奇趣剪影
因為疫情，這三個月有大量房企零收入、降價優惠，一夜之間，多地現“日光神盤”、“捷報頻傳”。每一個風水草動，都牽動人心，當下，風從何處來？
是“央行放水”的金融政策，還是釋放復甦信號的行情走勢？都未必。退一萬步講，只要“四限”政策不退市，只要“房住不炒”壓在房地產這艘船的船底，無論外面風起雲湧，這艘船也別想掀起什麼浪來。
首先，看清現實：樓市是大病初癒，小陽春還遠遠沒到
今年前2個月，全國新房銷售規模創史上最低。武漢、寧波、重慶，2月新房零成交。在克而瑞監測的27個重點城市中，2月新建商品住宅僅成交240萬平方米，環比降幅高達83%，同比下降77%，創有史以來最大跌幅。
房價上，根據全國70城房價數據顯示，2月，房價下跌的城市數量為25個，上漲的數量為21個。
但進入3月，樓市開始出現回暖的信號。克而瑞數據顯示，在北、上、廣、深四大一線城市中，深圳市場復甦相對較快，一季度成交同比微跌1%，已接近去年同期水平，甚至出現開售當天即售罄的“日光盤”。
深圳樓市一向有全國樓市風向標之稱，這意味著樓市小陽春來了嗎？
這個判斷還下得過早。一季度，除恆大“以價換量”，銷售額不降反升外，前十房企的銷售業績均不及去年。據克而瑞研究中心數據顯示，從累計業績來看，2020年一季度TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降近20.8%。
因此，縱觀全年，除了一線和熱門城市，2020年的樓市小陽春，都是假象。受疫情影響，如果沒有較強的政策支撐，2020年商品房銷售總量回落是大概率事件。
其次，央行放水，房價能穩住嗎
房貸政策鬆動，根源在於貨幣環境的寬鬆——央行“放水”。央行出臺了一系列降準降息等組合拳，近三週兩次降準，累計向市場投放近萬億元。本意是扶持實體經濟，但不能不小心防範，大量資金可能被改變用途，流向房地產市場。
在國內外流動性集體“大放水”之下，多位業內人士均對房地產走勢充滿信心。房價還能穩得住嗎？舉個例子看，日本從2001年開始放水，印鈔數量全球第一。結果，房價沒漲，物價也沒漲。
在國內，面對房價這個“天花板”，再往上，房企有心無力，購房者無心更無力。一方面，房價不是開發商和中介能炒得起來的，現階段各項目為加快回款，推出優惠折扣，以價換量。另一方面，疫情期間，居民收入受到影響，市場不穩定因素累加，購房者會更加謹慎出手。更重要的是，如果房企這隻“定價”的手拿不穩，引得決策層面的關注和調控的加碼，分分鐘“引火上身”。
所以，不管是央行的“大水漫灌”，還是“精準滴灌”，無論是人們變有錢，還是更窮了，只要“四限”的政策不退市，“放水”也不會推高房價。
第三，政策微調，不代表“房住不炒”要鬆動
疫情暴發後，給在境外融資的房企帶來了重創。2020年，是房企償債的一個高峰，有統計數據顯示，今年到期債務高達1.4萬億元。現金為王的房企，面臨著生死時刻，他們都在等著最後一根救命稻草——政府救市。但政策調控也是懸念重重。
2月份，超60個城市的樓市政策微調，內容涵蓋了放寬預售條件、減少企業資金壓力、延緩公積金月供以及下調公積金首付比例等。為了更好地拉動經濟，有人呼籲要放開“四限”。
於是，多地頻繁瘋狂地試探政策“底線”，出現了樓市鬆綁“一日遊”。朝令夕改，已經給出了答案。
在河南駐馬店、廣州、陝西寶雞、濟南、浙江嘉興海寧縣等地挑戰“房住不炒”接連失敗後，4月9日，一則“天津二套首付比例從6成降到4成”的傳言，相關銀行迅速闢謠。此外，“天津清理整頓集體戶口”的房產中介營銷噱頭，也在當天得到天津公安機關的公開闢謠。
政策全面鬆動的幻想，註定是一場空。
據克而瑞研究中心分析，就總體而言，特別是今年上半年，政策肯定會支持房地產，出臺“定向寬鬆”的措施，但是不會突破“四限”。預計2020年調控政策全面放鬆基本無望，“四限”調控註定將延續更長的時間週期，但局部放鬆依舊可期，不排除各地政府視情況“因城施策，一城一策”。
同樣，馬光遠也於4月9日的直播中明確表示，政策鬆動不代表“房住不炒”要改變！“房住不炒”會成為長期政策，但調控政策放鬆概率大。疫情加劇一線城市房產的吸引力，北上廣深一線及部分熱點城市房價將會在2020年上半年反彈，而二三線城市是安全區域，同時也會出現分化；五六線是危險區域，投資不能碰。同時，馬光遠也看好武漢，他指出，有些好城市、好房子，要選擇好時機，不要著急，不要被市場上的雜音所誤導。
“總會有人講，中國下一個破滅的泡沫是房地產，我覺得不會。但投資房地產的黃金時代已經一去不復返，未來，房地產投資會迴歸到一個專業的小型市場，越來越講究智商。”，馬光遠指出，未來，只有20%的開發商會活下來，只有20%的城市住房具有投資價值。
豫見津沽
2020這場疫情對國內經濟以及世界經濟的破壞都很大，國內房地產行業也遭受了巨大損失，那麼疫情期間，房子整體是漲價還是降價了？
一、樓市“雪上加霜”
在剛過去的2019年，樓市經歷了嚴厲的調控，全年調控次數高達620次，刷新歷史記錄，同比2018年上漲38%。瘋狂上漲的房價終於得以遏制，房價漲幅逐步收窄，一二線城市房價小幅微漲，三四線城市房價下行壓力大。2019年全年樓市持續低迷，貌似一直都在“冬季”。
2020年初這場突如其來的疫情，對國內經濟的衝擊很大，房地產行業也未能獨善其身。對於本就低迷的樓市來說更是“雪上加霜”。早在疫情爆發之初，房企就暫時關閉了各地售樓部，中介機構也暫停營業，建築工地復工延遲，購房者宅家沒法出門看房，房地產行業被按下了“暫停鍵”，市場活躍度降至“冰點”。
二、有心無力的房企，無心更無力的購房者
受疫情影響，面臨即將到期的高額債務，房企的日子很難過。為了儘快回籠資金，房企花招百出，一方面，把售樓部從線下搬到了線上，開啟了線上看房宣傳模式，另一方面，展開了大力度的優惠打折促銷，以“打折先鋒”恆大為例，祭出了“七五折王炸”，國內主要房企紛紛跟進。然而有心的房企卻依然無力，2月國內多地樓市出現了0成交的慘淡現象。
再看購房者，受疫情影響，大多數人都只能宅家自我防控，沒法出門，更不要說去看房了。另外，復工時間延遲再延遲，基本到3月各地才開始陸續開工，很多人的經濟收入受到了嚴重影響，部分人甚至暫時失去了經濟來源，出於對收入預期的不樂觀，原本有的購房計劃只能暫時擱置，購房者可以說是無心更無力。
三、房價整體上漲還是下跌
疫情期間樓市降至“冰點”，房企有心無力，購房者無心更無力，房價整體來看是漲還是跌呢？疫情期間的房價顯然是下跌居多了。
如今疫情好轉，為了迅速恢復經濟，央行降準又降息，2月lpr貸款利率下調，從1月到4月，央行多次降準，既有“大水漫灌”，也有“精準滴灌”。同時，各地也紛紛出臺各種利好政策，房地產行業或多或少都能從中受益。那麼房價是否會如有心人炒作的那樣大漲呢？
2020年樓市主基調依然是“房住不炒”，地方樓市雖有適度放鬆，但不過是“因城施策”的具體體現，樓市並不會因此而鬆綁，房價當然也不可能也不被允許大漲。
房價不會大漲，那麼是否會大跌呢？房價當然也不會因為疫情而出現大跌的現象，疫情對樓市的影響不過是暫時的，房價波動只是特殊時期的特殊現象，從長期來看，房價受疫情影響有限。
綜上所述，受疫情影響，房價固然有所波動，但“房住不炒”不會允許房價出現大漲大跌的現象，“穩”才是樓市首要堅持的，2020年房價整體趨勢會先抑後穩。
我是小黑，房地產資深從業者，感謝閱讀，如果喜歡請關注“文說樓市”，更多精彩好文等您來，歡迎大家在評論區留言！
