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问：谢谢大师！昨天从头条新闻看到您指点的帖子，就慕名进来了。读了您之前的帖子，真的是受益无穷。我原想卖掉中海锦城的约摸750万，加手里现金，买套不超1500的面积大些、升值空间大的给儿子住，考虑过深圳湾片区的吉祥龙、太古城、海月华庭、海境界、还有宝中的熙龙湾（太贵），也有朋友推荐宏发领域。您觉得我该如何选择呢？新房还是二首房呢？另外，中海锦城的房子值得出掉不？求您指点迷津[抱拳][抱拳][抱拳]
答：你好，中海锦城建议继续持有，未来还有潜力。 为什推荐龙华龙胜片区？ 1.成片的优质住宅，底商陆续进驻，生活氛围好； 2.多为2015年以后交房，社区环境好，居住人群相对纯粹； 3.500万左右就可以买到3房2卫，上车容易； 4.4号线地铁入户，6号线即将通车； 5.附近有恒裕、莱蒙、恒大、金茂在建项目，价格还有想象空间； 6.龙华实验、高峰、和平实验，学位不算差； 7.中海锦城、壹城中心、港铁天颂都有综合体商业； 8.与北站商务中心、福田中心通勤都很方便； 劣势在于: 1.城市中心西移，去前海、后海、科技园都不方便； 2.片区二手供应量大，短期内无法强拉价格； 投资角度建议抵押融资，继续入手总价1000万左右的楼盘。 新盘可以关注华润城 二手房关注太古城，西岸官邸
问：你好，想问一下现在手上70多W，想上车深圳自住有什么好的建议嘛，看了罗湖的置地逸轩一房一厅，价格能入手的罗湖小两房大部分就比较老了，布吉的两房还有大运那边的，从区域和价格还有什么好的意见。
答：你好，首付70万，置地逸轩纯自住可以入手。 但是考虑未来升值潜力，大运是更好的选择。
问：南山深航飞行员公寓三房750万，碧海泰华阳光海三房879万，或者沙井的西荟城700万四房。是否深航这个已经没有啥升值空间，最多跟着大势。南山的生活环境比碧海好很多，飞机还不吵。您觉得呢？
答：你的判断正确，南山中心区自住还不错，但是属于普涨板块，升值潜力一般 投资还是跟着规划走，碧海和沙井都是不错的选择
问：你好！我目前住西乡乐园小区，这房子有历史遗留问题，是猪肝色房产证，买卖不能过户，2015年投资龙岗振作天峦89平，目前有现金150万，想继续投资，考虑到几年后小孩上初中，考虑宝安中学学位的房子，可太贵，暂时也没名额，因为有一套农民房有房产证也能在不动产中心查到，最近有人介绍西乡的岭下花园170万，附近新建地铁，但这也是猪肝色房产证，想问问这个岭下花园是否能投资？还是卖掉振业天峦后买宝中学位房？
答：你好，深圳小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值； 小产权通常是一些专业玩家在玩，包租做酒店等。 农民房有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。只适合村长。 如果非专业人士，建议入手正规商品房。 可以考虑出售乐园小区，通过合同交易。
问：你好！在坂田有一套价值500的房产，计划出手，手上现有200，计划给小孩换一套好点学位房（9年后用学位），问题1：现在深圳的房产情况，如是先将手上200买套小的学位房，还是等卖掉坂田的房产后再买呢，现在买是二套，卖掉买是按首套？ 问题2.学位房看中宝安中学，南二外或福外，想问一下这三个哪个更有投资价值或有其他推荐？问题 2，卖掉后，我是换一套大的还是换2套更好些，换2套的话，除学位房，另一套投资在哪比较好？
答：你好，建议说说坂田房产的具体信息，再判断是继续持有还是出手置换。 坂田属于补涨板块，深圳的涨幅正在从西部蔓延至中东部。如果楼盘潜力还不错，其实建议先持有。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 但是9年后才用得上学位，建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好
问：十三老师好！想问一下和成嘉业这个盘怎么样，能不能出手，未来保值性如何？
答：坂田中规中矩的盘，没有太大亮点，在福田和罗湖工作自住可以 投资还是建议去西部
问：你好，老师，首付一百万考虑学位和自住，龙中的天健郡城是否值得入手 现在单价四万多了，能否跑赢大市。谢谢
答：你好，感谢赞赏！ 龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高，3-4万都有的选。 考虑自住天健郡城可以入手，但是要注意价格。不能超过4万。
问：十三老师，刚点错小红包了，再补一个。 第一次用这星球。
答：抱歉，昨天理解错了，以为是总价750W 首付分别500和250，建议入手1套核心区品质盘自住，1套刚需潜力盘投资。 可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等. 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾 宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾、西荟城等。
问：十三老师你好，本人手上最近能凑齐300万左右的现金作为首付，想再买一套房进行短期3年左右的纯投资，打算一到限售期之后马上卖掉进行获利操作。问题1，经研究目前我看深圳最有投资价值的片区是沙井和光明，这两个片区之间如何选择？为了利益最大化，今年看是投一手还是二手？沙井和光明片区有什么最值得投资的楼盘。问题2，除了这两个片区的投资，是否还推荐其他区域的楼盘？可以跑赢这两个区域的涨势？ 十分感谢你的回答。
答：如何发展，看两点： 一是产业规划 二是地铁线规划。 目前的产业规划，沙井有空港新城，有国际会展中心，有海洋新城，有高铁规划，有22个旧改项目，地铁方面，除了现有的11号线，还有正在建设中的12号线和20号线，分别连接蛇口和机场北。 光明片区，有光明凤凰城，有中山大学深圳分校，有光明天安云谷产业城规划，有华侨城光明特色小镇，有大量开发商的入驻，地铁方面，则有6号线和13号线，分别连接深圳北站和后海。 从片区规划来看，沙井目前投入最大，规划正在落地，近几年利好会逐步兑现；光明新城未来可能暴击，但需长线持有； 希望未来几年获取跑赢大盘的收益，重点关注沙井，虽然房价已有部分透支，但如果利好兑现，还有继续上涨的空间。 纯投资，希望获取长线暴击的客户，重点关注光明片区，长线持有，耐心等待新区的蝶变。 只考虑短期持有。建议优先沙井。 新盘关注海岸城 二手关注西荟城
问：那请问熙龙湾，壹方中心，前海时代CEO各有的利弊是哪些？您同说同等价格推荐的深圳湾是滨海大道以南吗？比如宝能太古城这边对吧？包不包括科技园南区？看了浪琴半岛有个2230万的，学位和小区感觉还不错就是缺点是双拼，请问对比您推荐的之下值不值得入手？
答：熙龙湾，壹方中心，前海时代CEO这几个盘都是片区标杆。 熙龙湾08年10年建成，前海核心位置，两期开发，15栋，独立两个大花园，共1700多户，绿化率高，楼间距大，车位配比1：1以上，容积率3，自住率高。 一期九年制海旺学位，二期九年制宝安实验学位，自带幼儿园. 户型以大面积为主，113-128平三房，130-139平四房， 160-180平五房，228-278平六房， 带大阳台，大露台，得房率高，赠送面积大 三条地铁：1、5、11号线20分钟之内可到达主要商务区. 宝安中心配套：图书馆、青少年宫、体育馆、博物馆、壹方城和在建欢乐海岸. 缺点：一手业主税费高，一期学位差，外立面旧. 熙龙湾算是宝中的豪宅，品质超过深圳湾的一些产品。 壹方得房率和熙龙湾没法比。所以壹方就算被低估也只是针对大户型，小户型是市场价了。大户型还有很多业主是投资客，加上总价高，库存消化的慢。 前海时代ceo 自带九年制南实学位（今年才开学），目前配套尚未成熟， 卖点： 1.核心区域再无低密度小高层； 2.未来配套高大上； 3.一梯一户，物管优质，户型稀缺。 太古城南 位于海月地铁站A出口，小区大部分都是小户型，属于深圳湾片区刚需上车盘，成交一直很活跃。 优点 1.深圳湾地段、地铁口物业 2.车位充足、周围环境好 3.楼下有商业（宝能city） 4.小户型、单价低、总价低 5.深圳湾学位 缺点 1.小空中花园、小游泳池 2.没景观（南朝向看楼、北朝向看街道） 3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，居住密集 4.品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些 5.户型一般 总结：小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点好转手。 浪琴半岛以大户型为主，1-2栋为双拼4房，小盘 花园小，一线海景 视野开阔，近滨海大道 噪音不可避免。 双拼户型占房票，价格也比市场价低10-20%左右，考虑自住还行，学位还行，但是升值潜力不如单证。
问：您好！ 我们预算能承受一套800万的房子，想购买一套初中学位房，为小孩儿上初中做打算，目前在留意深圳高级中学周边物业，意向是福田的建业小区。小区老旧，除了学位的考虑，主要还有搏拆迁的想法。 请问该小区是否有购买投资价值？您还有没有其他学区或小区推荐？ 谢谢！
答：你好，如果是买深高学票，我觉得是可以买的。 如果是为了博棚改还是要慎重，投资都是要看周期的。（时间成本和机会成本） 建议入手一套小户型挂学票，剩余资金投资性价比更高的板块。 对于很多刚需和投资客来说500万是一个门槛，同时也是交易最为频繁的价格区间。 车公庙地铁口500万以内的房源，主要集中在泰安轩和泰康轩，而实际这两个小区就是一个小区，共用一个小花园，类似于现在的一期和二期，一共三栋楼建筑为1999年-2002年，小区全部都是小户型，30㎡单间和一房一厅50㎡为主，以及少量小两房60㎡，总价基本都在500以内。 优点： 第一:小区周边生活配到较为齐全，下楼就是年轻人的聚集地十亩地，步行10分钟就可以到达KK one等商业综合体。 第二：距离车公庙和下沙地铁口步行10分钟以内均可到达，地铁线路丰富，交通十分便利，福田南山工作的人群都比较适合。 第三：小区所属初中为深圳四大名校之一的深圳高级中学，具有非常好的学位投资价值。 第四：附近没有主干道，非常安静，高楼成视野较好。 缺点： 第一：小区花园基本等于没有，没有什么公共活动区域。 第二：筒子楼，3电梯12-16户，基本谈不上什么生活品质。 第三：大部分房间采光和户型一般，楼道环境较差。
问：老师，宝中现在还可买吗？投资十自住，未来还有空间吗？
答：你好，感谢赞赏！宝中值得买，长线看涨！ 宝安中心与前海自贸区相连，共享海湾资源；与前海、后海一起组成未来深圳城市主中心之一；拥有接近于福田CBD的商务办公建设体量，以及120万平的商业购物中心；商品房供应量大约在3万-4万户，足矣满足前海的居住需求； 首先，宝中是一整片完整的方形区域，统一规划建设，整个片区的品质感远超临近前海片区； 其次，地铁1号线、11号线及未来的5号线南延线都直接通往宝中；同时，除月亮湾大道外，自贸区预计还会有3条6车道以上的道路与宝中相连；宝中必然是通往自贸区最通畅的区域；通往南山及福田核心区也会比南山临近前海片区有优势； 同时，以规划及目前的建设情况看，前海写字楼最密集、交通最便利、最先建设完成的的片区是桂湾，而桂湾又紧邻宝中，因此，购买力外溢的方向是非常明确的； 最后，宝中的购物娱乐也是遥遥领先，除了深圳单体最大的壹方城购物中心外，未来几年宝中还会有几个大型商圈开业，同时，还有在建的滨海文化公园（被称为”欢乐海岸2.0“） 当然，不得不承认，宝中目前的教育水平相比临近前海片区还是要差一些；但不影响结论，且宝中引入名校也只是时间问题； 因此，宝中才是前海直接利好的板块，也很可能是下一轮最先启动的板块；各路砖家都预测，宝中未来价格能够追平后海、深圳湾； 同时，官方已将“双扩区”的方案上报国务院，如果扩容成功，宝中片区也将正式成为前海的一部分，享受自贸区的政策利好； 那宝中应该投资什么样的标的比较有潜力呢？ 根据对深圳购房市场的分析，宝中定位为：中高端改善片区，主要目标为本地二次置业的客户，追求生活品质、以及交通便利、休闲娱乐、教育医疗等配套资源；目标总价在700-1500万之间；（1500万以上的改善客户，目前更多选择后海、深圳湾、红树湾、香蜜湖） 基于以上分析，宝中应该选择品质较好的大花园小区，三房或以上，最好有学区加持；
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
