近日，克而瑞房產信息發佈了一季度天津商品住宅項目銷售排行榜。簡單分析下，並在文尾就天津市場的走勢說些自己的看法。
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先來看市內六區，無論是銷售金額還是成交面積，中海城市廣場、南開·宸院均位居前兩名。
天津土著有句順口溜，“窮河東、富河西，砸鍋賣鐵紅橋區，南開美、亂河北，漂亮女孩和平追”。所謂窮河東，海河沿線除外。海河沿線的海河金茂府、恆大帝景都需要六七百萬起步，都是大戶型，沒辦法。但中海城市廣場鑽石灣直接用價格撬動了市場，在3月份，85平米總價261萬起，110平總價362萬起，每平米最低單價29000元/平米多，還附贈高標精裝。200多萬就把海河踩在腳下，享受一線河景，的確不貴。只是到了4月份，不知為何銷售給我算的110平總價是460多萬，讓我頓時沒有了掏錢的慾望。
南開宸院是大家非常關注的項目，位於南開區南片。自從2019年9月入市後，一直是市內六區的銷冠，2019年銷售237套。近期我請銷售幫我算了一套104平的三居，優惠完總價401萬。但我覺得價格還是有下行空間的。想獲得下行的價格，要麼是再等等要麼是跟銷售磨磨，如果付款週期良好，也能談下來。
相比之下，老盤南開1911就相對落寞些，畢竟開發商號召力的確不給力。但即便如此，在一季度仍上榜市區銷售額排行第六位。畢竟，上三區單價3-4萬的普通住宅太少了。再就是，靠幾套頂層超低價特惠房吸引了不少關注度。
紅橋區公園大觀3月份推出特惠房，高層備案價3.6萬多，特惠價只需要2.57萬，特惠期間總價最低260萬。降價跑量，效果不錯。
海景文苑去年首開均價是30000元/平米，3月份以員工房名義推出特價房，最低單價降到23000元/平米，引起一波搶購潮。
凱旋門是我看了這麼多項目，認為最為安全的項目之一。不要跟我提什麼快速路噪音，也不要扯什麼位置，200萬整買市內六區兩居，普通住宅，這已經是底了。
中儲正榮棟境基本算是尾盤狀態了。挨著愛琴海、萬達、家樂福等商業配套，位置要比凱旋門好。開發商希望今年6月份即清盤，當前給出的價格也較為優惠，只是剩餘的樓層要麼是頂層，要麼是底層。據筆者瞭解，一套128平的三居頂樓，價格僅需320多萬，的確便宜。
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再來看一季度環城四區住宅項目銷售排行榜。
未來城，我認為是北辰最好的項目之一了，暫時我還沒有找到之二。環內，有地鐵，有商業規劃，開發商不算小，高層單價19000元/平米的價格中規中矩，不到170萬就可以買一個88平的兩居室。但是又覺得缺點什麼，一個足夠吸引人的故事？一個有想象力的吸睛概念？或許這就是在純剛需板塊做純剛需產品的特性吧。說白了，這是一個平價走量的項目，典型的剛需流量盤，漲價不是那麼容易的。一漲價，大家就去其他地方看看。但，剛需可以買。
目前，津濱大道板塊已成為東麗區的改善聚集地。融創城是融創進軍天津東部的首個項目，體量不小，有一批房會在今年6月交。但當前2萬5的單價，我認為有些小貴，周邊金隅悅城二手房不過2.1萬左右的價格。而且2萬5的單價，在西青區3號地鐵沿線可以隨便挑了。
富力又一城，最大的優勢就是便宜。但
投資客比例偏高，晚上亮燈率極低。我個人是不喜歡的。碧桂園中心憑藉低價首開，錄得銷售面積環城第10名，當之無愧。
融創星耀五洲竟然也上榜了。是因為環城沒有好房子了嗎？當然也或許因為便宜，均價9500，一套大概七八十萬起，首付最低20多萬。但是團泊湖豈不是更便宜？
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大家已經發現了，一季度，屬於降價果決的開發商。降價，激發了觀望客戶的下定決心。
早降價，有肉吃。
在當下行情裡，開發商吃到的每一口肉，都是從別的開發商嘴裡奪過來的。這是一場嗜血的殘酷戰爭。
但，
能參與到這場戰爭，已經算是幸運的了。
一些高地價地塊也只有觀望的份兒，比如萬科翡翠大道，比如恆大悅府。即使認清了自己的尷尬境遇，選擇低價開盤，仍不具備價格競爭力。萬科翡翠大道低價開盤還得罪了最早期花高價買房的業主（他們對萬科是真愛），傷害了自身品牌。
2019年的地，2020年的房。戰爭會持續，會有開發商僥倖過關，也會有開發商倒下。
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給大家幾個建議：
1.對於一季度來說，開發商的業績更多來自於老客戶的成交，二季度新客戶增量將決定樓市走勢。前期被壓抑的購房需求，會在近幾個月集中補償的。4月份樓市行情肯定會比3月份好，5月份會比4月份好。各樓盤也會在年中前給足優惠，爭搶客戶。要保持對樓市的敏感度。
2.對市區為數不多的400萬以下新房來說，上半年是入手機會。我之前說過，我有些擔心下半年市區新盤會收回部分優惠。不要總想著買在最底部。
3.買新房，從售樓處出來，記得看看周邊次新二手房，能讓你從銷售給你描繪的藍圖中跳脫出來，做出更客觀的判斷。
4.競品項目之間多轉轉。我在調研海教園的時候，一連走了七八個項目，B樓盤銷售會告訴你A樓盤銷售有意隱瞞你的不利信息，這樣掌握的信息更全，不至於一拍腦袋交錢，一拍大腿後悔。
5.小心假降價樓盤。
6.多加幾個貝殼新房銷售的微信，有些特價房源比如南開1911頂樓這種，通過渠道就消化了。
7.新房機會比二手房多。二手房業主對市場反應是遲鈍的，他們對價格走勢的判斷存在更多主觀因素，甚至我發現有業主看到降準降息還有漲價的衝動。他們不會賠錢賣的，如果價格低於預期，他們就由賣轉租，硬扛著。
8.上半年天津市對海河英才計劃進行了小修小補，降低了標準，說明吸引的人才數量不夠啊，如果效果還不好，預計下半年還會繼續放開。從幾個城市“一日遊”的樓市放鬆政策來看，國家短期內還不允許放開限購限貸，但對於類似放寬落戶這種曲線手段，是允許的。
9.天津的風格，一是永遠不當出頭冒尖的那個，那種政策放鬆一日遊的出格事兒，絕不會發生在天津；二是凡事都要抬眼看看北京，找個模板，抄一抄。總結成一個字，就是“穩”。中介、銷售給你發“二套首付四成”這樣的假消息，不要信就是了，都是為了逼定。
10.買大開發商樓盤。絕對會有小開發商撐不下去，絕對會有不少開發商偷工減料，要做好減配的心理準備。
11.環城，沒有配套、遠期規劃的那種，慎買。今年天津還會拍大量環城的地。
12. 2020，天津樓市大概率是降中有穩。
