随着上一轮房地产调控政策开始陆续到期、部分三四线城市逐步放松调控，楼市在2019年3、4月份成交量迎来了大涨。
国家统计局数据显示，2019年1-4月份，商品房销售额39141亿元，同比增长8.1%，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%。与此同时房企近乎以“抢地”的方式通过招拍挂大量拿地，2019年1-4月，全国土地规划建筑面积TOP10城市成交面积达11802万平方米，同比增长10%。
伴随着房地产交易成交量回温、土拍市场火热，作为房地产重要融资方式之一的房地产信托到越来越多投资人的青睐，房地产信托募集规模迅速增长。我为您一探房地产信托火热背后的原因。
房地产信托有多火？
房地产信托究竟有多火？数据显示，2019年1-4月，集合房地产信托发行数量2058款。房地产信托发行规模和成立规模均比去年同期出现了较大涨幅：
房地产信托有何优势？
1专业机构、实力雄厚
提到信托产品，投资人的普遍概念是信托公司实力雄厚，从实际情况看确实如此：
首先，信托公司实缴资本规模较大，根据《信托公司管理办法》规定，信托公司最低实缴资本为3亿元人民币、且注册资本必须实缴，信托公司资本规模普遍是比较高的。
其次，信托公司牌照稀缺，目前国内正常经营的信托公司仅68家，2007年以后未再新增发信托牌照。
物以稀为贵我有牌照我任性2监管严格
从监管法律规定看，信托公司及信托业务主要受《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》的监管。
从监管机构看，中国银保监会对信托公司及其业务活动实施监督管理。信托产品设立发行，必须先办理登记。《信托登记管理办法》规定，信托机构应当在集合资金信托计划发行日的五个工作日前或者在单一资金信托和财产权信托成立日两个工作日前各省银保监局申请办理信托产品预登记。
3风控措施全面
房地产信托除了信托产品本身的优势之外，还因为较为全面的风控措施，更容易得到专业机构和投资者的青睐。
众多的理财产品中存在以股权或上市公司股份质押作为保障投资人利益的风控措施，特别是针对上市公司融资的信托、资管计划等理财产品。该种理财产品风控措施受上市公司股价波动影响较大、遇到股市下跌系统性风险或公司业绩下滑时，股价下跌较多、产品的风控措施就变得薄弱。
相比之下，房地产信托的风控措施更为全面、稳定。房地产信托的借款人一般为开发某个楼盘的项目公司，在财务上和房地产集团为独立法人主体，资产相对独立。房地产信托一般要求将开发楼盘的土地及在建工程（开发楼盘）抵押给信托公司，除取得土地、在建工程抵押外，房地产信托还会取得项目公司的控股权或股权质押，并监管项目公司的销售收入账户。
近几年房价和地价都处于上涨周期，因此信托公司取得的土地、在建工程抵押权价值平稳，不会出现大幅贬值的风险，使得信托产品整体风控措施更具有保障性。假如这家项目公司的母公司发生了现金流紧张情况，信托公司可以凭借对项目公司的控股权快速处置项目公司资产，转让土地或加快楼盘销售，实现快速回笼资金、实现信托计划退出。
房地产信托产品模式
国内的房地产信托从产品模式看主要分为2类：
1股权型信托模式
股权型信托模式在实际操作中又可以细分为两种方式：一种是信托公司以信托资金的形式直接增资入股开发商或受让项目公司股权等，成为项目公司的股东，且多数情况下会取得项目公司控股权，在条件满足时，由开发商或其它第三方根据约定价款收购信托的持股部分；一种是信托公司仅用信托资金中一部分入股项目公司，将剩余的信托资金以股东借款的形式进入项目公司。除信托资金取得股权外，一般会要求房地产开发商将持有项目公司的股权质押给信托计划。
此种模式的优点在于信托公司一般会取得项目公司的控股权，能够控制项目公司的重大资产处置，监管重大财务开支、特别是楼盘销售回款，信托公司对项目的整体把控度更高。目前市场上较多房地产信托采用该种股权或者股权+债权的运作模式。
2权益型信托模式
权益型信托模式即利用房地产企业的资产收益权，包括项目收益权、股权收益权、应收账款收益权、租金收益权等，以资产权益转让和附加回购承诺等方式与信托公司开展合作。
具体做法是信托公司成立信托计划，募集资金，同时信托公司与房地产企业签订权益转让合同，由信托公司受让权益、房地产企业后续回购权益并提供担保，房地产企业以转让权益的信托资金投资项目等。
结 语
根据国务院相关方针，我国未来仍然要加快推进城镇化进程，人口会持续流入城市，房地产行业未来仍然大有可为。投资于房地产行业的房地产信托未来有着更广阔的的市场需求空间。无论是从信托公司实力、监管要求、风控措施来看，房地产信托都是众多理财产品中相对安全的产品，是一种不错的投资选择。
