兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。
——《孙子兵法·计篇》开篇语
赁居者，民之大事，栖居之地，幸福之道，不可大意也。
——《租房兵法·赁居篇》开篇语
前些天，一位北漂游子在出租屋里码的一行字， 戳中了我的心。
“扛过了工作的压力，捱过了失恋的痛苦，却因为洗澡没热水蹲在地上又骂又哭。”
租房，古语曰“赁居”。古往今来，这两个字是漂泊游子们无法绕开的思萦。
我曾经也在海外漂泊多年，记得当年赁居他人屋檐之下，为了存钱每天打三份工。偶然读到唐代诗人姚鹄的一句诗“赁居将罄比，乞食与僧同”。诗人的情感一下划过千年，瞬间让泪水噙满我的双眼。
是啊，房子不仅仅是栖身之所，更是游子们疲惫奔波之后心灵的皈依。在房价高企的今天，对于大城市的年轻人来讲，租房可能是大部分人解决住房问题的首选。在北上广深，很多刚毕业的年轻人，每月需要拿出三四成甚至更多的收入来应付日渐上涨的房租。
纵然如此，时不时还爆出“房东卖房，租期未到被赶出”、“器物损坏，房东拒退押金”、“无良房东变相涨租”等新闻，时刻刺痛着“北漂”“深漂”们对城市归属的敏感神经。
作为律师，对于高涨的房租，我无能为力。所以我针对租房过程中常见的问题，结合法律相关知识，编纂了这篇《租房兵法》，期望可供赁居游子们应对不时之需。
本文我首先从“租金”“租期”“定责”三个房屋租赁关系中最易出现纠纷的焦点出发，从法律角度为大家解析租房的常见问题。然后，对于具体如何解决，我从“如何拟定租房合同”以及“如何应对租房争议”，两个方面给出了参考和建议。
小郑是一名典型的IT“北漂”，2014年大学毕业找到工作后，选择在当时相对便宜的昌平郊区租了房子。因为刚出来工作，收入不高，为了节约开支，小郑选择了一处交通不便的旧小区，一次性和房东签了3年的租房合同。
转眼两年过去，随着地铁的开通昌平周边发展迅猛，房价节节攀升。租房价格也水涨船高，本来无人问津的破旧小区，逐渐变成了香饽饽。
在小郑的租房合约还有9个月才到期的时候，房东终于按捺不住，提出让小郑每月涨1000元房租。被小郑断然拒绝，于是房东开始拒交物业费。
当初租房时，那个小区由于交通不便并不好租。所以为了让小郑签约，房东曾口头承诺负担物业费。不曾想，此时却成了房东赶走小郑的工具。
在停缴物业费2个月后，小郑家的自来水停了。小郑无奈，只好自己去缴了物业费，并把这段经历发在学校论坛上，一下子引起了很多同学的共鸣。
- 法律解析：
合同法第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
合同法第10条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
小郑当初和房东签订的租房合同中，并没有约定房租上涨的有关条款。所以在租期内，房东擅自要求提升租金，是明显的违约行为。小郑可以拒绝并继续租住。
关于物业费的争议，双方虽没有明确书面约定，但根据合同法规定，口头形式也是合同的一种。只是在法律实践中，口头合同的主张存在举证困难的问题。除非小郑能够拿出完整的证据链，否则口头协议很难被认可法律效力。
- 兵法点评：
兵法曰，上兵伐谋，其次伐交，其下伐兵。对于租金问题，上兵发谋，就是在租房签合同时，提前把租金事项和房东进行全面的书面约定。白纸黑字的协议可以一定程度从源头上规避租金争议。
其次伐交，出现问题和房东交涉时，必须要提前掌握好相关的法律或者政策依据，这样可以在沟通中有理有据。
其下伐兵，就是协商不成，可以寻求仲裁或者向法院起诉。不过如果走诉讼程序，在取证和庭审流程中，会耗费大量的金钱和精力。需要结合实际做到谋定而后动，三思而后行。
总之，关于租金问题，最好的应对手段就是在合同中做好明确约定。这样哪怕出现争议，也能有理可依，可以依法维护自己的权益。
小文和男友都是湖南人，大学毕业后一起到了深圳，在布吉附近租了一个两室一厅，和房东签订了两年的租房合同，开始了繁忙而充实的都市生活。
然而搬进房子后刚过了半年，房东突然找上门，要求他们半月内搬走，理由是房子已经卖给了他人。为了弥补小两口，房东答应补偿半个月的房租。
对于房东的要求，小文显然难以接受。因为当时正在年底，她和男友的工作都异常繁忙，短时间内根本没精力去找房和搬家。然后，在租房期间他们添置了跑步机、投影仪等设备，拆卸搬运既费钱也费事。对于半个月房租的补偿，很难接受。
由于当时签订的合同，并没有明确约定违约事宜。一时间双方相持不下，苦恼中的小文不知如何应对，于是将问题发在网上进行咨询。
- 法律解析：
合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
合同法第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持...
按照法律规定，房东将房子卖了，并不影响小文和房东当初签订房屋租赁合同的效力。因此除非双方协商同意解除合同，否则房东无权要求小文搬走。
其次合同法230条也有规定，房东在明知房子已经租给小文的情况下，卖房时是有义务提前通知小文的。房东不提前通知，而是直接敲门让小文搬走，这可以被认为侵犯了小文的优先购买权。因此，小文可以要求房东进行赔偿。
- 兵法点评：
兵法曰，不动如山。小文如果不愿意，完全可以依法要求房东继续履行合同，直到租房合同结束。然后，关于侵犯优先购买权的赔偿方面，目前没有明确的法律规定。相关判例一般是参考当地有关部门同期公布的房地产计税参考价和同一房产转让的实际成交价的差额，判令房东进行赔偿。
另外，房屋租赁合同如果提前有过备案，那么在房子交易过户时，工作人员会要求房东出示租客放弃优先购买权的书面材料，否则只要租客不同意，房子很难过户。
总之，只要签好租房合同并做了备案，在租期到期之前，房东是无权未经协商，就强行要求租客搬走的。同时，如果优先购买权被侵犯，租客可以要求赔偿。
在广州工作的小于租了王阿姨的房子，期间一直正常使用，没有进行装修，也没有其他不当的改造行为。有一天小于发现房子的墙面出现大面积渗水，导致装修墙体出现明显松动。
请物业过来一看，原来是房子的管道破裂，整个墙体和部分管道需要整体更换。
于是小于找到了房东王阿姨，没想到王阿姨现场查验后，坚持认为这是小于的不当使用造成的，拒绝支付维修费用。小于觉得冤枉，要求王阿姨列出自己不当使用的依据。
王阿姨一时也说不清，只是支支吾吾地抱怨，说房子租了四年都没出问题，为什么到了小于手上就坏了，肯定是小于的问题。
双方各不相让，经过调解，双方同意提前解除合同，但王阿姨却拒绝返还小于租房时缴纳的押金。给出的理由是需要支付房屋维修费。
- 法律解析：
合同法第221条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担…
合同法第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
合同法第112条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
租房过程中，房子或者设备发生损坏。按照法律规定，首先要确认损坏发生的原因。
一般来说，如果租客擅自改变房屋用途，比如把住房拿去做货物仓库，或者在家里从事危险作业导致房屋或者设备损害的，租客需要承担损害赔偿责任。
而房屋正常使用过程中，由于房屋折旧或者设备老化产生的问题，通常由房东负担。小于的情况显然属于后者。按照法律规定，房东王阿姨是有义务帮小于维修房子，如果房子让小于自己维修，王阿姨需要承担费用。
关于房屋押金，法律并没有明确规定。但按照合同法的规定，王阿姨的行为属于不履行合同义务，小于是有权要求返还押金。同时如果造成其他损失，还可以申请赔偿。
- 兵法点评：
兵法曰，知己知彼，百战不殆。想要避免租房过程中，因为房屋或者设备损害造成的纠纷，首先需要把房子的情况彻底搞清。
在租房前，要仔细查验房屋以及设备的使用情况，对于房屋或设备质量存在疑惑时，在租房前就和房东提前讲明，并在合同里明确约定。
同时一定要弄清房屋的性质，未经房东允许是不能够擅自改变房屋用途的。如果要对房屋进行装修或者增设，必须提前取得房东的同意。
总之，租房时不能马虎大意，一定要仔细确认房屋的质量和使用性质。对于使用疑点，最好和房东提前进行书面约定，这样可以有效避免不必要的麻烦和争议。
前文中，我们从“租金”“租期”“定责”三个方面梳理了常见的租房争议。通过分析可以看出，要想规避租房陷阱，最重要其实就是租房合同。接下来的《应对篇》里，我将从“如何拟定租房合同”，以及“如何应对租房争议”，这两个方面给出一些个人建议。
租房合同应该如何签？
租房合同其实原则上应该根据实际情况，依照双方要求“按需拟定”，很难给出规范的模板。下面我结合常见的争议，总结了6个要点，供大家参考。
①合同主体。必须填写出租方承租方和房屋具体坐落地址，必须本人书写，而且字迹清楚，书写规范。避免造成因合同主体不清而产生的纠纷。
②租赁期限。数字部分要填写清晰，日期要规定到日，避免产生歧义。
③租金。租金金额、支付方式、支付期限要做出明确约定。如果未按时支付，违约责任要明晰。
④押金。对于押金金额和返还，在合同中要做出明确约定。
⑤损害定责。房屋租赁物品如果产生损害，如何定责要在合同中明确注明。
⑥转租。如要转租，转租的条件和手续要规定清楚。
除此之外，双方签完租房合同后，可以根据城市房地产管理法的规定，到本地房产管理部门进行备案登记。这样一旦出现问题，可以充分保证合同的效力。
如何应对租房争议？
①首先与房东协商。
租房遇到争议，首先要冷静梳理问题，避免情绪干扰，在掌握切实法理依据之后和房东进行充分沟通，寻求协商解决的路径。
在沟通的时候，最好找一位中间人在场，一方面可以给出中立的见解，另一方面可以给双方的协商结果做个见证。
②与房东协商未成功的情况
在通常情况下，如果协商未成有以下3种处理租房争议的方式。
1.申请调解。当事人可以向居民自治组织或者是居委会请求调解。合同有备案的，可以找房产管理部门，请求工作人员出面解决。
2.申请仲裁。按照法律规定，当事人发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时，可以向当地的仲裁委员会申请仲裁。这里需要注意的是，采取仲裁方式时，双方当事人应当自愿并且事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。
若在合同没有事先约定，双方当事人又没有达成仲裁协议时。只是一方申请仲裁的，仲裁委员会将不予受理。
3.民事诉讼。如果前两种方式都解决不了，最后的手段就是向法院提起诉讼。此时需要当事人整理好所有的租房相关合同或者协议，同时收集好相关证据。依靠法律维护自己的合法权益。
不战而屈人之兵，善之善者也。——《孙子兵法·谋攻篇》
正如兵法所云，遇到租房问题时，向法院起诉在大多数情况下都不是最好的选择。在租房前充分梳理双方需求，通过规范的合同提前做好约定。租房中万一出现问题，凭借合同有理有据地和房东沟通，争取不战而屈人之兵才是解决问题的上善之选。
日日恨何穷，巴云旧隐空。
一为栖寓客，二见北归鸿。
有道期攀桂，无门息转蓬。
赁居将罄比，乞食与僧同。
——姚鹄《书情献知己》节选
茫茫的冬日里，在北上广深繁华的街头，有多少人望着夜色里摇曳的灯火，渴望逃离都市的喧嚣，去找寻自己的一方净土。
然而又有多少次，我们拖着一身的疲惫推开出租屋的房门，靠在冰冷的房檐下，在窗外的万家灯火中去探寻心灵的皈依。
“一为栖寓客，二见北归鸿。”
十年前，我客泊他乡，夜晚翻书读到此句，思萦瞬间如北归大雁一般，伴着漫天星辰向故乡飞去。
远方的游子啊，是什么让泪水噙满了你的双眼。他只是，想家了。
租房虽小，但足以给家人庇寒。
有家人的地方，就是家。
