大家好，我是勇谈。自从房价高涨后就一直存在这两种声音“房价要跌或者要涨”，甚至在2010年左右就有不少所谓专家学者都提到“房产拐点”的预测，但是实际情况是房价仍然维持了高速上涨。那么2020年随着疫情持续中，国内外受到疫情冲击的影响尚未结束，房价到底要涨？还是要跌？从辩证唯物主义的角度来看待问题是勇谈始终坚持的，学会区别看待房价才能真正理性判断房价走势。借此机会简单谈谈我的观察。
房价到底是涨是跌？其实从国家统计局的数据就可以看出来，房价走势跟城镇化率有很大关系
- 房价长期上涨的趋势没有改变，毕竟城镇化是推动房价持续上涨的关键因素
过去10年我国城镇常住人口走势图
图上所示是过去10年我国城镇常住人口走势图，可以看到增长基本就是一条直线，经过简单计算后我国城镇化率基本按照每年1%的速度增长。按照70-75%的城镇化率目标来看，也就是说还有10-15年的时间才能完成（2019年常住人口城镇化率为60.6%）。城镇化就意味着房地产化，这也是为何很多专家学者都说我国房地产行业还有10-15年发展的主要原因。
过去10年我国商品房价格走势图
事实情况也是如此，图上所示是过去10年我国商品房价格走势图，可以看到“房价持续上涨的趋势没有变”。哪怕是经过所谓“严格调控”的2018/2019年房价也维持了10.7%和6.5%的增速（2019年商品房销售均价为9310元），可以肯定的是哪怕未来几年持续进行房产调控不放松，房价维持中低速增长还是大概率。
为何有人感觉房价涨了又或者房价跌了？那是因为大家所处的城市不一样，从2018年开始全国城市房地产走势就已经不一样了
- 不同城市未来房价走势不同是共识，哪怕同一个城市新房和二手房的走势也不同
部分省会城市与省内三线城市新建商品房价格走势图
一般来说一二线城市的房价上涨更早，持续时间也更久；三四线城市会稍晚，房价上涨持续的时间也较短。这点从2016-2019年这4年的房价走势大家就有直接体会，图上所示是部分省会城市与省内三线城市新建商品房价格走势图，可以明显看到一个结果“省会城市房价上涨时间、幅度都要比三线城市更早、更长”。至于为何是这样的结果？这也跟城市的人口流入、资源涌入、产业发展水平有很大关系。
同样的道理放在新房和二手房身上也是如此，哪怕是一个城市的新房和二手房走势也不同。 我一直在告诉大家一个事实“新房市场跟二手房市场不一样”，其主要参与者就有巨大区别。无论是作为地方还是银行来说更在意新房价格，二手房价格则就显得“无所谓”了。
房价涨还是跌？
- 房价是涨是跌？到底谁对谁错？这个真的无法准确判断，大家所处的角度不一样
房地产本身所涉及到的利益圈子太过庞大，甚至在某些方面来说房地产能够撬动的资本超过了我国的工业行业。这段时间我一直在分享一个数据，2018年我国房地产企业总资产超过85万亿，而我国工业企业总资产不过113万亿；相比于我国房地产企业资产每年以18%左右的速度增长来说，我国工业企业资产增速只有1.1%！！大家可以想象下房地产的利益圈子有多大。仅仅从这点来看我国房地产行业要想短时间内退出历史舞台基本不现实，大家认为这样的情况下房价能够规模下跌吗？
房价到底要涨还是要跌？这个其实国家早已经给出了答案“稳地价、稳房价、稳预期”
- “稳”字贯穿到整个调控的始终，基本意味着房价不可能大涨也不会大跌
过去10年我国商品房销售套数走势图
购房需求确实在减少，尤其是2018年后这点从全国商品房销售套数就可以看出来。图上所示是过去10年我国商品房销售套数走势图，可以看到2013-2014年商品房销售直接减少了100多万套，这也是为何这一年很多城市取消限购的原因；2017-2018年来看，2018年比2017年少了6万多套，这个是不是“购买力不足的标志”？大家可以自己思考下。
- 区别于2013-2014年大家或许还有购买力有需求，房价如此高的今天大家购买力真的不够了 或者需求真的不足（这点需谨慎对待）
2019年全国商品房销售均价达到9310元/平米，我国居民可支配收入不过30733元！简单来说一个人不吃不喝需要27年才能买得起一套90平米的房产。如果算上家庭收入的话，起码也需要9年才能买得起一套房！从2013年开始几乎每年的住宅销售套数都在1000万套以上，仅仅2013-2018年这几年出售的房产就足够1.8亿人居住（按照一套3人来算），而这些年实际流入城镇的人口数量才1.17亿（上面过去10年我国城镇常住人口走势图）；也就是说仅仅这几年多出来的房产就足够起码6000万人居住，算上之前的就更多了。房产建设速度远远高于实际住房需求，同时房价过高这已经是公认的事实了。
综上，房价到底要涨还是要跌？真的没人能够准确回答，不过学会具体问题具体分析，因城而异去判断才是关键。介于国家调控方向还是以稳为主，未来随着土地供应加快，在房产建设速度不降的情况下房价涨势走稳或者微跌不是没有可能。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
