从创造神话到神话破灭要多久？
鑫苑服务给出的答案是，半年。
2019年10月11日，带着资本市场对物管行业的满心期待，又一物业标的——鑫苑服务正式在港交所上市。
像众多物业上市企业一样，鑫苑服务迎来了高光时刻。
上市开盘即一路高涨，最高涨幅超过100%，当日收盘2.95港元，涨幅高达41.83%，市值一度超过20亿港元。
俗话说，升的越高，跌的越痛，当企业自身实力配不上高估值时，投资者就会用脚投票。
截至3月30日鑫苑服务发布上市以来第一份财务报告之时，其股价仅为1.59港元，相比上市时破发43.2%，市值缩水近半。
为何鑫苑服务没有像其他物管上市公司那样获得投资者青睐？或许从其2019年业绩报告中能一窥究竟。
增收不增利
报告期内，鑫苑服务总营业收入5.34亿元，同比增长35.8%；毛利润2.02亿元，同比增长51.0％；净利润0.81亿元，同比只增长6.8%。
营业收入的快速增长并没有带动净利润的高增长。那么鑫苑服务为何增收不增利呢？
从利润表可以看出，企业行政开支大幅度增加是其中一个主要原因，较去年同期上升了149.89%。
而根据年报显示，企业行政开支中支出项最大的两项是上市费用2200万及股份奖励计划1230万。
扣除这两项，我们发现其实鑫苑服务的行政开支并没有增加多少，较去年只增加25%，还算正常。
对此，管理层也在年报中表示，如果上市费用和奖励计划这两项支出没有的话，其实企业的净利润较去年是大增的。
不过，勿爷想说的是，上市费用扣除，无可厚非，但股份激励计划是不是激励的有点早了呢？
一般来说，公司采纳股份奖励计划，应该是为了认可符合资格员工的贡献，并对其作出激励，以促使相关员工留任，并激励其致力于集团未来的发展及扩张。
从实际操作来看，股份激励计划激励的对象绝大部分是中高管理层。
鑫苑服务的年度报告没有对此做过多解释，但是勿爷翻了翻鑫苑服务的招股说明书，豁然开朗，原来激励的都是老功臣。
虽然承诺兑现股权激励是好事，但毕竟上市后的第一份成绩单对企业后续发展至关重要。以鑫苑服务现在6.8%的归母净利润增速在同行中真的太低了。
2019年上市物管企业中，不少企业归母净利润均实现同比大增，比如碧桂园服务的81%，时代邻里89.1%，保利物业41.4%，雅生活53.7%，即便是与其市值相近的祈福生活服务，归母净利增速还有约31.8%。
勿爷算了下，如果这1230万没有支出的话，企业的净利润起码可以再提高15个点。
过度依赖母公司
分拆上市的物管企业对母公司的依赖是普遍现象，鑫苑服务也不例外。
截至2019年末，鑫苑服务总在管面积为2010万平方米，较去年同期提升9%，其中来自鑫苑集团贡献的物业面积为63.5%，超过第三方管理面积，且营收占比更是达到82.1%。
不过，鑫苑服务也正有意提升第三方的占比，从而摆脱过度依赖母公司“输血”的形象。
依托于鑫苑集团而分拆上市的鑫苑服务在布局上与母公司显示出高度一致。
这家出生于河南的物业公司在年报中显示，鑫苑服务120个项目中，有83个为位于华中，主要是指河南省及湖南省。
2019年公司新增16个项目中，大部分也是来自华中地区，且华西、华北、华南，全年颗粒无收。
勿爷查询得知，其实所谓华中地区的项目，基本就是指的河南大本营。
或许急于摆脱区域物管公司的形象和拓展业务布局，鑫苑服务在2019年开始构建总部华中、环渤海、长三角、珠三角、西南五大核心区域的「1+N」业务拓展模式。
大当家不容易 鑫苑服务也要“反输血”？
不同于大部分物管企业有靠山、有背景，鑫苑服务从出生那天起就背负着沉重使命。
Wind数据显示，2019年三季报，鑫苑服务的母公司鑫苑置业的资产负债率高达90.01%，远超行业均值，且鑫苑置业的高负债已是历史悠久。
从2014年开始，鑫苑置业的财务表现就一直在警戒线上徘徊。据悉，目前鑫苑置业大多数债务是在2020至2021年集中到期。
负债率居高不下，也致使鑫苑置业连遭标普、惠誉两大评级机构下调评级。
标普认为，2019年底和2020年债务到期将给鑫苑置业带来再融资风险，目前严峻的融资环境下，公司不大可能改善资本结构。因此将鑫苑置业长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，将高级票据长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。
地产行业受到政策的压制，融资难融资贵成为房企的心头恨，急需再造一个融资平台。
物业分拆俨然成为首选。
鑫苑服务上市募集资金为1.97亿元，在所得款项净额用途中明确写道：
60%用于拓展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会；
15%用于拓展增值服务业务线所提供的服务类型；
15%用于升级及发展自有信息技术及智能系统；
10%用于为营运资金需求及其他一般企业目的提供资金。
但截至2019年年底，我们并未看到鑫苑服务有相关的收并购新闻，其募集的资金也仅使用了1970万。
在其他物管公司都在加速扩张的时候，鑫苑服务却表现的相当淡定，选择了存银行吃利息。
勿爷就想，这是真的为了那点银行利息，还是另有打算？
其实，勿爷从年报中就发现了点端倪，鑫苑服务与鑫苑集团早已组成了命运共同体。
财报显示，鑫苑服务的预付款项及其他应收款项有9800万元，其中有8910万元是在2018年支付给鑫苑地产集团另一家子公司用于购买住宅项目做投资的款项。
而在另一端，鑫苑服务的应收账款有1.82亿在账上，其中被关联方占用的有1.17亿元。
而这关联方是谁，勿爷不必多说。
想起前几日与一位物管企业高管聊天时提到，现在社会对物业企业太友好了，所以物业企业有无限可能性，这种可能性也许是对物管企业来说，也可能是对其关联企业来说。
end.
（本文数据来源于wind，图片来源于网络）
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