近日，中共中央、國務院印發了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》。相較於京津冀協同發展、粵港澳大灣區建設等國家戰略，我相信長三角一體化政策實際落地進度將會更快一些。
對房地產市場而言，我不認為長三角一體化規劃正式落地能夠直接利好房地產市場，長三角城市群房地產市場也並不會就此出現全面反轉行情。
不過，得益於產業、經濟、人口、配套等各方面發展，我們還是承認這些示範區、都市圈、重要的城市節點，從目前情況來看，本身房地產市場還是比較健康的。
- 2016年5月11日，國務院常務會議通過《長江三角洲城市群發展規劃》，提出培育更高水平的經濟增長極。到2030年，全面建成具有全球影響力的世界級城市群。
- 長三角的經濟總量佔我國的20%左右，在國際上橫向比較，和整個印度相當。專家認為，在這樣的基礎上，只要政府因勢利導，到2030年長三角城市群完全有能力建設成和世界五大城市群（美國東北大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本東海道城市群、歐洲西北部城市群、英國中南部城市群）並肩的世界級城市群。
- 從“龍頭”到“龍尾”，三大城市群的發展水平不同，定位也不同。長江三角洲城市群聚焦提升整體國際競爭力，長江中游城市群著力在資源優勢互補、產業分工協作、城市互動合作上下功夫，成渝城市群則要充分發揮重慶、成都雙引擎帶動和支撐作用，提高一體化發展水平。
- 以上海為核心的長江三角洲城市群，承擔著當好長江經濟帶的“龍頭”、帶動全流域發展的重要使命。此次通過的《規劃》，對長江三角洲城市群的定位和功能提出了明確而具體的要求，那就是要打造改革新高地，複製推廣自由貿易試驗區、自主創新示範區等改革經驗，在政府職能轉變、體制機制創新方面先行先試；爭當開放尖兵，大力吸引外資，擴大開放，推進貿易便利化，促進外貿穩定發展和升級；帶頭髮展新經濟，實施創新驅動發展戰略，營造雙創良好生態，強化關鍵領域創新，發展現代服務業；以生態保護提供發展新支撐，實施生態建設與修復工程；創造聯動發展新模式，推進都市圈同城化發展，構建綜合交通體系，促進基礎設施互聯互通。
長三角地區既是經濟發達和人口密集地區，也是生態退化和環境汙染嚴重地區。優化提升長三角城市群，必須堅持在保護中發展、在發展中保護，把生態環境建設放在突出重要位置，緊緊抓住治理水汙染、大氣汙染、土壤汙染等關鍵領域，溯源倒逼、系統治理，帶動區域生態環境質量全面改善，在治理汙染、修復生態、建設宜居環境方面走在全國前列，為長三角率先發展提供新支撐。
作為中國經濟社會發展的重要引擎，長三角在房地產市場初期佔有較大的市場規模，根據統計局數據，2001年長三角三省一市銷售面積7815萬方，佔全國商品房銷售面積的30%，伴隨著各地房地產市場的快速發展，到2019年末，這一比例也逐步降低且穩定在20%左右。
從趨勢來看，土地出讓金規模自16年以來逐步上升，其中16年主要為樓面價大幅上漲帶動，17年量價齊升，而18年土地市場成交建面同比上漲14%，樓面價回落同比下滑12%，整體出讓金規模較17年小幅上升0.1%。
- 而另一方面，在人口總量方面，根據《長江三角洲城市群發展規劃》，要全面放開蕪湖、馬鞍山、鹽城、泰州等城市落戶限制，有效降低合肥等城市落戶門檻。根據該文件對於2020及2030年常住人口增速預測，無錫、合肥、嘉興、宣城十年間人口提升在15%-20%之間，而強調放開落戶的蕪湖、馬鞍山人口提升預測在20%以上。在長三角一體化發展基礎設施及產業建設的背景下，隨著人口的持續流入及城鎮化率的提升，房地產市場購房需求也將穩步上升。
從房企的角度來看，龍頭房企憑藉更大的銷售規模、更穩健的財務狀況，在集中度提升的背景下，長期銷售規模更具成長性。從長三角的佈局來看，主流一二線龍頭房企在長三角地區佈局力度較大，其中中南建設、新城控股在長三角地區可售貨值佔比較高，均在50%以上，深耕長三角的策略將在長三角一體化進程中進一步受益。此外，上實發展、中華企業在青浦區開展房地產業務，蘇州高新參股公司中信集團投資的嘉善現代產業園項目位於示範區規劃內，同樣值得後續關注。
