黑百忍老師還是去過的，參觀過寶馬汽車的總部，很是氣魄，顯然青島十年內是追不上的。至於舊金山，世界著名的大灣區，美國西海岸大都會，那就更不是青島十年內能望其項背的了。
難道華強森同志不瞭解這幾個城市麼？還是拍馬屁而來？網上搜了搜，父子兩代中國通的華強森同志最有名的是炒了一套魔都的知名豪宅：這套別墅位於檀宮的南側中間位置，當初開盤售價9600萬左右，現在掛牌價4億，十年整整漲了3億，3億啊！多少人不吃不喝幾輩子也不敢想象！那麼這套房子究竟什麼樣呢？來看一下基本信息：建築風格為意大利佛羅倫薩式F房型，建築面積1160平方米，佔地面積2437平方米，花園面積1500平方米，地下室面積458平方米。還有下沉式庭院，室內恆溫泳池……建築立面採用從法國、葡萄牙進口的砂岩，裝飾用的實心石柱，都是整根從國外進口的。
在這樣的房子面前，有人問檀宮的開發商華麗家族董事總經理曾志峰：“這樣的經典豪宅，有沒有想過給自己留一套？”曾志峰的回答是：“我不配擁有這樣的經典！”——曾總經理的自貶式宣傳還是很有新意的。
華強森同志深諳炒房之道，一套房子頂得上他很多年的諮詢費。但是他給青島定的脫離實際的目標卻讓人質疑，青島怎麼可能數年之間就追上哪些國際城市？難道這廝也是為了在青島炒房？
不要說和國際城市比較，就是和國內南方的二線城市比較，青島的差距也不小。
2、杭州的兇悍購買力對比
就樓市來講，先別對比深圳，人家可是五塊小地皮就賣了兩百多億的一線城市，很多地都要上億一畝了，這個價格讓人咂舌。所以還是對比一下人口總量和經濟總量都相差不大的杭州吧。
六月底，酷熱的杭州樓市出現了一波洶湧的豪宅開盤潮。8天之內，杭州市區中心的澄品、杭州壹號院、上品和御品等四大改善豪宅齊亮相，基本都是6萬以上的單價，3個日光1個接近售罄，幾百套房源累計吸金近80億。要知道，這可全是起步700萬以上的房子啊！
從2017年以來，三年多的魔幻行情消耗下，杭州人已經消化了近萬億的房子之後，尤其是貨幣拆遷補償大規模停止之後，依舊能爆發出如此驚人的購買力。
中國樓市最大的懸念之一就是：杭州人買房的洶湧錢潮什麼時候會衰退？四大盤開完之後，需要重新認識杭州樓市：700萬是剛需，1000萬是改善，2000萬才能算得上是豪宅。
本圖中的杭州數據不包含郊區縣市
百忍老師請教了杭州當地的地產大V，重新梳理了2018年杭州樓市數據：總計銷售15萬套左右，而500萬以上的豪宅銷售量大約佔10%，也就是15000套。而2018年，青島樓市500萬以上的豪宅只賣了2150套，僅僅是杭州的七分之一，也僅僅佔青島住宅成交總量的1.8%。杭州可能有點高，畢竟人家的GDP比青島高了1000億，那就對比一下經濟總量還不如青島的寧波，其500萬以上的豪宅也佔到總成交量的5%，也是青島的三倍了。
都說浙江藏富於民，樓市這兩個數據，可見一斑。那麼，青島為什麼在總量方面差距不大，而豪宅方面差距如此之大？
3、青島的城市價值和優勢
作為山東的雙子星城市，濟南是五一節入夏，青島是七一節入夏。兩個月的春天還是很值錢的，北方的氣候向來弱勢，而南方溼熱。春有百花秋有月，夏有涼風冬有雪。青島恰是那個平衡點。
在海岸線上，有海拔1133米的嶗山，是為海上第一名山，在這座大山和膠州灣之間的起伏之地，以精細著稱的德國人開始了建設這個城市，成為德意志遠東的支點。
郁達夫說，湛山一角夏如秋。近百年前，這位以風流和文章著稱的文豪已經總結出了這個城市的好處：
從海道去青島的人對她所得的最初印象，比無論哪一個港市，都要清新些，美麗些。香港沒有她的複雜，廣州不及她的潔淨，上海比她欠清靜，煙臺比她更渺小，劉公島我雖則還沒有到過，但推想起來，總也不能夠和青島的整齊華美相比並的。以女人來比青島，她像是一個大家的閨秀；以人種來說青島，她像是一個在情熱之中隱藏著身分的南歐美婦人。
海水浴場的設備如何，暫且不去管它，第一是四周的那麼些個淺灘，恐怕是在東亞，沒有一處避暑區趕得上青島。日本的海島，當然也有好的，像明石須磨的一帶，都是風光明媚的地方，可是小灣沒有青島的多，而岸線又不及青島的曲。至於日本的北面臨日本海的海岸呢，氣候雖則涼冷，但風浪太大，避暑洗海水澡總有點不大適宜。
這個城市的價值總是體現在自然、氣候，這些老天爺賞賜的東西，或者是德國人和日本人這些尷尬的殖民者，而中國人自己，在這個城市前期二十年的建設中，有點缺位。而三十年代之後，這個城市的主政者迅速顯示出了他的存在感。
1931年—1937年，沈鴻烈擔任青島市長期間，將榮成路以東，北到湛山大路、南到太平灣的近千畝區域規劃為“榮成路東特別規定建築地”，要求建築密度必須在50%以下，保護綠地，以及必須採用透空圍牆等等。這一地區修築了大約10條道路，均以中國古代軍事關隘命名，俗稱為八大關。在這片區域中，有200多棟建築，包括了俄國、英國、法國、德國、美國、日本和丹麥等20多個國家的建築風格，被譽為“萬國建築博物館”。這些不同的道路上有著不同的樹木，例如春天韶關路的盛開的碧桃，夏天正陽關路怒放的紫薇，秋天居庸關路金黃的銀杏，這裡一直都是遊人如織之所。成為中國最美的城市別墅社區。
民國精英們在這個山海資源豐富的城市一角，寫下了濃墨重彩而又巧奪天工的一筆，建立了他們自己的功勳。寫青島城市發展史，誰人繞得過沈市長？
最近山大起了風波，而1930年對山大（青島大學）重新崛起起到號召作用的蔡元培和青島有不解之緣。1934年到1935年間，老年的蔡元培曾經兩次來青島避暑居住，一住就是兩三個月。這位一代宗師認為：還是青島好，廬山是不錯，但那裡有山沒有海，在山上看鄱陽湖，太渺小了。北戴河有海，但沒有雄偉的山。青島的好處，是有山有海，又是一個都市，有山水的樂趣，有都市的方便。另外，青島還有大學，去圖書館參考學問，也是十分方便。
4、青島應該有代表城市的豪宅
最近，《青島國際時尚城建設攻勢作戰方案（2019—2022年）》也在日前正式出臺。根據方案，青島的城市形象被概括為“一會三都三城”，即萬國建築博覽會，帆船之都、電影之都、品牌之都，海洋之城、足球之城、啤酒之城。
這七個定位，不管哪一個做成了，都是這個城市的內涵增加一層深度。尤其是萬國建築博覽會，這個稱呼在新的世紀需要新的詮釋和進步，需要開發商和建設者們把這個城市打扮得更漂亮一些。這才是規劃和建設行業的意義所在。
但現實又往往不盡人意，青島的豪宅水平和這個城市的地位，和這個城市的資源不相配。青島的豪宅購買力和這個城市張揚的特性也不對應——大家好像很有錢，實際上到底有沒有那麼多財富積累，很可懷疑。
再者，上述和南方城市的對比不僅體現了購買力的規模不同，而且在產品供應上更是差距不小。這是從根源上造成不如南方的差距——你就便有錢，在青島的好地段未必能買到好房子。
很多年前，星河灣的黃老闆在青島前海轉了一圈之後，放言說：青島無豪宅。幾年後，位於城陽的星河灣成了青島豪宅的北部擔當，市區的供應不足讓其一度佔有率達到六分之一。
千好萬好，不離青島。千難萬難，不離嶗山。但是奇特的是，嶗山的豪宅的比例在整個青島一直不高。
2015年，嶗山264套，佔全青島500萬新房豪宅成交總數近1000套的27%；
2016年，嶗山294套，佔全青島總數1400套的21%；
2017年，嶗山357套，佔全青島總數1800套的20%；
2018年，嶗山562套，佔全青島總數2150套的26%；
造成這種狀況的很大原因是嶗山核心區區拆遷緩慢，優質土地供應不足，而更多項目是青島本地小開發商運作，也難出好作品。嶗山區的高端客流自然要被其他區域分流掉。
2019年，隨著朱家窪的佳源華府在上半年的開盤，尤其是山東頭的銀豐玖璽城下半年的重磅面世，相信嶗山豪宅在全青島的比例會迅速暴漲，佔到一半以上，成為真正的青島豪宅重心。甚至帶動整個青島豪宅的成交比例出現新變化，縮小和南方城市的差距，當然不僅僅是成交數字，產品品質也應當如此。
1935年底，包含了民國十幾所著名大學校長的蔡元培門下弟子，鑑於年老體弱的一代宗師依然是漂泊四方，而且結婚三次，子女眾多，依然沒有一所真正屬於自己的房子。他們由胡適執筆，發起了《集資為蔡先生七十壽辰營造住宅辦法》，首選的地點便是青島的榮成路。民國的頂尖知識分子們準備給老師在青島造一所別墅作為壽禮，到1936年已經募集了兩萬多大洋，可惜時代面前，個人命運無法把握，很快抗戰爆發，青島淪陷，而72歲的蔡元培先生於1940年客死香港，青島“孑民堂”造房養老計劃成為永遠的遺憾。
新時代了，也有人不遺憾。2018年年初，陳佩斯苦心勞作多年，終於把他的大道戲劇谷建成了。有人問起64歲的他：你當過演員、寫過劇本、幹過導演、也做過老闆，那個角色是讓你最開心的？鬍子已經花白的陳二子回答：當然是當房東了。
即便功成名就，想要雲淡風輕，也要有個承載的城市和房子。
2019年下半年，13年前進入山東頭村改造的銀豐集團終於把幾乎所有的障礙清除完畢，開始啟動足以攪動這個城市財富人群關注點的大盤玖璽城的上市工作。
關鍵字: 青島未來發展戰略設想 飄飄然 舊金山
