近期，北京疫情防控形勢總體向好，二手房買賣市場也漸漸開始“回溫”。但在二手房交易過程中，遇到“遷戶難”怎麼辦？今天，我們邀請到民一庭法官助理白指洋，通過案例講解為大家解惑二手房買賣中的戶口遷移法律問題。
基本案情
2016年，陳某將房屋出售給王某，雙方約定，陳某應當於房屋權屬轉移之日起10日內辦理完成原有全部戶籍遷出手續，否則，陳某應當向王某支付房屋總價款10%的違約金。2019年，王某將上述房屋出售給霍某，雙方約定霍某從房屋總價款中留存王某遷出戶口的保證金。霍某購買涉案房屋後，發現房屋中留有案外人夏某的戶口，故霍某拒絕向王某支付戶口遷出保證金。王某將陳某訴至法院，要求：1.法院判決陳某履行遷出全部戶口的合同義務。2.要求陳某依照合同約定向其支付違約金。
法官說法
01
買房人遭遇“戶口未遷出”，能否請求法院判決賣房人遷出他人戶口？
根據《中華人民共和國戶口登記條例》第10條的規定，公民遷出本戶口管轄區，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機關申報遷出登記，領取遷移證件，註銷戶口。由此可見，戶口遷移系公安機關行政管理範圍，不屬於法院民事案件管轄範圍，法院不能通過判決強制賣房人遷出房屋中的戶口。但是買房人可以通過與賣房人或案外人協商的方式解決戶口遷出問題。
02
新購房人霍某拒絕支付的戶口遷出保證金能否認定為買房人王某的實際損失？
戶口遷出保證金是購房款的一部分，其以賣房人遷出標的房屋中全部戶口為支付條件。當案外人夏某遷出其戶口時，霍某應當向王某支付戶口保證金。雖然該筆戶口遷出保證金的支付條件尚未成就，但未必定然不會發生，因此，該筆保證金不能認定為王某的實際損失。如果此時判決陳某賠償該筆保證金，當霍某支付該筆保證金的條件成就時，存在王某獲利的情況，有違公平原則。
03 賣房人陳某承擔違約責任的標準是什麼？
陳某與王某約定，若陳某未履行遷出標的房屋全部戶口的義務，則向王某支付房屋總價款10%的違約金。陳某在庭審過程中提出王某主張的違約金金額過高，請求法院調整。根據最高人民法院《關於適用若干問題的解釋（二）》第29條的規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。房屋上存在他人戶口不會造成買房人無法遷入戶口、子女無法入學等實質影響，可能會對所有人再次出售房屋時的價格及房屋拆遷時的在籍人口產生影響，但並非必然導致損失發生。霍某拒絕支付的戶口遷出保證金不能認定為是王某的實際損失。因此法院依據當事人陳述及提交證據的情況，綜合考慮雙方合同履行情況、過錯責任及公平原則，酌情確定陳某應當承擔的違約金數額。
在二手房交易過程中，買賣雙方通常會對遷出戶口問題進行約定，但戶口遷移屬於公安機關戶籍管理部門行政管理範圍，不屬於法院民事案件受理範圍，新房主僅能通過與賣房人或案外人協商的方式遷出房屋中原有戶口。因此一旦出現“遷戶難”，新房主無法通過民事訴訟強制賣房人遷出房屋中的戶口，只能基於實際損失請求支付違約金，而新房主的實際損失往往難以舉證和確定。
因此在這裡提示大家在購買二手房時，要充分向賣房人、中介公司及相關管理部門瞭解房屋地址的戶籍信息，與賣房人進行遷出戶口保證金的約定，做好證據留存，在綜合考量相關風險後再進行房屋交易。
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| 供稿：白指洋 |
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| 編輯：潘歆宇 戴睿狄 |
