華僑城未來五年利潤的樂觀預測。
華僑城中短期內盈利主要來源於房產銷售，而地產淨銷售毛利未來在中國肯定逐漸下降，這也是地產公司估值低於市場平均的根本原因。
而華僑城由於其高毛利，其銷售淨利潤下降幅度遠遠小於普通地產商。
投資其實就是對公司未來一段時間盈利預估。而華僑城已處確定性不斷增長中，很多投資達人對其未來利潤達到每股3元高點是有確定性期望，而且實現可能性也是最大，盈利再往上增長幅度幾年內不是很大，本人也是這麼認為的。
但是，投資預期按實現概率分為保守預期，最大可能性確定預期，樂觀預期。共三個方向可能預期。
樂觀預期是投資者內心期望得到的不確定超額收益，也是股票投資的組成部分。
確定性穩定預期己經有共識，保守預期本人也曾經有專文分析過(如身處A股卻採用港股多元地產估值)，本人就不再討論。
現在進入主題。正式討論存在的樂觀盈利分析。
華僑城銷售綜合淨利率近幾年大都處於20%以上，18年是23%，下面就取18%合併存貨淨利率作數據分析。(合併存貨包括少數股東權益)。
華僑城的文旅地產經營模式，決定了存貨結轉週轉期比普通地產商高出很多，大約在42個月。
也就是說，一年的總淨利潤，大致是由三年前存貨和四年前存貨各按50%權重決定的。下面由此作粗略統計。
2016年，(13年存貨461億+12年存貨351億)x18%/2=73億，實際69億。
2017年，(13年存貨461億+14年存貨447億)x18%/2=82億，實際86億。
2018年，(14年存貨447億+15年存貨511億)x18%/2=86億，實際105億。
2019年，(15年存貨511億+16年存貨679億)x18%/2=107億。實際預計128億，每股1、56元。
2020年，(679億十1054億)X18%/2=156億。實際預計156億每股1、90元。
2021年，(17年存貨1054億十18年存貨1602億)x18%/2=239億。實際預計230億每股2.8元。
2022年，(18年存貨1602億十19年預計存貨1700億)x18%/2=297億。實際預計270億，每股3、29元。
2023年後，預期存貨不再明顯增加，每股收益不再大幅增加，且不排除有所下降。但2023年仍將慣性增長至預計淨利300億，每股3、6元以上。
(注: 2021年，2022年實際預期淨利低於數據分析預測，是因為考慮對沖可能存在的推盤放緩及銷售淨利率回撤風險。華僑城土地週轉期大約50~86個月。存貨包括土地，工程建設，己售未結等，平均存貨結轉週轉期不等同於土地週轉期)。
結論，雖然單純以存貨計算利潤並不全面，影響盈利因素其實很多，但股票投資預測除了理性成份，還可以有樂觀投資信仰，這也是枯燥的投資研究之外的一縷陽光，萬一有呢？
記得有位價值投資者說: “請將我埋在華僑城裡，五年後再來叫醒我”。也許，三年後迎頭而來的戴維斯雙擊就足夠驚醒他。
不識廬山真面目 只緣身在華僑城
預祝華僑城大小股東中秋節快樂
萬中財經
2019年9月12日
