記者| 陶婷
上半年遞表的物企們在十月等來了港交所的回應，與世茂服務同一天通過港交所聆訊的，還有小型物企合景悠活。
據悉，合景悠活計劃以集資所得60%用於收購及投資；25%用於提升智慧服務系統；10%用於多元化增值服務；5%用於一般營運資金。農銀國際及華泰國際為聯席保薦人。
同時公司將專注於粵港澳大灣區和目前深耕的市場，增加在長三角地區、中西部地區、海南以及環渤海經濟圈一、二線城市的市場份額。
合景悠活發展於2004年，最初以提供住宅物業管理服務為主，兩年後開始延伸至商業物業管理。2009年，合景悠活跟隨合景泰富將版圖從廣州拓展至全國37個城市。
上市前，合景泰富集團(01813.HK)持有合景悠活97.22%股份，另2.78%股份由徐錦添間接持有。待分拆上市完成後，合景泰富將不再保留任何合景悠活已發行股本權益，二者將成為“兄弟”公司。
總體來看，合景悠活最鮮明的還是對合景泰富的高度依賴性。其也在招股書中坦陳，公司業務增長大大受惠於合景泰富集團的支持。
截至今年4月末，合景悠活管理109個住宅物業，總在管建築面積為1890萬平方米，這些物業項目分佈於全國38個城市或自治縣。
同期，公司管理30個商業物業，總在管建築面積為3.3百萬平方米，位於全國九個城市或自治縣。
從訂約管理項目來看，合景悠活161個住宅物業中有136個為合景泰富集團獨自發展及其聯同其他物業發展商一同發展，只有25個為第三方物業發展商發展；商業物業中有25個為合景泰富集團獨自發展及其合營企業、聯營公司或其他關聯方一同發展。
獨立性差同樣體現於經營數據中。
據招股書披露，2017年至2019年，公司實現總收入分別為4.63億元、6.59億元和11.25億元，複合年增長率達到55.8％。截至今年4月末，公司營收約4.27億元，同比增長40%。
其中2017和2018年的收入來源全部來自於合景泰富旗下項目，去年降至91.8%。截至今年4月末，該佔比為90.2%。
淨利潤由2017年的4410萬元增至2018年的7970萬元，再增至2019年的1.85億元，複合年增長率為104.8%。截至今年4月末，公司淨利潤為7660萬元，同比增長77.4%。
具體從業務結構來看，2017年至今年4月末，住宅業務板塊的收入分別約為3.45億元、4.28億元、7.59億元及2.93億元，分別佔總收入的74.5%、64.9%、67.5%及68.5%。
該部分物業管理服務的收入前兩年全部來自合景泰富集團及其合營公司、聯營公司或其他關聯方，外拓為零。近兩年雖有所降低，但仍處於87%左右的高位。
值得注意的是，住宅業務板塊的社區增值服務近幾年增長勢頭迅猛——2018年至去年其收入增幅達788%，今年前4月與去年同期相比也大幅增長423.9%。
受益於此，合景悠活的整體毛利率從2017年的22.5%升至2018年的27.8%，繼而增長至去年的37.3%。截至今年4月末，其毛利率到達39.2%。
商業物業管理服務對合景泰富的依賴程度更高，近兩年其佔比在95%左右浮動。去年，來自第三方物業發展商的收入貢獻率只有4.1%，截至今年4月末也僅5.6%。
當然，合景悠活也從去年開始對外承接第三方項目，例如對佛山星譽和廣州宜家創生的收購。由於加強了第三方拓展，其銷售及分銷開支也從2018年的50萬元增加80%至2019年的90萬元。
“授人以魚不如授人以漁”，反之亦然。在大環境收緊的情況下，獨立這一課題勢必是合景悠活需要補上的，更何況其關聯公司合景泰富近幾年自身情況也不容樂觀。
今年半年報顯示，合景泰富淨利潤36.6億元，規模淨利潤35.2億元，二者同比降幅均超過4成。同時，其毛利率也同比微降至32.9%，去年毛利率更是創下上市以來的最低紀錄。
除此之外，前幾年激進圈地之後，合景泰富槓桿率持續走高。2017年至2019年，其資產負債率分別為78.32%、79.07%、82.78%。同期現金流淨額分別為-94.69億元、-22.72億元、-42.76億元，已經多年告負。
為了“降負債”，合景泰富在去年還通過借殼的方式將負債騰挪了出去，即將全資子公司變為合營企業，報表中納入其利潤，負債被移出。
拓展規模後，合景泰富去年銷售額實現31.5%的增長，至861.07億元。在今年多重因素影響下，公司放緩銷售增速至20%，並喊出千億目標，但是否能如願還很難說。
對於合景泰富而言，分拆物業上市或能為其規模擴張所需的資金需求解渴；但對於合景悠活來說，完全依靠關聯公司已不現實，上市後還得有明確的外拓計劃以加強獨立性。
