总统唐纳德·J·特朗普（Donald J.Trump）是有争议的房地产大亨，当选为美国第45任总统，他非常爱吹嘘自己的净资产超过100亿美元。但《福布斯》列出他在2018年的净资产为31亿美元。这使他成为美国第259名最富有的人。2015年，特朗普在福布斯上的排名比上一年下降了11位，自他在2015年宣布竞选总统以来，在福布斯榜上的排名滑落了138位，尽管如此，他仍然是美国最富有的总统之一。
跟特朗普学习赚钱
要分析川普是怎样富起来的？要从以下几点说起。
特朗普家族财富
特朗普的父亲弗雷德里克·克里斯蒂安·弗雷德·特朗普通过在第二次世界大战中为美国士兵及其家人建造和出售房屋，发了大财。特朗普从他父亲的房地产公司开始创业。1971年，他控制了父亲的公寓出租公司Elizabeth Trump＆Son Co.，后来将其更名为The Trump Organization。特朗普在此期间主要坚持房地产投资，特别是公寓协会，大型公寓楼和联邦住房管理局 （FHA）支持的住房，这些都位于纽约都会区。
特朗普的事业在1980年达到了一个小顶峰，当时他与假日酒店公司（当时是哈拉斯赌场度假村的母公司）合作，在大西洋城开发了一个价值2.5亿美元的酒店和赌场大楼，名为Harrah's at Trump Plaza。
最终，特朗普买断合伙人的股权，并将大楼重新命名为Trump Plaza Hotel and Casino（特朗普广场酒店和赌场）。在特朗普广场成功推出之后，特朗普以3.2亿美元的价格从希尔顿酒店购买了大西洋城的第二处房产，这家连锁酒店未能获得游戏牌照，被特朗普买了下来，命名为Trump Castle（特朗普城堡）。
特朗普的挫折
回到纽约后，特朗普于1988年以超过4亿美元的价格购买了Plaza Hotel（广场酒店），并在妻子伊万娜·特朗普的领导下又花费了5,000万美元进行翻新和装修。尽管似乎没有什么可以阻止特朗普在1980年代的飞速崛起，但即使是最雄心勃勃的房地产大亨也被当地的规章制度所阻碍。
当特朗普购买曼哈顿的一栋公寓楼和附近的一家酒店时，他在项目上建造大型共管塔的计划被该市的租金控制计划所限制。1985年，特朗普宣布了他在曼哈顿西区投资8800万美元建造综合体的计划，该综合体被称为Television City（电视城）。但是，由于社区的反对和冗长的批准程序结束了特朗普对该项目原本的计划。
但是，与特朗普在此之后不久遭受的挫折相比，这两次失败显得苍白无力。1990年，之前蓬勃发展的房地产市场开始下滑时，特朗普的许多高杠杆投资开始严重影响公司的盈利表现。
特朗普面临破产
最终，在1990年代初，特朗普的事业出现了溃败。当时，国民经济增长开始放缓，纽约经济发展停滞不前，导致特朗普的收入来源减少。很快，他发现很难为自己为不同业务筹集的资金支付利息。他的年度贷款额为3亿美元。特朗普集团及其子公司负债90亿美元，特朗普的个人债务总计9.75亿美元。
为了避免申请破产，特朗普与他的主要贷款人开会协商，包括：花旗银行，美国信孚银行，大通曼哈顿银行，制造商汉诺威信托有限责任公司。这些银行担心，如果他们在特朗普的财产上取消抵押品赎回权，他们也会蒙受巨大的损失。
额外贷款
最终，特朗普说服这些银行再借给他6500万美元，他将用这笔钱来维持自己的生意。银行还同意将特朗普未偿还贷款的利息和本金延期五年。 特朗普的一些债务是通过出售其资产获得的资金偿还的，其中包括一家航空公司（Trump Shuttle）和一艘游艇（已出售给沙特亿万富翁阿尔·瓦尔莱德·本·塔拉勒亲王）。特朗普还出售了他在广场酒店的控股权，并将他在佛罗里达州的海滨别墅Mar-a-Largo改造成了度假胜地赚钱。
特朗普集团纰漏，在1990年，集团出现的50亿美元的资金漏洞，唐纳德·特朗普亲自担保了多达10亿美元。特朗普没有破产要得益于70多家银行的联合纾困和延期。许多专业人士认为，1988年购买泰姬陵赌场是特朗普发生债务困境的主要催化剂，这是非常有根据的，特别是在1989年，特朗普通过发行垃圾债券为姊妹赌场的建设筹集资金失败之后 ，特朗普集团的财务状况变得非常糟糕。
纾困方案的结果
纾困方案使他可以对他的大部分财产进行第二次抵押或第三次抵押。 杠杆成为特朗普积累财富的秘诀，之后他臭名昭著地申请了四次破产。特朗普巧妙地利用贷方提供的额外资金来支撑债务、支付租金并购买包括更多赌场在内的其他企业。
1990年代初，特朗普事业的前景显得动荡不安。1991年和1992年，特朗普在大西洋城的两家赌场（特朗普泰姬陵和特朗普广场酒店）申请破产保护，这样他们就可以重组债务。由于债务沉重，1991年，特朗普被迫将泰姬陵的50％所有权转让给债券持有人，以换取较低的债券利息支付和债券延期。不久之后，特朗普合并了他在大西洋城的三个赌场，组成了一家名为特朗普娱乐度假村的公司。
在1995年的转变
特朗普的财富从1995年开始发生变化。那年，特朗普成立了特朗普酒店和赌场度假村公司，并将该公司成功上市，最终在1996年以每股32.50美元的价格出售了1325万股， 其原始股权获得了2.9亿美元的增值。
另外，在1990年代中期，特朗普的最初投资之一，即1980年开业的君悦酒店大楼在市场上大获成功。特朗普迅速以1.4亿美元的价格将自己持有的股份卖回给了凯悦酒店。
1995年晚些时候，特朗普购买了位于华尔街40号的曼哈顿银行信托大厦，这座建筑成为他最著名的财产之一。特朗普声称他仅以100万美元购买了这座建筑，因为这座建筑的主人与菲律宾前总统费迪南德·马科斯（Ferdinand Marcos）的一笔交易失败了，为了资金周转，这座建筑交易时打了很大的折扣。据《福布斯》报道，这座建筑（最著名的特朗普大厦）的净值现在价值3.27亿美元。
老特朗普的遗产
根据《纽约时报》的说法，弗雷德·特朗普于1999年去世，估计净资产在2.5亿美元至3亿美元之间 。 虽然尚未透露特朗普从父亲那里继承的具体金额，但《纽约时报》 2016年1月的一篇文章显示，特朗普和其在世的兄弟姐妹，一同分享老特朗普留下的税后2000万美元的遗产。
此外，据报道，在2003年，特朗普和他的兄弟姐妹以大约10亿美元的价格出售了他们父亲的部分房地产。 除了继承权外，特朗普的父亲还向他提供了贷款和接触到信托基金的机会，并为儿子建立了丰富的房地产和政治关系，在各个方面帮助了他。
《纽约时报》 在2018年10月的报道称，特朗普从事疑似非法行为，帮助他的父母逃税，增加自己的财富。
成为电视明星
特朗普在1980年代在世界摔角娱乐公司（World Wrestling Entertainment）的摔角狂热（Wrestlemania）中担任摔角角色，因此进入电视行业，从此一发不可收拾，最终主演了有关他的生意的真人秀节目《学徒》。在《学徒》于2004年播出后，特朗普的知名度直线上升。
在每一季中，有十几名选手争夺特朗普旗下某一公司的管理岗职位，职位薪酬多达6位数。特朗普在总统大选发表的新闻声明称，在《学徒》及其衍生系列《名人学徒》的十年历史中，特朗普总共赚了2.14亿美元。
创新赚钱方式
如果想理解特朗普这个亿万富翁，那就需要忽视他作为房地产投资人的角色，要特朗普视为像可口可乐或耐克之类的品牌名称。
拥有特朗普名字的许多房产实际上并不是特朗普所有的。众所周知，特朗普组织与开发商进行许可交易合作。在这种合作下，开发商向特朗普支付许可费，作为交换，他们被允许在其建筑物上贴上特朗普的名字和徽标。
特朗普通过定期收取特许权使用费而受益 ，而开发商们可以借此提高他们的收入，因为特朗普的名字象征着高品质和奢华。根据特朗普的说法，他的房地产许可交易、知识产权、 品牌和品牌开发价值超过33亿美元。但是，《福布斯》（Forbes）估计这个数字约为2.53亿美元。
除了房地产外，特朗普还把自己的名字带到了各种各样的产品中，从床垫和服装到香水和家具。这些许可协议为特朗普的财富做出了贡献。仅在2014年，特朗普就通过消费产品许可获得了325万美元的收入。
特朗普找到了另一种方法来赚钱，利用他的演讲天赋，通过开办会议或演讲获取收益。在2014年5月至2015年3月期间，他在多个活动中演讲，每次演讲的费用高达45万美元。在此期间，光演讲活动就为特朗普的收入贡献了175万美元。
特朗普的书
特朗普在80年代通过商业交易和丰富多彩的电视节目而声名远扬，而他发行第一本书时，他的名气就飙升到了一个新的水平。《交易的艺术》发行于1987年11月，它在畅销书排行榜上被推荐了51周，迄今为止已售出约100万本。
《交易的艺术》在2016年再次成为头条新闻，因为这本书的共同作者托尼·施瓦茨（Tony Schwartz）在《纽约客》（New Yorker）上声称他写了这本通俗的书的“每个字”，随后，他在接受美国广播公司（ABC）的《早安美国》（Good Morning America）采访时说：“唐纳德·特朗普（Donald Trump）将手稿递给他时，有一些红色标记，但仅此而已”，这引起了巨大的争议。
施瓦兹（Schwartz）在撰写《交易的艺术》时几乎每天观察特朗普达18个月，他将特朗普描述为危险的社会变态者，其成功在《交易的艺术》中被神化。施瓦兹说，他现在很后悔写这本书：“这本书让特朗普更加有名，并且书中的描写让人们觉得特朗普很吸引人，他现在为他写书的行为深深后悔”，施瓦兹告诉 《纽约客》。
为了回应施瓦茨在《美国早安》杂志的采访和《纽约客》上的文章，特朗普的阵营向施瓦茨发出了终止令，并要求施瓦茨向特朗普寄去一张支票，以支付他使用《交易的艺术》所产生的特许权使用费。
特朗普透露，《交易的艺术》在2015年产生了50,000美元至100,000美元的版税，一份披露信息还报告了他2015年11月出版的著作《废掉的美国：如何使美国再次伟大》（ Crippled America: How to Make America Great Again）的收入在100万至500万美元之间，特朗普在2015年的个人财务报告披露显示，他在2014 年获得的书籍版税在85,000美元到215,000美元之间。
特朗普现在的房地产财富
尽管特朗普帝国跨越许多行业，但房地产开发和收购一直是其核心业务。特朗普的房地产收入来自许多不同类型的财产。例如，特朗普集团（Trump Organization）拥有数百个住宅单元和办公空间，这些单元和办公空间创造了固定的租金收入。据《福布斯》（Forbes）报道，“特朗普酒店精选”和房地产许可在2014 年带来了1.28亿美元的收入。
结语
唐纳德·J·特朗普（Donald J.Trump）基于他名字建立了一个帝国。他获得大量贷款，建造了许多豪华酒店，公寓和赌场，它们已成为1980年代产能过剩和繁荣的标志性纪念碑。但是，特朗普旗下的企业多年来面临了四次破产。最近一次发生在2009年，当时，特朗普娱乐度假村（Trump Entertainment Resorts）受2008年经济衰退的打击，尽管特朗普在当时已经面临近乎财务崩溃和多个企业破产的命运，但特朗普的品牌产品和房地产业务仍然很受欢迎，并在几十年的时间里帮助他跻身《福布斯》400强企业。
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