楼市释放信号，购房者该“买房”还是再等等？

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：坐标河北廊坊，号称京津走廊上的一颗明珠，自主一套140平，门口就是小学初中，17年13000购入一套86的两居，手里还有300平米的拆迁房，问您说过河北没有存在感，那么廊坊离天津北京这么近，未来房子有潜力吗？要怎么优化资产？300平的回迁房给了之后要不要出手，周边建议哪里？北京？天津？济南？另外本人农村户口，家里有800平的宅基地和院子，以目前的形式看，可不可改成别墅，主要担心未来农村改造，我们村离天津武清佛罗伦萨小镇才15公里，还有我的农村户口要不要保留，或者买入天津房产办成天津户口？望给点建议，关注你很久了，祝你越办越好

但是城市群的发展会导致2种完全相反的结果： 一是“马太效应”，城市之间的经济发展不平衡加剧，导致地域差异越来越大。 二是“扩散效应”，经济强省带动周边不发达城市，实现城市间经济均衡发展。 而河北属于结果一，被动向北京和天津输血，存在感越来越弱。 河北省环绕北京周边的4区13县，未来发展潜力差异巨大。 能级低的城市，与相邻经济强城市 市中心的距离越近越好。

原因在于，二三四线城市随着城市能级的降低，向外辐射能力下降，城市的发展及对人口、产业的聚集更偏向于城市内部。 廊坊看似离天津和北京都很近，但你实测地图上距离，离哪个城市都不近，中间地段最尴尬。 北京的北边和西边全是山脉，人口有山脉阻隔，导入会削弱。东边和南边有平整的土地。 东边：通州地缘凹陷，燕郊，抵达最近的中心区国贸，直线距离只需要半小时。 南边：大兴范围太大，北京南边丰台和大兴都没有能拿得出手的产业聚集地，所以人口集群效应减弱。 没有人口聚集，就没有投资价值。所以环京能买的只有燕郊。 坐标河北，子弹充足首选北京，次选天津，最后才是环京。

具体说说你的子弹和房票情况，再做具体的资产配置建议。 自住养老可以考虑自建别墅，当作纯消费。 如果未来农村没有拆迁土地，户口留着没有价值，可以考虑迁入天津，为孩子未来高考做准备。

提问：广叔你好，本人有首房首贷资格，现金能有200左右。男朋友有一套西坝河一居，87年。请问我们应该用现金及首房首贷资格再买一套较好？还是将男朋友一居卖掉，再置换一个更好？由于我们还未看到合适的房子，先卖后买怕赶不上春节前交易。先买后卖，一居的房子现在恐怕卖不上价，会影响首付。而且若先卖后买，由于家庭内部原因，我们只能用二套房贷款。盼您回复。

回答：柳芳，西坝河是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。 虽然空间位置很好，但是地势，交通不好。 所以造成了反常的结果，让人以为价值混乱。 未来地铁的开通和部分建筑的拆除有助于该片区进行蜕变。 西坝河暂时保留，等楼市回暖后再出手。 子弹200 sfsd先入手一套次新，趁淡市淘笋

提问：跪求翻牌。1. 深圳坪山需持几年以上呢？纯投资。2. 现在深圳就坪山，龙岗房价低些，投资买入主要考虑因素是价格吗？3.万科清林径怎么样？

回答：坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大，但是不算投资最优选。 靠近外环高速了，但是远离地铁且没有规划地铁，作为一个入门级刚需盘，没有地铁就是致命伤

提问：你好 广叔，目前情况是：外地首套商贷，子弹较少100+，现住租住在海淀友谊路附近，双职工、宝宝1岁，最近中介推荐附近回迁房，一居室。计划先购入自主或出租，节约房租，回迁房下房本后在置换。不知道回迁房是否可以操作？购置回迁房如何控制风险？有没有更合适的选择？谢谢。

回答：如果考虑出租和后期置换，建议范围扩大，海淀片区能看的标的非常少 回迁房未下房本有风险，性价比也不高，不建议看 不如看看 回龙观片区，以后自住距离也能接受

提问：广叔，坐标苏州，一套自住三房，一套出租老破小，手里子弹两百，应该怎么选标的，苏州有没有推荐的区域淘笋？或者上海的话因为没有购房条件，不代持的话有没有别的方法破解？

回答：你好，苏州现在不到入场的时机。关注吴江，太湖新城，吴中，相城板块。 投资优先考虑上海 目前上海破限购的方式 1.找代持 2.用54大法 3.法拍房 4.公司名字购房 5.积分落户

提问：老师，上次的回答非常有用！感谢！ 定位深圳，子弹120, Sfsd ，月供15000, 请问在选择区域和地段时如何平衡自住和投资？ 目前考虑如果可以gpgd ，未来前期阶段选择出租来缓解压力，后期选择自住，请问可以重点优先考虑哪些地段？Gpgd 通常能做到什么程度？ 拜读了您的职业炒家的精华内容，感觉要淘笋才能降低风险，请问您是怎么筛选和甄别笋盘的，借助了哪些渠道？ 提前祝您元旦快乐！

回答：你好，西部太热了，子弹120，建议看看东部的龙岗大运板块，建议是投注分离 深圳的金融政策很宽松，gpgd加上首付贷，可以实现0首付或者微首付。 淘笋重点是要找到多渠道的御用中介

提问：广叔您好，问下贷款相关事宜。 现在在大厂工作，月薪较高，但年后才入职，中介说申请贷款可以用收入证明而不用流水，请问这么申请靠谱吗？ 征信无逾期，但去年年底想创业，在数个平台查了征信，且有三四笔小额借贷（现均已提前还清），请问是否影响批贷？ 谢谢广叔！

回答：要看具体的银行，工作单位比较好，银行可能会放宽不要流水，或者月供低于5000也不用 已还清的不影响

提问：新人首问。广叔您好。我是外地到深圳上学然后毕业留深得，现在36岁了，前几年在惠州仲恺买了一套，夫妻俩月收入两万多，还贷款后，现在深圳租房每月四千左右，现在手上没有余款。觉得一直这样租有点亏，想入手小产权房过渡几年再折腾商品房。老婆对居住环境有要求，又不太愿意想这些问题，还不够成熟吧。现在看到深圳龙华有一个小产权房周边环境还行，我可以通过信用贷凑到三十万左右，我想买来过渡自住几年再换商品房。烦请广叔指导指导

回答：你好，惠州投资不推荐，不争气的城市。 虽然房价会涨，但是天量供应 光靠外地投资客击鼓传花，拉升太慢了。 建议出手仲恺，子弹凑到100左右，入手一套龙华的上车盘吧。 不要在小产权上浪费时间。 永远不要对小产权抱有任何幻想，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，涨幅非常弱。

提问：广叔好！湖北人在广州打拼，湖北老家有两套家里人自助（贷款已还清），佛山一套（20年3月才交楼，目前在按揭还贷中），户口以大学生落户渠道去年转入武汉市集体户（算一张票吧）。 现在工作定居广州，已经搞定人才落户通道可以入户广州集体户（也是为房票目的），手头子弹少只有80。 作为菜鸟，现在犹豫的点有两个： 一、是先在武汉买一套后（转出后以后就没有武汉票了）再到广州努力下一套，还是直接转入广州户口后在广州买？（其实压力都很大看当下这行情） 二、武汉和广州 您有哪些推荐的区域吗？（菜鸟一枚，之前看过您推荐广州东圃那一代，有在关注中） 非常感谢！

回答：你好，大单优先原则，子弹80优先广州，老家的全款房如果没有自住需求，可以考虑出手其中一套，或者做抵押融资。 广州集中力量向东发展。 车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔其实更佳，这也是广州最有价值的区域，350万总价上车的盘不少。 武汉户口不值得留恋，未来有子弹，再考虑入手武汉，破限购好操作。

提问：新人首问，美丽的广叔，您好！坐标郑州，子弹35想在郑州投资1套房子。目前看了郑东新区商都路和前程路的东悦城，87.5平带装修（比精装稍差一点）12000均价只有1楼和顶楼27楼；还有一个是航空港区融创空宸港院106平花园洋房精装修12000不到也只有1楼和顶楼7楼，哪个更好一点，潜力更大？现在商品房太多担心未来出手问题，还有郑州那个片区比较适合投资？没多少钱好纠结啊

回答：这个2个盘对比，融创品牌优势更大，但是融创的位置并不好，一直被嘲笑是富士康内部员工房。 融创首进郑州，为了一炮而红，在价格上让利很多，高层的价格买洋房，性价比很高。 未来发展看好，可以入手。

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