雨亦寒
按揭中的房子應該怎麼賣
還未結清貸款的房子，若已經取得了房產證，可以通過三種方式轉讓。
一、轉按揭
即把個人住房出售或轉讓給第三人，並申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款，是按揭中的房屋為簡單直接的一種交易方式，流程如下：
1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》；
2、買方、賣方、律師方三方簽訂《轉按揭交易安全保證合同》；
3、買方支付首付款；
4、賣方的貸款銀行書面同意其提前一次性還款，並出具確認函；
5、買方向貸款銀行申請二手房按揭貸款，並提交相關資料；
6、賣方向買方實際交付房屋；
7、銀行復審通過後放款，向賣方的貸款銀行賬戶劃款；
8、賣方收到款項後，與原貸款銀行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶，並將房屋抵押給買方的貸款銀行；
9、買方的貸款銀行將首付款支付給賣方。
按揭
二、用買方的首付款繳清剩餘貸款
即買方將首付款支付給賣方，一般為總成交額的30％至40％，賣方可利用買方的首付款將剩餘貸款付清，然後撤銷房產的抵押登記，再進行下一步交易。該方式適用於原房主貸款額度較低或所剩貸款數目不大的情況，是當下二手房交易中應用多的方式，具體流程如下：
1、賣方向貸款銀行申請提前還款；
2、賣方前往貸款銀行辦理提前還款，並事先在還款賬戶中存入足額錢款；
3、賣方在還完款次日到貸款銀行辦理結清手續；
4、銀行貸後管理出具解押材料；
5、賣方前往擔保公司辦理相應手續（原先未簽訂擔保協議的可不去）；
6、賣方前往房屋所在不動產登記解押。
三、利用銀行貸款來繳清剩餘貸款
若買方不願意出資幫賣方還清貸款的話，賣方可以選擇利用銀行貸款來繳清剩餘貸款，但前提是得有銀行認可的抵押物。如果符合條件，賣方可以通過抵押向銀行貸出一定的款項來付清交易房屋的貸款，解除該房產的抵押，後促成交易。
現在很多銀行的能夠辦理提前還款的，辦理了提前還款之後的利息，你是不用支付的，但你需要支付一筆違約金。不同銀行對於這筆違約金有不同規定：
1、工商銀行
貸款不滿一年提前還款的，收取提前還款額的5％；滿一年後提前還款的，不收取任何違約金。
2、招商銀行
貸款不滿一年提前還款的，收取至少相對於實際還款額3個月的利息；滿一年後提前還款的，收取至少相對於實際還款額1個月的利息。
3、農業銀行
貸款不滿一年提前還款的，違約金按照本金×月利率的計算公式收取；滿一年後提前還款的，不收取任何違約金。
4、中國銀行
貸款不滿一年提前還款的，收取高不超過6個月利息的違約金；滿一年後提前還款的，不收取任何違約金。
5、建設銀行
貸款不滿一年提前還款的，收取提前還款額的3％；滿一年到兩年後提前還款的，收取2％；滿兩年到三年提前還款的，收取1％。
6、光大銀行
貸款不滿一年提前還款的，收取3％到6％的利息作為違約金；滿一年後提前還款的，不收取任何違約金。
南有nayou
針對諮詢一下大家，有貸款的房子出售，需要提前還清貸款嗎？該怎麼做？這個問題，我的觀點如下：
第一，我自己親自賣過原來住的房子，有這方面有一手實踐經驗，我把它總結出來，供廣大網友參考，希望對大家有所幫助。
第二，想賣自己的房子，在房子出售之前先到貸款銀行還清貸款（不管是商業貸款？還是公積金貸款）這是必然的，否則你二手房過戶不到下家名下，下面我告訴你具體操作。
第三，只要你把自己的房源信息，通過房產中介掛出去，廣而告之銷售以後，房產中介會帶一線的客戶上門看房，一旦看上的房子，並且雙方也就房子買賣價格達成共識，就涉及到籤合同，付首付及過戶問題。在實際操作過程當中有許多業主，僅靠自己資金能力，清不了銀行剩餘按揭貸款。那怎麼辦呢？這裡有兩種操作思路，供廣大網友參考。
第一種，通過房產中介，先簽定房屋買賣合同，叫意向購房者首付多付點給你（因為常規的話，二手房首付至少百分之四五十），如果夠最好，如果不夠你自己再湊一點就可以到銀行清貸，解除房產銀行抵押就可以過戶。第二種，在實際二手房買賣過程當中，也有一些購房客戶不願意先付首付款給賣房人清貸，不願意冒這個風險。那怎麼辦呢？那可以通過房產中介公司（或社會上的過橋資金），因為房產中介公司覺得接單不容易而且賺頭也不少。有些有資金實力的房產中介公司願意為己簽訂《房屋買賣協議》的賣方提供過橋資金。因為它們是行家，很清楚，這個過橋資金最多也就是使用一、二個月時間。這邊既可以賺佣金，那邊又可以賺使用過橋資金高額利息。何樂而不為呢？
房地產小百科
有貸款的房屋要出售必須先還清貸款，否則銀行不能出具抵押貸款登記手續。解決問題的辦法有兩個，一個就是由購房方預付一部分購房款用以清償銀行貸款手續，同時其餘房款可在二手房置換資金監管中心一手辦理更名，一手付清房款；另一種是在貸款銀行辦理轉貸手續，付清其餘房款。兩種辦法哪種可行、更便於現實操作你可以選擇一下，具體進行即可。
