華夏時報（chinatimes.net.cn）記者陸肖肖 北京報道
在疫情的影響下，房地產銷量大受影響，資金回籠渠道受阻，現金流短缺壓力下的開發商，不得不重新審視企業的各項成本問題。作為房企最重要的生產資料，土地儲備對於企業的重要性不言而喻，但隨著房地產市場進入新的週期，很多房地產企業開始變得更加謹慎，對於土地儲備的態度也不再是以往的多多益善，而是更加註重控制拿地成本和節奏，合理控制土儲規模。
部分企業拿地邏輯轉變
在以往的房地產市場的邏輯中，土儲是企業未來發展的基石，“今天的土儲，就是明天的規模”，但是在新的市場環境下，企業關於土地的邏輯正在悄然發生改變。
樂居財經提供的數據顯示，從57家內房股2019年土地儲備數量和變化來看，相比於過往幾年動輒翻倍的增長，2019年房企整體土地儲備漲幅明顯收縮，各家降幅程度不同，卻多少都有著減少土地支出以平衡現金流的考慮。
榜單內共計有13家房企2019年土地儲備量同比減少，佔總比兩成以上，變動最大的則是陽光100，減少了17.84%，降幅最小的是花樣年，下降了0.32%。頭部房企中，恆大、融創的土地儲備同比2018年出現了負增長，其中恆大降2.3%，融創降6.64%。
頭部企業對土地的態度，或許正在成為行業風向標。近日，融創中國董事局主席孫宏斌在今年的業績會上公開表示，今年是地產洗牌年，併購機會會增加，但是好的標的可能不會太多，所以公司拿地會謹慎，不賺錢的活不幹。
恆大則是在2017年高調提出低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”轉型升級後，就提出了每年土地儲備下降5%-10%的要求。恆大董事會主席許家印在業績會上表示，公司接下來要控規模，即土地儲備每年減少3000萬平方米，最終目標是三年減少9000萬平方米，把總土儲控制在2億平方米左右。
旭輝控股CEO林峰近日公開表示，“以往很多公司認為土儲就是規模，規模就是地位，但未來可能不是這種邏輯。長週期下土儲不一定增值，核心要看你的土地成本，有一些土儲你可能“捂”兩年沒有增值，但是計算財務成本之後發現虧損得厲害。土儲不再是房地產公司發展的發動機，而是一把雙刃劍，它既可能推動你前進，也可能是勒在你脖子上的繩索。”
土儲為王的時代似乎已經過去。明源地產研究院分析，過去整個市場長期處於單邊上行的狀態，土地拿到就是賺到，有些人甚至1平米房子都沒建，僅靠囤地、炒地皮就大賺一筆。但現在如果你土儲拿的不對，價格偏高再加上財務成本，有可能過兩年，土地不僅沒有增值還貶值了，那這個損失是非常巨大的。土地是房企最重要的生產資料，但同時土地款項也是房企最大的支出。如若不加以控制，會佔用大量的資金。
知名地產分析師嚴躍進在接受《華夏時報》記者採訪時表示，目前房地產市場速度變緩，但並不代表絕對規模下降。房地產本身還沒到頂，市場需求還很大。但盲目拿地擴張，會拉大投資的半徑，適當的謹慎一點也是好的。
上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《華夏時報》記者，房企的這些轉變是應對當下市場的策略，他們前面吃過虧，拿過一些高價地，在融資成本高企的情況下，後面其實都沒怎麼賺錢。經過這一輪市場調整之後，他們拿地的風險意識提升了，不再選擇盲目拿地。
合理控制土儲規模
土地依然是房地產市場最大的生產資料，在不大樂觀的市場情況下，拿多少地、怎麼拿地，如何控制拿地成本和節奏，成了企業需要考量的一大問題。
對於目前的房地產形勢，明源地產研究院分析，一些百強房企前幾年過於樂觀，拿了大量高價地，以及大量舊改項目，本想吃成一個大胖子，結果去年自己被人給吃了，控制拿地節奏和成本十分關鍵。尤其中小房企不要一窩蜂去拿地，一定要根據公司經營情況把控好拿地節奏。
每個企業都有自己的拿地節奏，美的置業主席、執行董事兼總裁郝恆樂表示，今年拿地將集中在核心發達的城市和城市群佈局。拿地的金額總量沒有具體的指標，按照公司銷售規模和回款情況的1/3金額來進行補地。
明源地產研究院建議，對於小企業來說，首先要根據公司資金狀況來制定拿地策略，公司可以在還款壓力不大、資金充沛時積極拿地，一旦現金短債比小於1，尤其半年現金短債比小於1時，公司需要謹慎拿地甚至暫緩拿地。
什麼樣的土儲結構更為合理呢？林峰提到，健康的公司應該合理週轉庫存，很多互聯網公司或者是一些優秀的公司在打造“零庫存”，但是房地產公司又不能像那些企業一樣隨時可以補庫存，只能追求“合理的庫存”。所謂“合理的庫存”，週轉型的公司週轉期應該大概在2年左右，不低於1.5年，不超過2.5年，這是一個相對合理的庫存，或者說是相對安全的數值。所以整個房地產行業未來會從規模轉向對質量的重視，不僅僅是產品的質量，還有發展、經營的質量。
除了傳統的招拍掛之外，企業和項目的收併購是房企拿地的另一大途徑，這種拿地方式更為靈活，或許會節省資金成本。盧文曦表示，今年房企在公開市場拿地要更加謹慎，但在目前的市場情況下，許多中小房企面臨生存困境，可以從他們手裡收購項目，今年的土地收併購市場或許有更多機會。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
