深圳的可供开发土地越来越少，特别是老城区旧小区和农民房多，基本都是靠城市更新来改变面貌。有住宅旧改、棚改，通常就都有回迁房。回迁房也是小众需求，早期更是村民自己和朋友亲戚自己消化，随着深圳的买房需求越来越多，还有限购、限贷的门槛持续提高，促使相当一部分群体转而关注回迁房。
经常有网友问回迁房的交易及风险，今天小编就整理一下详细解释！
一，什么是回迁房？
回迁房：旧改棚改拆迁时，开发商征用村民或村集体的土地，赔给回迁户的房子统称回迁房。
其中包含指标房：在旧改拆迁的前期阶段，原村民把回迁的指标转让给你，然后你是以拆迁户的名义，跟开发项目公司签订《回迁补偿协议》。等建成后，补偿的红本商品房直接是以买家的名字，所以这样才不限购。
买回迁房群体
看中差价收益投资，相当于同地段商品房5-8折，指标房不用购房名额可以买多套，外地客户，二套利率上浮，不如全款买回迁
明知道补偿商品房，原村民为什么要拿出来卖?
1.有些村民宅基地多，几栋农民房的，补偿2- 3千平。回迁房交房周期长，还要等几年，房子多以后也住不完，卖几百平也正常，可以先拿这部分钱去用，享受人生也行。村委股份公司的房子，卖了村委分红。
2.村民觉得开发商货币补偿价格低，自己转卖，开发商为了签约进度默许
二、回迁房的不同阶段,种类不同
(1)、指标房:拆迁阶段，买的是补偿给回迁户的指标(不要名额)
(2)、无证房:楼盘建好，还没摇号选房(要名额)(3)、出证并交房:跟买二手房一样(要名额)
指标房，不要名额
也是咨询最多的，通常价格相比周边二手房6-7折左右，根据旧改拆迁和建设的不同阶段，价格也不一样， 越往后期价格越高。不要购房名额，相当于买村民的回迁指标，但是要全款，所以资金要求较高。
1 :拆迁阶段一 指标房买村民的回迁房指标，直接跟开发商签补偿协议，回迁到买家名下。特点:不限购、不限售简单理解，就是买旧改将拆迁的小产权;不同点:相比小产权房，权属、面积多少是确定的。
指标房户型、面积买指标房，主要是买村民的回迁名额，而且只是一一个面积段，比如买70平/100平，尽可能跟开发商预建的户型匹配。协议有约定，多退少补，通常5平内按当时开盘价8-9折增购。等建好后，回迁户统一摇号先选房，大部分都是同小区
旧改的流程
旧改节点立项:想改，能不能改(区城市更新局)规划审批:怎么样改
公示实施主体:由谁来改通常的旧改项目，都是开发商新成立的一个项目公司在运作，或者跟村委股份公司合股，方便推进和流转，也有的开发商直接操作。
交房周期是指标房要重点考虑的因素，还有开发商的品牌度，资金实力，都关系着项目的进度。看过一些回迁协议一般是约定施工许可证批下来后3年交房，不过最终交房一般都会快点，开发商的成本一直在增加。
（2）、已建好，无证房
已选房没出证：回迁户已经与开发商签署回迁协议，老房产证已注销，需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。楼已建好，但是还没办证，业主通常要求提前交大定金或者全款，等出证再二手交易。
时间拉长，房价涨担心业主违约，或一房多卖、负债查封。
注意：合同设定高额的违约金、并家庭成员都合同签字，交房就先行占有
已选房没出证:回迁户已经与开发商签署回迁协议，老房产证已注销，需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。楼已建好，但是还没办证，业主通常要求提前交大定金或者全款，等出证再二手交易。时间拉长，房价涨担心业主违约，或一房多卖、负债查封。注意:合同设定高额的违约金、并家庭成员都合同签字，交房就先行占有举例:华润大冲城市花园
集体土地回迁房: ( 办证前更名)南山豪方天际，村委收定金，办证时更名，也要名额。沙井博林君瑞3.7万，90平3房333万，新房4.4万。2019年8月办证
（3）、交房，并出证
回迁户已经办下来了回迁房一手产证，直接进行二手交易的交易模式，此种交易模式与普通的二手房交易无异，就是买回迁户的二手房。购买可以贷款，但是要名额。比如壹城中心、京基御景印象、颐安都会中央，都有这种二手回迁房在卖，本质上就是买二手房流程，可以正常贷款。
注意查档、查征信和负债。
综上所述：
以上只列举了部分回迁房内容，回迁房的种类大致分：指标房、集体土地回迁房；已建好无证房、建好已出证。只有指标房是不要名额的，而且价格相对周边商品房6-7折左右。
