核心觀點
2019年濱江集團銷售金額突破千億，全年銷售業績達到1120.6億元。隨著企業銷售業績的提升，企業預收款項同比增加120.21%，經營活動產生的現金流量淨額由負轉正。總體上，銷售業績的增長使得企業的財務狀況有一定改善。在盈利方面，隨著企業規模的擴張，企業的淨利潤率和毛利潤率都維持在中上水平，但是報告期內歸屬少數股東的淨利潤在淨利潤中仍然佔比過半，後續企業或許需要提升權益佔比，以提升公司股東的淨利潤水平和淨利潤佔比。最後，隨著企業長期有息負債的到期，近兩年濱江的現金短債比呈下降趨勢，短期償債能力有所減弱。
一、銷售金額突破千億，土地投資力度下行
2019年濱江集團全年銷售額突破千億，銷售金額同比增長31.82%至1120.6億元。與2017年和2018年的銷售金額相比，2019年濱江集團的銷售業績仍然呈遞增的趨勢，但是增速有所放緩。
銷售金額的增長使得濱江集團的財務狀況有所改善。首先，銷售金額增加使得2019年濱江的預收款項由2018年的252.47億元增加至555.96億元，增速高達120.21%。其次，在銷售金額增長的助推下，回籠的銷售現金增加，企業經營活動產生的現金流淨額由負轉正，企業現金流得到改善。最後，銷售業績的增長對未來營業收入的結轉提供了基礎。
然而濱江集團並未隨著銷售業績的增長加大拿地力度。2019年濱江新增計容建築面積295.39萬平米，與2018年相比減少51.58萬平米，同比下降14.87%；新增土地面積126.52萬平，減少了50.41萬平；土地投資額基本與2018年持平。但是2019年新增土地儲備中值得肯定的是企業新增土儲貨值權益比例有效提升。2019年濱江新增土儲貨值權益比例提升了15.4個百分點，達到了52.8%。
鑑於濱江集團的土地儲備可售貨值中57.3%位於杭州，且基本處於核心區域，25.8%佈局於杭州省內其他相對發達的城市，16.9%位於省外其他區域，如上海、深圳、江蘇和江西。因此，相對而言，企業的土儲質量較優且分散化的土儲佈局使得企業具備一定的抗風險能力。
二、盈利能力穩步提升，少數股東瓜分過半淨利潤
2019年濱江集團的營業收入同比增長18.2%至249.5億元。從行業看，房地產業的營業收入達245.30億元，在營業收入中佔比為98.3%；從地域看，杭州地區營業收入最高，為148.08億元，在營業收入中佔59.34%。
在企業營業收入中佔比最高的行業和地區，同樣擁有最高的毛利潤率。 房地產業毛利潤率為35.09%，杭州地區的毛利潤率為46.38%。因此，在盈利能力上，濱江集團的毛利潤為87.6億元；毛利潤率為35.1%，處於行業中上水平。淨利潤為39.7億元，淨利潤率為15.9%，也高於2018年EH50均值14.8%。
濱江集團的核心優勢中有一項是合作優勢。過去幾年，濱江基於合作優勢，實現了規模的快速擴張，但是隨之而來的一個問題是企業的淨利潤被少數股東大量瓜分。我們通過統計濱江集團2016-2019年濱江集團的少數股東權益佔比，以及少數股東損益佔比數據，發現自2018年起濱江集團的少數股東權益快速提升，在2019年企業的少數股東權益為58.45億元，在企業所有者權益中佔26.08%。與之相對應，2018年少數股東損益超過歸屬於母公司所有者的淨利潤。2018年少數股東損益佔比達到61.39%，2019年佔比雖然小幅下滑至58.94%，但少數股東仍然瓜分了過半的淨利潤。另外，2018年和2019年少數股東損益佔比明顯高於少數股東權益佔比，因此，還可能存在的問題是濱江的合作項目淨利潤率更高，而企業獨自開發的項目淨利潤率更低。
三、大量長債到期增加償債壓力，融資成本逐年下降
債務方面，與2014-2017年相比濱江集團2018-2019年的淨負債率相對較高，2019年淨負債率為88%，但是在行業中仍然低於2018年EH50的均值水平。
償債方面，以現金短債比指標來看，2018-2019年濱江集團的償債能力呈下降趨勢。2019年現金短債比已降至1.14倍，為近五年最低水平。此外，2018年和2019年企業的現金短債比均低於2018年EH50的現金短債比均值1.98倍。通過分析企業2018年和2019年短期有息負債的構成，我們發現2018-2019年企業短期有息負債中佔比最高的是一年內到期的非流動負債。換而言之，濱江近兩年現金短債比下滑，其中一個核心的原因即過去的長期有息負債逐漸到期，增加了短期有息負債的總量。以2019年為例，企業2019年末一年內到期的非流動負債為74.24億元，在短期債務中約佔70.53%（短期債務為105.25億元）。
融資方面，2019年濱江集團的融資成本為5.6%。從近幾年的融資成本走勢來看，企業融資成本呈下降的趨勢。 在2020年，濱江提出融資利率要在2019年綜合融資成本5.6%的基礎上，下降0.2%。從公司2019年年報中公佈的2020年公司最新融資情況看，發行利率的確逐步下降，且都低於4%。顯然，若企業2020年的融資成本能降至更低水平，將有助於節省更多的利息開支。
