疫情過後,泰安房價會漲嗎?

五六阿哥


隨著疫情得到慢慢的控制,泰安地區在建房產項目,都基本上按照政府要求開工。這似乎讓泰安各大開發商看到了“曙光”。不過解凍後的泰安樓市會走向何方,做為泰安人民最關心的話題,房價是漲還是降呢?

泰安市區土地市場供應平穩

泰安市區成交地塊比較少,各大開發商比較謹慎。溢價率:泰安新博置業拿地為6.01%;疫情之後隨後兩塊地溢價率為0.00%;最近一次成交新城置業溢價率為3.27%。由於年前各大開發商儲備了大量土地,整體上今年土地市場比較平穩。

防疫費用:開發商買單、建安成本增加

疫情屬於不可抗力,依據工程施工合同開發商需要支付施工單位的防疫經費,防疫經費增加無形之中還影響到建安工程成本增加

疫情降低稅率措施,減少企業管理費用

金融支持方面:加大信貸支持力度;減低企業融資成本;降低企業擔保費。

降低稅收方面:減免相關稅費、緩交稅款、緩交社保費。這些措施可以降低企業運營成本,從而減少企業管理費。

剛需群體不足,不能為房價提供持續購買力

泰安市區內本科院校加上高職院校,每年的畢業生很多。但是泰安為旅遊城市,產業分佈不均勻,區內沒有大型企業可以留住人才,導致大部分人才流向外地。

改善群體需求足,但是資金有限

由於二胎政策的實施,催生出來改善性需求。二胎家庭需要海清一樣要從《蝸居》小房換成《安家》大房子,但是二手房市場整體疲軟,不能為剛需改善群體提供變現資金。

隸屬於濟南都市圈 ,優質資源流向濟南

濟南降低落戶:濟南出臺大專畢業生直接落戶的政策以及就業企業比較多,吸進大部分畢業生去濟南。

做強濟南策略政府為做強濟南發展出臺一些措施,可能部分泰安企業為享受措施把公司搬到濟南。

疫情影響:對於大部分投資客來說,經過這次疫情,區域中心房產保值率比較高。對於山東來說,濟南和青島房產保值率高。可能會導致他們拋賣泰安的房產從而去濟南購買,大量二手房市場衝擊新房市場。

疫情之後,泰安土地市場價格穩定。防疫費用由開發商買單,增加了開發成本;另外政府出臺了大量疫情利企措施,一定程度降低了企業運營成本。泰安市區沒有大量企業安置畢業生,造成大量剛需群體流失,另外大量拋賣二手房進一步增加了改善群體購房的難度。加上省政府為做強濟南,出臺了大量對濟南有利的措施。開發商為儘快完成銷售,可能出臺大量優惠政策。整體上2020年,泰安房價會趨於穩定。


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沒等到報復性消費,怕等來報復性漲價——這是懸在購房者心頭的一把利刃,漲怕了。

近日,樓市畫風突變,前兩月大量房企零收入、降價優惠,一夜之間,多地現“日光神盤”、“捷報頻傳”。每一個風水草動,都牽動人心,當下,風從何處來?

是“央行放水”的金融政策,還是釋放復甦信號的行情走勢?都未必。退一萬步講,只要“四限”政策不退市,只要“房住不炒”壓在房地產這艘船的船底,無論外面風起雲湧,這艘船也別想掀起什麼浪來。

首先,看清現實:樓市是大病初癒,小陽春還遠遠沒到

今年前2個月,全國新房銷售規模創史上最低。武漢、寧波、重慶,2月新房零成交。在克而瑞監測的27個重點城市中,2月新建商品住宅僅成交240萬平方米,環比降幅高達83%,同比下降77%,創有史以來最大跌幅。

房價上,根據全國70城房價數據顯示,2月,房價下跌的城市數量為25個,上漲的數量為21個。

但進入3月,樓市開始出現回暖的信號。克而瑞數據顯示,在北、上、廣、深四大一線城市中,深圳市場復甦相對較快,一季度成交同比微跌1%,已接近去年同期水平,甚至出現開售當天即售罄的“日光盤”。

深圳樓市一向有全國樓市風向標之稱,這意味著樓市小陽春來了嗎?

這個判斷還下得過早。一季度,除恆大“以價換量”,銷售額不降反升外,前十房企的銷售業績均不及去年。據克而瑞研究中心數據顯示,從累計業績來看,2020年一季度TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降近20.8%。

因此,縱觀全年,除了一線和熱門城市,2020年的樓市小陽春,都是假象。受疫情影響,如果沒有較強的政策支撐,2020年商品房銷售總量回落是大概率事件。

其次,央行放水,房價能穩住嗎

房貸政策鬆動,根源在於貨幣環境的寬鬆——央行“放水”。央行出臺了一系列降準降息等組合拳,近三週兩次降準,累計向市場投放近萬億元。本意是扶持實體經濟,但不能不小心防範,大量資金可能被改變用途,流向房地產市場。

在國內外流動性集體“大放水”之下,多位業內人士均對房地產走勢充滿信心。房價還能穩得住嗎?舉個例子看,日本從2001年開始放水,印鈔數量全球第一。結果,房價沒漲,物價也沒漲。

在國內,面對房價這個“天花板”,再往上,房企有心無力,購房者無心更無力。一方面,房價不是開發商和中介能炒得起來的,現階段各項目為加快回款,推出優惠折扣,以價換量。另一方面,疫情期間,居民收入受到影響,市場不穩定因素累加,購房者會更加謹慎出手。更重要的是,如果房企這隻“定價”的手拿不穩,引得決策層面的關注和調控的加碼,分分鐘“引火上身”。

所以,不管是央行的“大水漫灌”,還是“精準滴灌”,無論是人們變有錢,還是更窮了,只要“四限”的政策不退市,“放水”也不會推高房價。

第三,政策微調,不代表“房住不炒”要鬆動

疫情暴發後,給在境外融資的房企帶來了重創。2020年,是房企償債的一個高峰,有統計數據顯示,今年到期債務高達1.4萬億元。現金為王的房企,面臨著生死時刻,他們都在等著最後一根救命稻草——政府救市。但政策調控也是懸念重重。

2月份,超60個城市的樓市政策微調,內容涵蓋了放寬預售條件、減少企業資金壓力、延緩公積金月供以及下調公積金首付比例等。為了更好地拉動經濟,有人呼籲要放開“四限”。

於是,多地頻繁瘋狂地試探政策“底線”,出現了樓市鬆綁“一日遊”。朝令夕改,已經給出了答案。

在河南駐馬店、廣州、陝西寶雞、濟南、浙江嘉興海寧縣等地挑戰“房住不炒”接連失敗後,4月9日,一則“天津二套首付比例從6成降到4成”的傳言,相關銀行迅速闢謠。此外,“天津清理整頓集體戶口”的房產中介營銷噱頭,也在當天得到天津公安機關的公開闢謠。

政策全面鬆動的幻想,註定是一場空。

據克而瑞研究中心分析,就總體而言,特別是今年上半年,政策肯定會支持房地產,出臺“定向寬鬆”的措施,但是不會突破“四限”。預計2020年調控政策全面放鬆基本無望,“四限”調控註定將延續更長的時間週期,但局部放鬆依舊可期,不排除各地政府視情況“因城施策,一城一策”。

同樣,馬光遠也於4月9日的直播中明確表示,政策鬆動不代表“房住不炒”要改變!“房住不炒”會成為長期政策,但調控政策放鬆概率大。疫情加劇一線城市房產的吸引力,北上廣深一線及部分熱點城市房價將會在2020年上半年反彈,而二三線城市是安全區域,同時也會出現分化;五六線是危險區域,投資不能碰。同時,馬光遠也看好武漢,他指出,有些好城市、好房子,要選擇好時機,不要著急,不要被市場上的雜音所誤導。

“總會有人講,中國下一個破滅的泡沫是房地產,我覺得不會。但投資房地產的黃金時代已經一去不復返,未來,房地產投資會迴歸到一個專業的小型市場,越來越講究智商。”,馬光遠指出,未來,只有20%的開發商會活下來,只有20%的城市住房具有投資價值。

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櫻桃番茄GO


泰安房子價格可以用有價無市來表述。從房屋中介報價來看,泰安房價持續走高。從每月網籤價格來看走勢下降。疫情開始後房價一直都不看好。主要原因是經濟受疫情因素太厲害。況且世界經濟受衝擊更大。到目前為止疫情還沒到拐點。美國的疫情更是糟,美國經濟可以說全面停擺。有人預計今年世界經濟肯定是負增長。中國的經濟也會受世界經濟不景氣的影響,經濟速度放緩!在這個大背景前提下,恐怕全國房價都不樂觀。難道泰安獨身其外。當然剛需購房還是有的,因為房子是用來住的,要是炒房那得好好掂量掂量。


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