以下文章來源於21世紀經濟報道 ，作者21記者
21世紀經濟報道
21君陪你度過經濟、投資裡的漫長歲月。
“8秒售罄”、“一夜漲百萬”、“天價喝茶費”，難以想象，這些曾經在2016、2017年充斥深圳樓市的現象，又在2020年的春季重現。
疫情後深圳樓市的這波爆發，成為3月份以來房地產市場最熱門的話題。與之對比，全國樓市依然冷清，深圳的情況成為特例。
然而與幾年前的火爆不同的是，深圳樓市這輪熱潮，背後有諸多人為的因素在推動，炒作的氛圍更為濃烈，開發商、中介、各類掮客、投資者、貸款公司等等，都涉身其中。
4月以來，深圳住建局已連發兩文，嚴打市場亂象，尤其是喝茶費這類。此外，政府還準備了更多的調控手段，將視市場情況繼續推出。
要求各商業銀行進行緊急自查
4月20日，21世紀經濟報道記者從消息人士處確認，中國人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業銀行下發通知，緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。
該通知要求自查今年以來新發放的房抵經營貸（含借款人為企業或個人），包括貸前、貸中、貸後等情況。
具體是，對於貸前，自查貸前准入情況，對借款人名下經營實體的真實性調查情況，借款人持有被抵押房產時間情況，企業成立時間情況。對於貸款管理情況，重點梳理借款人（含企業或個人）自疫情發生（1月25日）以來新購房產（含住宅和商務公寓等）並以新購房產作抵押的貸款情況，以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況。對於貸後管理，自查借款人貸後新增房產的檢測情況。
圖/新華社
房抵經營貸資金，也被稱為“房抵貸”，是指借款人以自然人名下的房產（住房、商住兩用房）作抵押，向銀行申請一次性或循環使用的消費或經營用途的人民幣貸款。
深圳市中小企業服務局：貼息貸款必須用於支持對象生產經營
最近，有報道稱，個別機構和個人弄虛作假，將用於購房、炒股等的貸款包裝後騙取財政貼息。
對此，深圳市中小企業服務局4月20日發佈關於規範實施中小微企業貸款貼息項目的通告，通告稱，根據有關規定，“貸款必須用於支持對象生產經營，不得用於併購貸款、國家產業政策禁止和限制的項目以及參與民間借貸、投資資本市場和個人消費等”。 深圳市中小企業服務局將嚴格依照上述實施辦法，會同銀保監部門加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。一旦發現並查實，將依法依規對責任單位和個人給予失信懲戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法機關處理。
南財快評：深圳嚴查“房抵貸” 謹防樓市違規“加槓桿”
很長一段時間以來，“房抵貸”作為購房者的一項槓桿而存在。很多購房者為籌集資金，將名下房產作抵押，向銀行申請貸款，並再度用於購房。從金融的角度看，這屬於典型的加槓桿行為。無論對於購房者個人還是整個金融體系來說，加槓桿行為都會增加金融風險。
近期，深圳樓市迅速升溫，一些炒作現象也重出江湖，其中便包括對“房抵貸”的使用。
深圳受益於各項區域發展利好，房地產需求向來旺盛。但受制於地理條件，城市外擴空間不足，市場供應又相對有限。
因此，深圳樓市有其獨特性，主要表現為房價上漲動力充足，且在政策利好集中釋放時，市場容易滋生出炒作之風。除“房抵貸”外，近期深圳部分項目“日漲數十萬”，還曝出天價“喝茶費”等炒作現象，對全國房地產市場帶來了一定的心理衝擊。
在這種背景下，央行深圳市中心支行嚴查“房抵貸”流入房地產市場的做法，無疑符合樓市調控中“去槓桿”的基本基調。
國家統計局發佈的數據顯示，3月份，70個大中城市中有38城的新建商品住宅價格環比上漲，比2月增加了17個。其中，一線城市（4個）、二線城市（31個）、三線城市（35個）新房價格環比漲幅分別為0.2%、0.3%、0.2%，均比2月有所擴大。
對於從疫情中逐漸復甦、部分區域已出現過熱現象的全國樓市來說，嚴查類似房抵貸等“加槓桿”的行為也頗有必要。
一方面，隨著新冠肺炎疫情逐漸得到控制，疫情期間積壓的市場需求逐步釋放，容易引發市場反彈。對金融槓桿實施嚴格管控，無疑有助於遏制樓市“虛火”。
另一方面，避免信貸資金過度流向樓市，引導其進入其他實體經濟領域，對於在疫情中受到重大影響的實體經濟來說，有著更重要的意義。
始於2017年的本輪樓市調控，至今已持續三年時間，成果也頗為顯著。在近期市場反彈跡象隱現的背景下，恪守“去槓桿”的基本思路，使“房住不炒”的理念進一步深入人心，仍是十分必要的。
深圳百萬“喝茶費”後面的隱秘利益鏈曝光
近期，經過開發商、中介、渠道們的層層鋪墊，深圳樓市的投資需求被激發出來，投資客紛紛入市的同時，“喝茶費”也重出江湖。
所謂喝茶費，即購房人通過中間人，付一筆錢給開發商，以此來獲得想要房源的一筆費用。一般是在樓市火爆或房源搶手時才會出現。
圖/圖蟲
購房者陶宇（化名）最近就有了這樣的遭遇。據他稱，年前曾看中寶安區一個項目的房源，戶型什麼的都滿意，當時找銷售預留了，後來趕上疫情沒有來得及付定金，結果這幾天開發商突然表示，如果再買要多交100多萬的費用，讓他心裡很不舒服。
要收“喝茶費”的項目還有不少。近日，“家在深圳”的業主論壇上，深圳寶安區海納公館的“喝茶費”價目表曝光。一套116平方米4房戶型的房源，總價1120萬，喝茶費100萬；89平方米3房戶型的房源，總價816萬，喝茶費85萬。
記者以購房者身份，走訪了深圳寶安區多家中介。其中一名中介表示，海納公館、潤恆都市名薈等項目都可通過交一筆錢選房，但是目前查得很嚴，等月底有消息後，會介紹一個“關係人”見面談。
據中介介紹，具體操作流程是，雙方見面後，購房者與“關係人”會簽署一份協議，然後去銀行聯名開戶，做一個資金賬戶監管，將“喝茶費”凍結在裡面。
如果後期購房成功，網籤備案合同以後，雙方共同去銀行，同時在場的情況下錢就可以轉到“關係人”賬戶，“關係人”不能單方取錢；而後續要是出現糾紛，或者沒買到房，則根據協議退錢，銀行的資金會自動解凍，退回原賬戶。
對於“購房人買到房後悔了不想給錢怎麼辦”，中介說，買房人想賴這個錢的情況，沒有遇到過，“說實在的，別人既然敢做這種生意，那肯定有把握能讓你給錢，肯定有這種門路”。
他表示，之前有成交過、操作過的，是前海的頤灣府。但是像華潤、招商這種央企操作不了，華潤城1234期，這種只能靠運氣自己去買了；華潤深圳灣悅府，以前也有操作的，但是那個代價太大了，一套363的戶型，差不多得給一千萬的好處費，那個代價太大了就沒必要了。
此外，萬科的項目也操作不了。不過萬科近幾年在深圳也很少有新房供應。
什麼樣的人充當著中間人、“關係人”？該中介透露，“深圳專門有一批跟開發商老闆有關係的人，靠這種關係賺錢，主要是他們在操作”，在目前的嚴查下，開發商和中介一般不會直接插手。
另據深圳資深業內人士透露，其中，“喝茶費”主要的資金流動涉及買房人（或投資客）、外場中介、駐場中介、開發商內部人員、掮客等多方人員。
其表示，主要中間人一般有兩到三個，即投資客與中介聯繫後，“喝茶費”通過外場中介轉給駐場中介，再轉至開發商內部負責人手裡；但一些小型開發商也有可能只有一個，錢直接由中介轉給開發商。
除此之外還有一種情況，關係戶、掮客，那些與開發商或政府部門有關係的人，可以利用這個資源，充當中間人。
當記者進一步追問具體協議內容時，上述中介則表示暫時不清楚，要到月底有消息後才知道，只是再三強調有保障。
中介坦言，對於深圳搶手的樓盤，年前就已經存在喝茶費這種情況了，“畢竟新房限價，即使加了‘喝茶費’，還是比周邊二手房便宜不少，不這樣的話說白了買不到房子。”
他透露，“喝茶費”突然被爆料，是因為之前購房者與“關係人”沒談妥。
“中間人剛開始是要80-100萬，購房人就給了50-60萬，那別人就給他拿的低樓層，3樓4樓，然後他就不滿意，就這種事情起了糾紛，捅出去了。”
中介表示，深圳“喝茶費”的現象很普遍，尤其像寶安區等地段比較好的樓盤，或多或少都有這種問題。“你只看到被爆料那幾個，是因為新盤就那幾個，寶安區的新盤大多都是一樣的，現在都是這種操作。”
另一邊，中介還推薦了同為寶安區的盛意家園，據悉該項目將在月底開盤。“盛意家園買不買得到也很難說，但估計流程都差不多。”
社論：堅持“房住不炒”，警惕房價上漲因素重新聚集
國家統計局發佈的數據顯示，3月份，70個大中城市中有38城的新建商品住宅價格環比上漲。2月為21城。4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%，但漲幅比1月份回落0.2個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點，比1月份擴大0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點，比1月份回落0.2個百分點。
一季度中國經濟因疫情遭受衝擊，全球疫情蔓延使得中國出口受到影響，當前宏觀經濟面臨一定不確定性，在此背景下，依然有幾十個城市的住宅價格環比上漲，這應當說是一個很強勁的表現。與中國樓市相比，美國股市則出現了大幅下挫。
過去幾年，中國樓市在“房住不炒”的政策原則下，通過一系列調控政策，實現了一個較為長期的穩定狀態，從相關數據來看，似乎脫離了過去地產調控帶來的週期性價格上漲現象。正是因為過去幾年房價被壓制住，目前遇到疫情導致的經濟衝擊後，樓市並未出現恐慌性回調，這意味著一些上漲的預期依然存在。
現在，對部分城市的樓市週期性上漲因素重新聚集，我們應該警惕。除了城市化等因素外，樓市價格典型上漲的動因是貨幣環境以及地方政府對土地財政的依賴。樓市週期與貨幣週期是一致的，而貨幣政策週期又與宏觀經濟週期相反。
正因為經濟調控存在週期性，所以，市場認為樓市也會隨著這種週期一直漲下去。應對貨幣寬鬆從而從一定程度削弱購買力的方法，在美國是資金流入股市，在中國則是資金流入樓市。這種資產配置在一些週期內使得資產價格不斷上漲。
疫情導致全球經濟停擺，迫使各國實施財政救援與寬鬆貨幣政策。經歷量化寬鬆政策後的發達國家再次史無前例地向市場注入流動性，大幅提升其政府的赤字率。疫情後這些全球低成本流動性會如洪水一樣撲向各種資產，就像全球金融危機後的情況。也正因為如此，中國樓市重新出現了一些價格上漲預期，在滬深等一線城市，富有階層繼續加大在一線城市稀有住房資產的配置力度。
當中國經濟處於高速增長週期時，雖然社會存在收入差距，但幾乎所有人的收入在增長。但是，當國際大流行病對經濟帶來嚴重衝擊後，收入增長會出現結構性分化，一部分人存在暫時失業或者收入減少的情況。這種收入上的差距如果伴隨著資產價格上漲，則會進一步加大財富分配的不均衡性，這需要及時警惕。
中國嘗試繼續提高城市化率以推動經濟增長，為了順應發展規律，決定發展大都市圈，尤其是長三角與珠三角等地區，通過城市擴張吸引更多的農民進城落戶。政策初衷可能是吸引農民工落戶。但同時，需要關注來自全國其他地區一些富裕階層形成的財富虹吸效應，及其房價剛性上漲，需要及時增加住房供應併為農民工提供低成本住房，在城市人口轉移的基礎上，真正推動經濟效率提升。
這些大都市圈同時也是製造業中心，房價繼續上漲會不斷提高製造業成本，這不利於產業穩定，應該避免這種局面，以保持這些產業聚集效應帶來的供應鏈效率優勢。合理的房價，也會有利於年輕人在當地的創新創業。
在我們國家，很多人都將住房作為投資資產。究其原因，就在於房地產至今沒有風險卻獲利巨大，尤其是在持有期間幾乎沒有稅負成本。這對中國重視實體經濟並推動供給側結構性改革來說，是一個挑戰。因此，必須繼續堅持“房住不炒”的原則，不因逆週期調節而偏離，為實體經濟發展營造有利的環境。
來源：21世紀經濟報道（ID：jjbd21記者：張曉玲,申楚源,謝麗婷,辛繼召,張敏、編輯：李清宇,曾芳,黎雨桐)、深圳市中小企業服務局、南財快評
