長期以來，購房都是國人最重要的決定，畢竟能全款的人還是比較少的。而且隨著房價的不斷上漲，年輕人購房的壓力越來越大，就不可避免的需要跟銀行貸款。而在貸款中，對很多細則也不太瞭解，完全是聽中介或者銀行工作人員說，名字籤哪裡就籤哪裡，根本沒有想過房貸中一些該注意的地方，而且也沒人會告訴他，“到底選擇哪種還款方式更划算？”“按揭時間長划算，還是按揭時間短划算？”從而白白損失了一筆錢。
那麼按揭到底是選“等額本金”還是“等額本息”？
按揭貸款一般情況下分為兩種方式，一種是等額本息，一種是等額本金，其實兩種方式計算利息的方式都是差不多的，而會造成等額本息比等額本金利息多，是因為每次還的本金數額不一樣。從而造成從第二個月開始，還欠銀行的那部分房貸總額開始發生變化，所以每個月還的利息也開始不一樣。
如果單純從利息角度考慮，等額本金貸款方式比較好，總利息的支出比等額本息要少很多。
舉個例子，假設貸款200萬的情況下，4.9%的利率，按揭20年。
選擇等額本金需要支付利息98.41萬元。
選擇等額本息需要支付利息114.13萬元。
因此，採取等額本息的情況下，利息將會減少15.72萬元。
不過這種方式，最好是有經濟能力，且有打算提前還款的情況下選擇。因為選擇等額本金，前期的壓力會比較大。反之，一開始想要壓力小點，那肯定是等額本息最優。
那麼投資買房是“越長越好”還是“越短越好”？
買房投資分兩種，一種都是為了賺錢，都是短期買入，快速拋掉。這種的話，最好是全款不要按揭，因為太麻煩而且借款成本高，所以不需要考慮貸款時間問題。
另一種是打算買來出租加保值的。這種的話可以選擇等額本金，按揭時間選擇10年。畢竟能有閒錢買房投資的，正常情況下，資金實力都不會差到哪裡去。選擇等額本金，利息少，房子每個月出租至少能幫你還一半的月供，剩下的一半自己還。10-15年之後，房價漲幅應該能達到最高點，那時候賣掉是最優選擇。
剛需買房，時間是“越長越好”還是“越短越好”？
剛需直接按揭到30年是最划算的。畢竟剛需買一套房很大程度上都需要動用“6個錢包”，把按揭的時間拉長，最起碼不會因為房貸導致整個家庭對於風險抵抗性為0，並且降低自己的生活水平。所以，房貸30年，真的是錢不多的剛需家庭最優選擇。
當然，我相信很多人不喜歡負債的感覺，總覺得欠錢內心不舒服，這我也能理解。還有一部分人總是被表面的利息數字給迷惑了。
假設按揭100萬，利率按照4.9%計算，來看下按揭10和按揭30年有什麼不同的區別？
看到以上圖片的數據，多人可能要不淡定了，30年竟然比10年的利息多出643689元，都快接近本金了，想想都覺得虧。還不如直接按揭10年，能省下更多的利息。
恭喜你，如果你是這樣想的話，就陷進了數字誤區了。因為利息少不代表這筆貸款更划算。
主要是你在計算房貸的過程中，沒有加入兩個因素。1.通貨膨脹。2.時間因素。接下來，我就給大家分析下，這兩個因素加入後，30年還款到底是有迷人。
1.通貨膨脹。
通貨膨脹通俗一點講，就是貨幣超發部分與實際需要的貨幣量之間的比率。而且隨著貨幣超發，通貨膨脹的比率逐年遞增。
假設你2019貸款買房，利率是4.9%，而通漲是3.13%，那麼你的利率不到2%。而房價卻在逐年遞增，且幅度遠遠比通脹大的多，加上不住還有房租收。那麼為什麼要把年限縮短呢？
（好吧，我相信很多小夥伴應該看不懂，我也覺得我寫的有點虛了）簡單點說吧。考慮到央媽現在的印鈔速度，到2029年，100萬貨幣，大概就只值45萬。所以，錢在不斷通脹，可你2019年該還多少錢，2029年就算貨幣通脹到天上去，跟你也沒關係，你照樣還多少錢。但你買的房子會漲啊，租金會漲啊。這些都是跟著通脹在漲的，而你的月供可不是哦。
2.時間因素。
貨幣是有時間價值的，我記得10年前，1塊錢能買一碗粿條湯，可現在已經漲到10塊錢，但我依舊覺得他很便宜。這是為什麼？因為貨幣越來越不值錢，加上你們的收入也在不斷增長。所以，10年後的你並不覺得10元買一碗粿條有多貴。
理清邏輯之後，我們就可以得知（其實跟上面通脹的道理有點像）。假設你在1996年，買了房子，月供100元，在當時這筆錢應該算很大了。選擇按揭30年，到現在2019年，你依然每個月是還著100元的鉅款，可現在的100塊連去外面吃頓酒樓的錢都不夠。
相反，你如果選擇越快還款或提前還款的話，把剩餘的錢都給銀行了，結果會如何？內心的負債感覺是沒了，但當時你還的那筆錢，拿去做生意或者再買一套房會是如何？你要是知道今天這種局面的話，就算96年告訴你說到2019年你要多還30萬的利息，我相信你也會接受。
還有，你可以想下。96年的時候，你的工資是多少，現在的工資是多少，翻了多少倍了，而房貸依舊是沒翻。也就是說，還款越晚，你的債務也就相當輕。那我們為何不最大程度利用時間價值呢？
總而言之，有錢的話，不用考慮那麼多，直接全款。倘若你是普通人的話，錢不多的，就相信我，把房貸按揭時間拉長，直接選等額本息。你要想明白，不是誰都能在銀行貸到30年的期限的。因此，你有這個優勢的話，為何不最大程度利用你的錢，創造更大的財富，像我上文舉得例子。
這10幾年，如果你沒把錢都還上，而是選擇投資或生意的話，並不一定會差到哪裡去。何況工資、房價、房租都在上漲。所以，30年期固定利率貸款是世界上最好的東西，最大的福利，當然是能借多久就借多久。
